Die Finanzkrise hat bei institutionellen und privaten Anlegern ein grundlegendes Umdenken bewirkt. Waren Immobilien bis zum Beginn der Finanzkrise im Jahr 2007 ebenso wie schon früher in der „Hochphase“ des Neuen Marktes zu Beginn des vergangenen Jahrzehnts eher als renditeschwache, konservative Anlagevehikel abgestempelt, so hat sich dies geändert. Immer mehr institutionelle und private Investoren vom gehobenen Anleger bis zum Milliardär, erkennen den Wert der Immobilie als vor allem sichere Kapitalanlage wieder. Nach wie vor sind ca. die Hälfte aller privaten Vermögensanlagen in Deutschland und damit über 4 Billionen Euro in Immobilien investiert.
1. In den Wahlprogrammen der politischen Parteien spiegelt sich das freilich nicht wider. Dort scheint es immer noch nicht zu interessieren, dass Immobilien die Visitenkarte eines Landes sind und dass im bevölkerungsreichsten europäischen Land über 80 Millionen Einwohner zeitgemäße Wohnungen benötigen. C. 30 % aller Wohnungen in Deutschland wurden vor 1949 errichtet, sind also Altbauten, knapp 60 % zwischen 1949 und 1990 und nur der Rest wurde nach 1991 errichtet und entspricht damit überwiegend einem neuzeitlichen Stand. Die Altbauten bedürfen längst nicht nur unter energetischen Gesichtspunkten der Sanierung. Die Chance, von den vielen Milliarden, die in den Konjunkturpaketen zur Milderung der Finanzkrise ausgegeben wurden, auch die Gebäudesanierung zu fördern, wurde vertan. Die Förderung der energetischen Sanierung von Gebäuden in öffentlicher Hand aus Bundesmitteln durch das Konjunkturpaket II in Form günstiger Kredite der KfW-Bank, die zur Hälfte in diesem und zur Hälfte im kommenden Jahr ausgegeben werden, dürfte zu erheblichen Fehlallokationen führen. Optimierte Gebäudesanierungen lassen sich nicht von heute auf morgen durchführen. Zudem bedarf es nicht allein der Investitionen unter energetischen Aspekten, sondern auch solcher zur Herstellung eines zeitgemäßen Wohnkomforts. Nur Wohnungen, die diesen haben, bringen den Eigentümern langfristig gute Renditen. Nicht anders ist es bei Büro-, Handels- und Gewerbeimmobilien. Der Gesetzesantrag des Freistaats Bayern unter Federführung des Umweltministeriums – Entwurf eines Gesetzes zur Entlastung der Familien, Wiedereinführung der Entfernungspauschale, Stabilisierung des Wohnungsbaus und Förderung der Klimaschutzziele (BR-DRS 444/08 vom 20.06.2008) – wurde von der Bundesregeierung nicht als Chance wahrgenommen. Dabei ist es eine Binsenweisheit, dass ohne staatliche Förderung die wenigsten Immobilieneigentümer in der Lage sind, die aufwendigen Sanierungen zu bezahlen.
Eine Förderung, kann, wie es der besagte Gesetzentwurf vorsieht, entweder durch steuerliche Sonderabschreibungen (Änderung der §§ 7 und 9 EStG, Neuschaffung eines § 7 l EStG) oder durch andere steuertechnische Maßnahmen, etwa durch eine steuerliche Begünstigung der (künftigen) Einnahmen erreicht werden. Erforderlich ist in jedem Fall, dass die Förderung solcher Investments auch Anlegern geschlossener und offener Fonds zugute kommt. Sonst lassen sich die Milliarden, die bewegt werden müssen, nicht bewegen. Dabei sollte man nicht erneute Verlustzuweisungsmodelle ins Leben rufen; denn ökonomisch ist es eine Perversion, den zu fördern, der Verluste macht, statt den zu begünstigen, der durch seine Investitionen Gewinne erzielt. Idealerweise sollte es eine Kombination aus sofort abzugsfähigem Aufwand und Steuerfreiheit künftiger Erträge aus den Immobilien geben, in die die Investments fließen.
2. In den Wahlprogrammen der Parteien findet sich zur Immobilienwirtschaft freilich nichts Substantielles. Das Wahlprogramm der CDU/CSU hält einen ausreichenden Neubau von Wohnungen auch in der Zukunft für dringend erforderlich. Was mit der Altbausubstanz geschehen soll, wird nicht gesagt. Noch banaler ist in Bezug auf Immobilien das Wahlprogramm der SPD, das lediglich im Rahmen der Stadtentwicklung die wohnungsmäßige Infrastruktur für Familien erwähnt und sich mit Gemeinplätzen wie dem „bezahlbaren Wohnen“ und der Senkung des Energieverbrauchs begnügt. Wie die von der SPD geforderte 30 % Energieeinsparung für Neubauten und der verpflichtende Energieausweis für alle Gebäude finanziert werden sollen, bleibt unklar. Die FDP erwähnt die Innenstadtentwicklung und die Flächenaufbereitung von Industriebrachen, der sie Priorität vor einer Neuausweitung von Baugebieten geben will. An der Forderung, das Mietrecht zu reformieren und zu liberalisieren, wird erfreulicher Weise festgehalten. Bei den Grünen findet sich nur Altbekanntes und Allgemeines, wenn sie für lebenswerte Städte und für integrierte Stadtentwicklungskonzepte eintreten. Unzumutbar für Immobilieneigentümer ist das Bestreben der Grünen, mittels eines Wärmegesetzes eine Verpflichtung zur Nachrüstung des Gebäudebestandes auf mindestens 20 % erneuerbarer Wärme bis 2020 zu erzwingen. Auch das wird viele Immobilieneigentümer in den Ruin treiben.
