Refurbishment – Deutsche Hypo und Heuer stellen Zukunftschancen vor

Milliarden für Modernisierungen

Refurbishment ist das kommende große Investmentthema am deutschen Immobilienmarkt. Milliardenbeträge sind nötig, um veraltete Bürogebäude und

Shoppingcenter auf Vordermann zu bringen. Das zeigte jetzt eine Veranstaltung von Heuer-Dialog und der Deutsche Hypo in Hannover

Buy and hold – Kauf und Halten – das war bis zur Jahrtausendwende die übliche Strategie deutscher Immobilieninvestoren. Vor allem „etliche Initiatoren geschlossener Fonds taten nichts, um ihre Gebäude in Schuss zu halten, um möglichst hohe Ausschüttungen zu generieren“, weiß Deutsche-Hypo-Vorstandssprecher Andreas Pohl. Die Banken hätten dem Spiel oftmals zugesehen und nicht die Spätfolgen bedacht, solange die Finanzierungen bedient wurden, merkt  der Vorstand des Gewerbeimmobilienfinanzierers selbstkritisch an.

Die Quittung sieht so aus: 64 Prozent der Shoppingcenter und Fachmärkte, 70 Prozent des Bürobestands im Land sind so marode, dass sie dringend modernisiert werden müssen, zeigt eine Studie der Nord/LB-Tochter. „Der Refurbishmentbedarf addiert sich auf 35 Mrd. €“, zitiert Pohl das Ergebnis der Untersuchung.

Das bietet nun Chancen für Investoren und finanzierende Banken. Zwar wäre häufig der Einsatz von Dynamit und ein anschließender Neubau ökonomisch sinnvoller. „Die Kosten für ein umfassendes Refurbishment sind häufig ebenso hoch wie ein Abriss und die Errichtung eines neuen Gebäudes“, weiß Marco Witte, Geschäftsführer von Witte Projektmanagement. Doch da ist häufig die Bauleitplanung vor. „In den meisten Fällen bleibt nur das Refurbishment“, sagt Witte.

Beispiele für erfolgreiches Refurbishment gibt es einige: In Düsseldorf wird bis 2016 der frühere Bürokomplex Thyssen Trade Center in ein Wohnareal umgebaut, in Oberhausen wird das Bero-Center von der Bauwert Investment nicht nur modernisiert, sondern auch kräftig erweitert. „Bei der Eröffnung im nächsten Jahr haben wir die Verkaufsfläche auf rund 30.000 qm beinahe verdoppelt“, sagt Bernhard Reiser, Mitglied der Geschäftsleitung beim Projektentwickler Mesa Development.

Auch Fondsgesellschaften mischen aktiv mit. Die Real I.S. hat jüngst eine Logistikimmobilie in Paris modernisiert. „Nach der Wiedervermietung geht das Objekt in den Verkauf“, sagt Vorstand Brigitte Walter. In Düsseldorf wurde ein Bürokomplex erfolgreich neu positioniert.

In welchem Umfang und in welchem Stadium des Modernisierungsprozesses Initiatoren künftig in das Segment einsteigen werden, ist jedoch offen. „Refurbishment hat das Potential, zu einer eigenen Assetklasse zu werden“, sagt Walter. Allerdings wollten sowohl institutionelle Investoren wie Privatanleger laufende Ausschüttungen sehen. Dies mache es schwierig, Beteiligungsmodelle aufzulegen, die ausschließlich in Refurbishments investieren. Als Beimischung für Spezialfonds, die in zahlreiche Objekte investieren, seien Modernisierungsvorhaben jedoch interessant. Carl-Christian Siegel, Leiter Real Estate Markets bei der Commerz Real, kann sich auch vorstellen, solche Entwicklungsvorhaben für offene Immobilienfonds einzukaufen. „Bei einem großen Portfolio fällt es nicht ins Gewicht, wenn ein oder zwei Objekte nicht sofort Mieterträge generieren.“

Gelernt haben die Fondsgesellschaften aus der Vergangenheit. Seit Jahren bereits würden die Immobilien in den Portfolios laufend unterhalten und Rückstellungen für Repositionierungen nach Auslauf der Mietverträge gebildet. „Wir wissen, wie wir verhindern können, dass Core-Immobilien zu Value-add- oder Broken-Core-Objekte werden“, sagt Walter. Die Hypovereinsbank-Tochter Wealth Cap habe dafür ein eigenes „Life Cycle Management“ eingeführt, sagt deren Leiter Akquisition und Verkauf Real Estate, Joachim Mur. „Auch bei Neubauten entsteht mittelfristig Refurbishmentbedarf, wir bilden dafür frühzeitig entsprechende Rückstellung.“