RICS – Global Commercial Property Monitor positiv mit angezogener Handbremse

Der europäische Immobilienmarkt boome weiterhin mit Amsterdam, Berlin, Frankfurt und Paris an der Spitze. In den internationalen Metropolen New York, Dubai und Shanghai gehe die Mehrheit der Teilnehmer an der RICS-Umfrage davon aus, dass es dort bereits erste Anzeichen für einen Abschwung gebe. Im aktuellen RICS-Marktbericht Global Commercial Property Monitor hebt der 1868 in Großbritannien gegründete Berufsverband mit 125 000 Immobilienexperten rund um den Globus die weltweit positive Stimmung bei Vermietern und Investoren in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 hervor. Überzogene Preise und eine restriktive Handelspolitik gehörten jedoch zu den wenigen Risiken mit Einfluss auf die Investmentstrategien in den USA, Asien und Europa. (WR)

RICS Chief Economist Simon Rubinsohn sieht etablierte Märkte wie Berlin, Amsterdam, München und Dublin sowohl für Investoren als auch Mieter weiterhin am attraktivsten. Lissabon und Madrid entwickelten sich ebenfalls stark, wie auch die kleineren ost- und mitteleuropäischen Märkte Budapest und Sofia, in denen solide Investitionsvolumina verzeichnet werden. Auch wenn sich die Projektentwicklungspipeline allmählich an die Marktverhältnisse in vielen dieser Städte anpasse, sehen die Umfrageteilnehmer den Mangel an hochwertigem Baugrund als zentrales Problem. Dies deute auf eine erwartete Mietpreissteigerung hin, dies gelte insbesondere für Core-Objekte.

Die Erwartungen bezüglich der Entwicklung der Kapitalwerte der Immobilien, die sich aus Ankaufsrenditen und Marktmietentwicklungen errechnen, wurden für die kommenden 12 Monate für die untersuchten Teilmärkte unterschiedlich stark zurückgenommen. Jedoch könne in allen Segmenten noch von einer positiven Wertentwicklung ausgegangen werden. Die Nachfrage der Mieter unterstütze trotz anhaltender Bedenken bei der Preisentwicklung die positive Stimmung auf dem Investmentmarkt. Sowohl im Büro- als auch im Industriesegment konnte im Vergleich zum Vorquartal erneut ein signifikanter Zuwachs der Nachfrage der Nutzer verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stagniere weiterhin.

Der Occupier Sentiment Index erreichte im ersten Quartal einen Wert von +29. Dies entspricht in etwa dem Vorjahreswert von +32. Somit könne von einer weiterhin stabilen Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt ausgegangen werden. Sowohl bei Büro- als auch bei Industrie- sowie Logistikimmobilien konnte im Vergleich zum Vorquartal erneut ein signifikanter Zuwachs verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stagnierte hingegen mit einem Plus von lediglich +2%, dem schwächsten Wert seit 2010. Das Flächenangebot verringerte sich im ersten Quartal durch Engpässe bei Büro- und Industrieimmobilien. Die verfügbare Mietfläche im Einzelhandel nahm jedoch zu. Die Mietpreisentwicklung werde in diesem Jahr voraussichtlich positiv bleiben. Dieser Trend wird vor allem vom Bürosegment (Core-Immobilien und sekundärer Markt) befeuert, aber auch die Spitzenmiete im Industriesegment dürfte kräftig steigen. Die Mietprognose für sekundäre Einzelhandelsflächen fällt hingegen etwas negativer aus.

Der Investment Sentiment Index verzeichnete im ersten Quartal einen Anstieg auf +37, ein leichter Rückgang im Vergleich zu +45 im vierten Quartal. Dieser Wert entspricht zwar der soliden Entwicklung des Investmentmarktes, ist aber der geringste seit 2014. Investmentnachfragen, sowohl aus dem In- und Ausland, nahmen sektorübergreifend weiter zu. Die Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten stieg etwas moderater als die nach Büro- und Industrieobjekten. Bei dem für Investitionen verfügbaren Objektangebot war über alle Marktsegmente hinweg ein weiterer Rückgang zu beobachten. Die Kaufpreisprognosen für die kommenden 12 Monate wurden für alle untersuchten Teilmärkte unterschiedlich stark nach unten revidiert, wobei erwartungsgemäß für die Kaufpreise in allen Segmenten dennoch ein Anstieg zu beobachten sein wird. Eine Ausnahme bildet mit voraussichtlich stagnierenden Kaufpreisen das sekundäre Einzelhandelssegment.

Zwei Drittel der Befragten geben an, dass sich der Markt in ganz Deutschland seinem Höhepunkt nähere. Nach Einschätzung einer Minderheit der Befragten (8%) befinde sich der Markt sogar bereits in einem Abschwung. In Frankreich stieg die Mieternachfrage nach Büro- und Industrieflächen erneut deutlich. Jedoch musste bereits zum dritten Mal hintereinander ein Rückgang der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen konstatiert werden. Die Preise für Büro- und Industrieobjekte würden weiter steigen, während Einzelhandelsobjekte (insbesondere in B-Lagen) der Entwicklung hinterherhinkten. Paris nähere sich dem Höhepunkt des aktuellen Zyklus. In Spanien bleiben die Prognosen für die Kaufpreisentwicklung für alle Teilmärkte mehr oder weniger optimistisch. Auch in Italien würden die Mieten für Core-Büro- und Einzelhandelsflächen werden in diesem Jahr voraussichtlich kräftig steigen.  In den Niederlanden erreicht der Mietmarktindex „Occupier Sentiment Index” ein neues Rekordhoch. Die Ergebnisse deuten aktuell auf eine robuste Entwicklung des Investmentmarkts hin. (WR)

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