Die Programme von SPD und Grünen schaden den Immobilieneigentümern also erheblich. Schließlich sind diese häufig kleine und mittlere Anleger, die die Immobilie als Altersversorgung über ein Leben lang „abbezahlt“ haben. Werden sie zu Sanierungen gesetzlich gezwungen, so stehen sie statt die Immobilie als Altersvorsorge nutzen zu können, vor unzumutbaren Belastungen. Viele werden dann zum Verkauf ihrer Immobilie gezwungen, was manche in Altersarmut stürzt. Ist es zuviel verlangt, dass auch Sozialdemokraten und Grüne an so banale Konsequenzen ihrer Forderungen denken?
3. Die Immobilienbranche und die -anleger sind also auch künftig auf sich selbst gestellt. Erst mit klaren Konzepten, am besten angereichert mit kreativen Ideen, wird aus einer Immobilie eine interessante Kapitalanlage. Beides fehlt nicht nur den Parteiprogrammen, sondern auch den vollmundigen Ankündigungen mancher institutioneller Investoren und mancher Anbieter. Es wäre eine Illusion, zu glauben, es genüge wie in den sechziger und siebziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts, Immobilien zu erwerben, zu halten und auf inflations- und mangelbedingte Wertsteigerungen zu warten. „Draufsetzen“ auf Immobilien, wie es auch manche offene Fonds in der Vergangenheit praktiziert haben, wird tendenziell zur Kapitalverringerung, nicht zu Wertsteigerungen für die Anleger führen. Auch das „rechtliche Anlagevehikel“, also die Rechtsform der Kapitalanlage, ist keinesfalls so unbedeutend wie es manchmal dargestellt wird. Es gilt, die Vorteile der Abgeltungsteuer zu nutzen.
Immobilienaktiengesellschaften haben in Deutschland den konzeptionellen idealen Weg noch nicht gefunden. Der seinerzeitige Spruch einer Immobilien AG „Bringen Sie Ruhe in Ihr Depot“ hat sich gerade bei dieser Gesellschaft als falsch erwiesen. Schließlich ist auch deren Aktienkurs erheblich abgestürzt, viele Anleger haben mehr Geld verloren als bei hoch spekulativen Investments. Der deutsche REIT ist wie u.a. von Werner Rohmert und mir vorhergesagt, ein Flop geworden. M. E. braucht Deutschland den REIT vor allem, weil die anderen Länder ihn haben. Aber er hätte auch Wohnimmobilien einbeziehen müssen. Es kann lange dauern, bis gute Ideen kommen, damit ein deutscher REIT zu einer interessanten Geldanlage wird.
4. Heute ist sicherheitsorientierten Anlegern zu empfehlen, vor allem in Immobilien mit größeren Volumina und mit professionellem Management zu investieren. Sicherheit und Börsennotierung vertragen sich in aller Regel nicht; denn wenn die Investoren in größerem Stil aus den Aktieninvestments aussteigen und sei es auch aufgrund irrationaler Überlegungen oder panischer Reaktionen, dann steigen sie auch aus Immobilienaktien aus. Nach wie vor große Chancen haben geschlossene Fonds, soweit sie sich nicht allein auf die Bestandshaltung beschränken, sondern frühzeitig, etwa nachdem die Entwicklung eines Projekts sicher ist, einsteigen. Die größte Wertschöpfung liegt bekanntlich in der Anfangsphase des Zyklus´ einer Immobilie; nur wenn hier die Anleger schon beteiligt werden und nicht erst in der Bestandshaltungsphase verdienen, profitieren sie auch vom wirtschaftlich interessantesten Teil des Investmentzyklus. So mancher offener Fonds muss neu nachdenken. Eine Strategie „weiter wie bisher“, also möglichst große Volumina vor allem und nur in wenigen europäischen und außereuropäischen Metropolen und prozyklisch zu investieren, zeugt von wenig kreativer Intelligenz. Warum sollte gerade in der Immobilienwirtschaft der, der keine besseren Ideen als die anderen hat, konstante oder sogar bessere Erträge als die Konkurrenz erwirtschaften?
5. Einer der wichtigsten Aufgaben der Anbieter ist heute, den Anlegern zu verdeutlichen, warum gerade ein bestimmtes Immobilieninvestment sicher ist und dies auch im Worst Case. Dies ist nicht nur unter wirtschaftlichen, sondern in erster Linie auch unter rechtlichen Aspekten zu dokumentieren. Voraussetzung ist eine hohe Eigenkapitalquote, weil nur so die Unabhängigkeit von Kredit gebenden Instituten auch in Krisenzeiten gesichert ist (hierzu Loritz, Der Immobilienbrief 2009, Nr. 196, S.7 sowie demnächst ausführlich in ZfiFP 2009 Nr. 12).
Immobilien bleiben ein hochinteressantes Anlagemedium, wenngleich über den Erfolg künftig das professionelle Management und die kreativen Ideen entscheiden werden. Dass die Politik das Feld, in dem die Deutschen über die Hälfte ihres privaten Vermögens angelegt haben, in dem über 2 Millionen Menschen beschäftigt sind und in dem riesige Energieeinsparpotentiale liegen, auch bei dieser Wahl vernachlässigt, zeigt einmal mehr das viel zu kurzfristige Denken vieler politisch Verantwortlicher. Man lässt sich lieber von General Motors bei der Rettung von Opel an der Nase herumführen, statt sich um viel wichtigere Themen zu kümmern.