Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: 2009 waren die Investments vor allem von Sicherheitsdenken geprägt. So wurde das meiste Geld (992,5 Mio. Euro) in innerstädtische Geschäftshäuser investiert, ein Segment, das mit 4,2 bis 4,25% etwa in den Top-Einkaufsstädten Deutschlands zwar eher moderate Renditen abwirft, aber Sicherheit bietet. Mit 819 Mio. Euro folgte laut Jones Lang LaSalle hierzulande auf Rang 2 aber bereits das Segment Shopping-Center, obwohl große Kredite schwer zu stemmen sind. Das gilt auch europaweit. Dabei verweist der German Council of Shopping Centers darauf, dass die Branche einem steten Wandel unterliegt.
Dass dieses Interesse im Zuge der wirtschaftlichen Erholung auch 2010 anhalten wird, dafür sprechen die Deals des 1. Halbjahres. So kaufte die niederländische Corio vom Shopping-Center-Spezialist Multi Development für 1,3 Mrd. Euro das Forum Duisburg, die Centrum Galerie in Dresden, das Espacio Torrelodones in Spanien, das Espaco Guimaraes in Portugal sowie ein Portfolio mit den Entwicklungen Boulevard Berlin, Arneken Galerie in Hildesheim, Königsgalerie in Duisburg und zwei weitere, nicht näher benannte Objekte. Die Deutsche EuroShop hatte im Januar das A10 gekauft und sucht weitere Objekte.
Die Hamburger ECE erwarb Anfang Juli von der ING Real Estate Development die führende spanische Center-Management-Gesellschaft Auxideico Gestión S.A.U. in Madrid, die für die Eigentümer ING Real Estate Investment Management, Deutsche Bank (RREEF), Invesco Real Estate und LaSalle Investment Management 14 Center managt. Die Allianz Real Estate kaufte2 Center in Frankreich und Italien.
Vor diesem Hintergrund konstatiert der German Council of Shopping Centers (GCSC) bei seiner jüngsten Pressekonferenz-Tournee in Frankfurt/M. und Berlin, dass die Immobilienbranche auch hiesige Shopping-Center wieder als Assetklasse Nr. 1 sieht. Das belege eindrucksvoll das anhaltende Interesse der unterschiedlichsten Investmentgesellschaften, Shopping-Center im Eigentum zu halten. Jones Lang LaSalle beziffert die Renditen von guten Einkaufszentren in den Top-Städten Deutschlands im 1. Halbjahr mit 5,5%. Allerdings haben die Finanzierungsprobleme im Zuge der Wirtschaftkrise derzeit die Entwicklung von 9 Projekten verzögert.
Der Reiz guter Shopping-Center liegt in der großen Risikostreuung, den sie bieten. Die Ansammlung zahlreicher Geschäfte, Cafés und Restaurants, bewirtschaftet von namhaften bonitätsstarken Handelskonzernen mit lang laufenden Mietverträgen, bieten gerade in den wirtschaftlich schwierigen Zeiten, in denen die Kreditinstitute auf Sicherheit schauen, für Investoren eine gute Anlagemöglichkeit. Hinzu kommt, dass Deutschland aus internationaler Sicht mit seinen 133 qm Center-Fläche je 1 000 Einwohner (EU27-Durchschnitt: 225,6 qm) noch Nachholbedarf gesehen wird, wie GCSC-Vorstand Stephan Jung (Foto) berichtet.
Stephan Jung
Die günstige Entwicklung des Segments lässt sich an den Zahlen ablesen, die GfK Geomarketing im Auftrag des GCSC zusammengestellt hat und die Geschäftsführer Olaf Petersen (Foto unten) präsentierte. So ist der Anteil der Shopping-Centerfläche seit 2001 von 6,2% auf 7,7% im Jahr 2009 gestiegen. Für 2010 erwartet Petersen einen Anstieg auf 7,8% und für 2011 auf 8%. Die Gesamtverkaufsfläche im deutschen Einzelhandel lag 2001 bei 106,7 Mio. qm und 2009 bei etwa 116 Mio. qm und wird in abgeschwächtem Tempo weiter steigen. Im Zeitraum von 2006 bis 2009 stieg der Anteil der Shopping-Center am Einzelhandelsumsatz von 8,2 auf 9,2% und wird 2011 bei 9,9% gesehen.
Nach den GfK-Geomarketing-Zahlen spricht auch der Vergleich der Flächenproduktivität für sich: 2006 lag die durchschnittliche Flächenproduktivität für den Einzelhandel im Allgemeinen bei 3 503 Euro je qm und Jahr, für Shopping-Center dagegen bei jährlich 4 217 Euro je qm. Bis 2009 ging der Wert in beiden Segmenten leicht zurück: auf 3 428 im gesamten Einzelhandel und auf 4 132 in Shopping-Centern und dürfte auch in den nächsten Jahren noch weiter leicht nachgeben, da der Einzelhandelsumsatz real kaum steigen wird.
Die Shopping-Center werden etwas kleiner
Der Wandel, dem sich der Einzelhandel durch die wechselnden Kundenpräferenzen unterworfen sieht, stellt auch an die Shopping-Center-Szene immer neue Anforderungen. So verkündet Jung die endgültige Rückkehr der Center vom Stadtrand in die Innenstädte. 1991 bis 1995 – auf dem Zenit der Entwicklung – befanden sich 40% der Center noch auf der grünen Wiese. Nun geht der Trend stetig zurück.
Dass die Center auch immer stärker raus wollen aus ihrem Dasein einer „geschlossenen Box in den Städten“ (Jung), das sie in den 1970er-Jahren führten, hatte auch ECE-Chef Alexander Otto vor einigen Wochen betont. Die Center der 6. Generation sollen zur Stadt hin offen sein und die Nachbargebäude integrieren oder zu ihnen fließende Übergänge schaffen. Auch kleiner werden sie: Lag die durchschnittliche Größe 1998 noch bei 34 000 qm, so sind es heute mit 27 000 qm etwa 20% weniger Fläche. „Dies ist auch der Entwicklung geschuldet“, so Jung, „dass die Grundstücke in den Innenstädten kleiner und teurer sind.“ Außerdem gibt es in der Umgebung in der Regel auch mehr Einzelhandel als auf der grünen Wiese.
Inzwischen greift in der Szene auch die Erkenntnis um sich, dass Shopping eine beliebte Freizeitbeschäftigung ist und es deshalb immer wichtiger wird, über das Handelsangebot hinaus Erlebnisangebote und Aufenthaltsqualität zu bieten. Darauf hat auch bereits mfi-Vorstand Marcus Hüttermann hingewiesen, Ein wichtiger Baustein ist dabei die Gastronomie in all ihren Facetten. Ihr Anteil soll von heute 6,1 auf 10% steigen. Food Courts mit den unterschiedlichen Angeboten auf einem Fleck liegen immer mehr im Trend. „Das Center wirkt zunehmend Identität stiftend für die Stadt und Region“, stellt Jung fest. Der Kunde finde hier Nähe, Zugehörigkeit und Geborgenheit. Kurz: Das Center als Platz für soziale Kontakte. Und dass Nachhaltigkeit angesichts stetig steigender Energiekosten immer wichtiger wird, liegt auf der Hand.