Ruhe vor dem Sturm? – Wird die AIFM-Regulierungssuppe auch heiß gegessen?

Am 26. September findet das Platow Forum Geschlossene Fonds statt. Dieses Mal geht es nicht allein um Vertriebschancen und -risiken, Markteinbruch oder Anpassung an rechtliche Petitessen, sondern schlicht um die Existenz der Branche.

Nach den Verwirrungen um die Verbesserung des Anlegerschutzes nach deutschem Recht, das derzeit immer noch weite Teile des Vertriebes lahmlegt, wurde der Gesetzesentwurf zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie vorgelegt. Die Eckpunkte hatten wir Ihnen schon vorgelegt. Die Neuauflage Offener Immobilienfonds und Spezialfonds soll verboten werden. Da wird wohl noch ein Wort zu gesprochen werden. Der Geschlossene Fonds dagegen bekommt auf der einen Seite den Ritterschlag als Ersatzinstrument für institutionelle Investments aber auf der anderen Seite Fesseln angelegt, die die Existenz der Publikumsfonds, für die der Geschlossene Fonds in Umsatz und Historie eigentlich steht, gefährden könnten. Zuletzt stand die Öffentlichkeitswirkung der Geschlossenen Publikumsfonds aber unter keinem guten Stern. Die Entwicklung der underlying assets spielte bei Immobilien, Wind und Schiffen oft einfach nicht mit. Fonds der Sonder-AfA Zeit hatten bei Miethalbierungen oder –drittelungen gegenüber den Gutachten bei Auflegung wenig Chancen. Medienfonds gerieten in Steuerverwerfungen. Schiffsfonds verharren in der Flaute der zusammengebrochenen Charterraten und trocknen jetzt zunehmend aus. Klassische Rendite-Immobilienfonds vermieteter Büroimmobilien leiden in der Anschlussvermietung unter den oft gesunkenen Marktmieten und hohen Nachvermietungskosten. Hier schwelen noch vor allem im Zusammenhang mit der Konzernimmobilien-Entsorgungsphase der vorletzten Rezession im Gefolge des 9/11 2001 noch einige Zündschnüre. ►

Noch ist die Branche recht ruhig. Gesetzesentwürfe mit weitreichenden Konsequenzen sind schließlich oft politisches Diskussionspapier. Außerdem hat die Branche sowieso schon heute massive Probleme mit dringenderem Handlungsbedarf als dem AIFM-Schnee von morgen. „Dramatische“ Gesetzeseinschnitte und Steueränderungen gab es schon mehrere. Die Branche hat immer überlebt. Der Anlagebedarf in Immobilien ist gerade heute im Zeichen der Schuldenkrise unstrittig. Deutschland ist in Euroland der safe haven. Auf Niedrigstzins-Level haben Bonds als Anlagealternative nur die Erfolgs-Bandbreite zwischen schleichender Enteignung, wenn die Zinsen niedrig bleiben, und forcierter Enteignung, wenn Inflation und Zinsen steigen und dann die Kurse purzeln. Auch in den Immobilienmärkten ist positive Bewegung. Wohnen legt zu wie zuletzt in den 80ern. Auch Gewerbe kommt. In diese positive Gemengelage schlägt der Gesetzesentwurf zu AIFM ein wie ein Meteor.

Bei der Veranstaltung der Berliner Immobilienrunde in der letzten Woche war lt. Rainer Zitelmann das Entsetzen für viele Marktteilnehmer groß, als sie erkannten, dass diesmal für die Geschlossenen Publikumsfonds die Suppe wohl so heiß gegessen werden soll, wie sie gekocht wurde. Zitelmann fasst nach der Veranstaltung die Ergebnisse zusammen. Es werde wohl sicher keine Ausnahmen für kleinere Initiatoren geben. Die AIFM träfe alle. Auch Private Placements seien von der Regelung nicht ausgenommen. Jedes Einwerben von Eigenkapital für KGs unterliege der AIFM. Die Pflichten für Kapitalverwaltungsgesellschaften seien so umfassend, dass sie von kleineren Initiatoren in der Regel nicht erfüllt werden können. Überraschend und auch für uns neu kam die Interpretation des BMF zur 30%-Obergrenze für das Fremdkapital hinzu, sie beziehe sich nicht nur auf den Zeitpunkt der Auflage des Fonds, sondern auf die gesamte Fondslaufzeit. Sinke der EK-Anteil in dieser Zeit durch Abwertungen der Immobilie allein schon durch sich verringernde Mietlaufzeiten, werde die BaFin einschreiten. Schließlich ist jeder Fonds mindestens einmal im Jahr durch externe Gutachter neu zu bewerten. Auf die Probleme der marktgerechten Bewertung von heutzutage unverkäuflichen single tenant Büros mit 5 oder weniger Jahren Restlaufzeit haben wir schon oft hingewiesen. Selbst wenn es noch gelingen sollte, die FK-Quote etwa auf 50% zu erhöhen, werde dies in der Praxis zu erheblichen Problemen führen. Die organisatorische Auslagerung ins Ausland sei auch nicht möglich, da Produkte aus Ländern, in denen die AIFM weniger strikt angewendet werde, in Deutschland nicht vertrieben werden dürften. Mangels sinnvoller Übergangsregelung könnten ab dem nächsten Frühjahr das Fondsgeschäft so lange lahmgelegt werden, bis die Initiatoren ihren Antrag auf Genehmigung einer Kapitalverwaltungsgesellschaft durchhätten. Danach hätte die BaFin für die Gestattung der dann neuen Fonds auch noch doppelt so viel Zeit wie bislang. Die Kapitalverwaltungsgesellschaften müssen künftig Aufsichtsräte bilden, deren Mitglieder nicht aus dem Dunstkreis des Initiators kommen dürften. Das dürfte für eigenständige Unternehmer eine Umstellung bedeuten. Im Ergebnis habe der neue Typus des geschlossenen Fonds mit dem alten nur wenig zu tun, meint der Fondsprofi Zitelmann. Unklare Regelungen zur Risikostreuung und die extrem problematische Aufnahme von Fremdkapital durch die fortwährenden Bewertungsrisiken in Bezug auf die FK-Quote führten zu Unsicherheit. Konkrete Handlungsvorgaben der BaFin gebe es zudem nicht. Viele Initiatoren würden sich mit alternativen Produkthüllen befassen. Lebensversicherungshüllen könnten beliebig FK aufnehmen und unterlägen nicht der AIFM. Das gelte auch für Genussscheine und sog. Asset-Bonds.

Fazit: Das gibt dann auch schon einen Fragenkatalog an den Vertreter des BaFin auf dem Platow Forum am 26.9. in Frankfurt. Für uns sieht es im Moment eher danach aus, als würde der übersteigerte Anlegerschutz zum Eigentor, denn der Geschlossene Fonds ist das am besten prospektierte Kapitralanlage-Produkt überhaupt und ist zudem über Rechtsprechung eng geregelt. Das Ausweichen auf andere Mäntel dürfte den Anlegerschutz eher aushöhlen. (WR)