Projektentwicklung ist der Motor der Immobilienbranche. Neubau, Refurbishment oder Umnutzung – die Immobilienbranche ist damit ein wichtiger Baustein der Wirtschaftskraft Deutschlands. Sie prägt das Bild einer Stadt und schafft Wohn- und Arbeitsraum. Gleichzeitig ist die Projektentwicklung aber auch die Königsdisziplin innerhalb der Branche. Kaum ein anderes Gebiet ist so risikobehaftet bei gleichzeitiger Chance auf überdurchschnittliche Renditen. Wie lassen sich diese Risiken beherrschen?
Eine typische Projektentwicklung, egal ob Gewerbe oder Wohnen, hat allein schon durch die Dauer und die Zahl der handelnden Personen und Unternehmen ein erhöhtes Risikopotenzial zu scheitern. An kaum einem anderen Prozess sind mehr Menschen und Unternehmen beteiligt. Die Risiken einer klassischen Projektentwicklung können dabei z.B. Insolvenz des Bauunternehmers, Schwierigkeiten bei der Finanzierung, Probleme bei Verkauf oder Vermietung oder Veränderung der wirtschaftlichen Rahmendaten im Bauzyklus sein. Nicht ohne Grund nimmt daher das Risikomanagement innerhalb der Projektentwicklung einen nicht unerheblichen Teil des Projektmanagements ein. Grundlage ist dabei die systematische Identifizierung von möglichen Risiken. Andererseits ermöglichen Projektentwicklungen auch außergewöhnliche Renditen. Davon können nicht nur Projektentwickler sondern auch Anleger partizipieren.
Die Projektentwicklung beginnt mit der Idee und endet mit dem erfolgreichen Verkauf. Dieser erfolgt meist schon dann, wenn oftmals noch kein einziger Bagger gerollt ist. Vor allem der frühzeitige Verkauf der Einheiten bei bereits erworbenem Grundstück und Schaffung des Baurechts sind ein wichtiger Baustein bei der Risikovermeidung. „Neben den rechtlichen, technischen und kaufmännischen Aspekten ist der Fokus eines jeden Projektentwicklers stets das Wesentliche im Blick zu behalten und eine attraktive Objektrendite zu erzielen“, so Wolfgang Dippold, Geschäftsführer der Project Gruppe aus Bamberg. Attraktiv bedeutet bei den Franken: Mindestens 12 Prozent Objektrendite pro Jahr auf das eingesetzte Kapital.
Daneben gilt es für Projektentwickler vor allem ihre Märkte zu kennen. „Wir fokussieren uns daher nur auf den Raum Köln. Hier kennen wir uns aus und kennen alle Beteiligten“, so Jürgen Rodehüser, Geschäftsführer der Pareto GmbH. „Zudem arbeiten wir nur mit uns bekannten Partnern zusammen und entwickeln darüber hinaus keine Spezialimmobilien“, so Rodehüser weiter. „Die kontinuierliche Abstimmung mit Kommune, Verwaltung, Politik und Öffentlichkeit bereits ab der Anfangsphase ist dabei maßgeblich“, ergänzt Alicia Aengevelt, Mitglied der AENGEVELT-Geschäftsleitung und tätig im Bereich „Projektaufbereitung und Projektentwicklung“. Das sieht Dippold ähnlich. „Wir konzentrieren uns auf die Ballungszentren Deutschlands. Hier haben wir einen langen Track-Record. Zudem sind wir auf Wohnungen fokussiert.“
Im professionellen Immobiliengeschäft hat sich in den letzten Jahren auch eine stetige Professionalisierung des Risikomanagements entwickelt. Dies erfolgt oft im Zusammenspiel mit dem Controlling. Risiken frühzeitig zu erkennen und bereits im Vorfeld die richtigen Schritte einzuleiten, verhindert oftmals das Auftreten von Risiken. „Voraussetzung für eine erfolgreiche Projektentwicklung ist die konsequente Risikominimierung durch die Entwicklung eines marktgängigen Konzeptes und die frühzeitige und systematische Herstellung von Planungs-, Vermarktungs- und Kostensicherheit“, meint Aengevelt. „Wir haben nicht erst bei der Umsetzung des KAGB unsere Risikomanagementprozesse ausgeweitet. Durch unsere langjährige Erfahrung haben wir bereits seit Jahrzehnten eine Sicherheitsarchitektur geschaffen, die unsere Projektentwicklungen begleitet. So können wir nicht nur frühzeitig Risiken minimieren, sondern diese zum Teil von vornherein vermeiden. Dazu gehört z.B. auch, dass wir seit Gründung ausschließlich auf Eigenkapital setzen und uns gar nicht erst mit Finanzierungsrisiken auseinandersetzen müssen“, so Dippold weiter. Zudem ist eine Bankenfinanzierung oftmals viel dynamischer. Für den Finanzierer sind darüber hinaus auch das Entwicklungs- und Fertigstellungsrisiko sowie das Kostenüberschreitungsrisiko ausschlaggebend. Diese Risiken werden durch das Eigenkapitalkonzept umgangen.
Risikomanagement basiert somit oftmals auf Erfahrungen und Intuition der handelnden Personen. Eine wissenschaftliche Betrachtung aller Beteiligten, die übergeordnete Ergebnisse liefert, steckt noch in den Kinderschuhen. Die Interessenlage ist oftmals zu unterschiedlich. So ist die Risikobetrachtung eines Bestandshalters grundlegend anders als die eines Projektentwicklers, der den schnellstmöglichen Verkauf der Projekte anstrebt.
Wer als Anleger am Projektentwicklungsgeschäft teilhaben will, kann sich an entsprechenden Fonds beteiligen. Project, der Marktführer für rein eigenkapitalbasierte Immobilienentwicklungsfonds, setzt bei der Risikominimierung auf verschiedene Stabilitätskriterien. Dazu gehört neben der Streuung der einzelnen Fonds in mehrere Projektentwicklungen an verschiedenen Metropolstandorten unter anderem auch der Verkauf über fest angestellte Verkaufsteams ausschließlich an Eigennutzer. „Eigennutzer agieren zyklusunabhängig, denn Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen, die nur marginal von äußeren, gesamtwirtschaftlichen Einflüssen geprägt sind“, argumentiert Dippold. „Zusätzlich investieren wir ausschließlich in die wachstumsstarken Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln und Wien. Erst kürzlich haben wir in Karlsfeld bei München mit der Jägerstraße 29-31 ein Grundstück in attraktiver Lage angekauft.“
Fazit: Projektentwicklung ist etwas für Profis. Überdurchschnittliche Rendite trifft hier auf überdurchschnittliches Risiko, das jedoch wie gezeigt mit entsprechenden Sicherheitsmechanismen gemanaged werden kann. Anleger sollten insbesondere auf die Expertise des Initiators achten, die auch am möglichst lückenlosen Track Record der bisher abgeschlossenen Objekte sichtbar wird. Auskunft darüber gibt z.B. der Performance-Bericht. Komplette Inhouse-Lösungen, vom Architekten bis zum Vertrieb, sprechen ebenfalls für ein Engagement. „Grundsätzlich gilt: Risikominimierung bei Projektentwicklungen ist nicht nur möglich, sondern absolut notwendig, um Fehlentwicklungen frühzeitig gegenzusteuern und zu verhindern“, resümiert Aengevelt.