PRO – Götterdämmerung – offene Fonds zu REIT´s?
Michael Beck, Leiter Portfolio Management, Bankhaus Ellwanger & Geiger
Seit mehr als 15 Jahren wird nun über die Vor- und Nachteile verschiedener Formen indirekter Immobilieninvestments diskutiert. In vielfältiger Art und Weise wurden offene Fonds, geschlossene Fonds, Immobilienaktien und REITs mal verteufelt, mal gefeiert, leider zu selten unabhängig analysiert und diskutiert. Ebenso vielfältige Interessen zerrten an dem einen Produkt in jene Richtung, bei dem anderen Produkt in eine andere. Weder in Transparenzfragen noch Bewertungsthemen wurde auch nur annähernd Einigkeit erzielt. Eines war allen Produkten gemein – mal waren offen Fonds „obenauf“, mal Immobilienaktien, ab und zu sogar geschlossene Fondsprodukte. Ebenso wiesen alle indirekten Immobiliensparten Phasen auf, in denen ihre Käufer am liebsten den Tag verdammt hätten, an dem sie sich zu einem Kauf diesen oder jenen Produktes entschlossen haben.
Eines war aber zu allen Zeiten klar – oder sollte zumindest klar gewesen sein: die jeweiligen Anleger unterschieden sich in der Regel gravierend hinsichtlich ihrer Risikoneigung. Zumindest, wenn man die Wertentwicklungen der einzelne Produkte betrachtet. Inhaber offener Fonds-Anteile z.B. schätzten regelmäßige Ausschüttungen, verbunden mit überaus unvolatilen Kursverläufen, die über Jahre hinweg eine stabile Entwicklung und Sicherheit versprachen. Immobilienaktionäre setzten oft genug auf höhere Kursgewinne und nahmen dafür höhere Kurschwankungen in Kauf.
Die Frage stellte sich darüber hinaus stets, warum sich theoretisch gesprochen die Werthaltigkeit einer Immobilie fundamental darin unterschied, ob sie sich im Portfolio einer Immobilien-AG (i.d.R. Discounts und sehr bewegliche Zu- und Abschreibungen) oder einem offenen Fonds (geglätteter und relativ stabiler Wertansatz) oder einem geschlossenen Fonds (i.d.R. gar keine Informationen zur Wertentwicklung mehr) befand.
Das Geheimnis liegt wohl in der mangelnden Transparenz begründet, was aber generell auf alle indirekten Immobilienanlageformen, wenn auch in unterschiedlichem Maße zutrifft. Nun, da einige offene Immobilien-Fonds abgewickelt werden müssen und zu befürchten ist, dass das gesamte Geschäftsmodell „offener Fonds“ auch mit den neuesten gesetzlichen Rahmenbedingungen aufgrund des Vertrauensverlustes dauerhaft Schiffbruch erleidet, könnte die Stunde eines Stiefkindes in Deutschland schlagen. Und zwar des bereits als Totgeburt apostrophierten und leider mit einem unzulänglichen gesetzlichen Korsette eingeführten REITs (Real Estate Investment Trusts). Es wäre wünschenswert, wenn die aktuellen Anzeichen nicht trügen würden, dass diese Mängel in 2011 von der Gesetzgebung korrigiert werden.
Denn es ist eine charmante Idee, aus einem Produkt, welches zwar 45 Jahre die Gesetze der Fristenkongruenz aushebeln konnte, ein liquides, täglich handelbares Produkt zu gestalten, welches weitgehend unabhängig von täglichen Rücknahmeproblematiken funktioniert.
Eine vergleichbare Situation gab es zu Beginn der 90er-Jahre in Holland, als es dort schon zu einer ähnlichen Krise kam, aus der die holländische REIT-Gesetzgebung resultierte. Die Einführung von REITs diente dort als willkommener Exit aus der Liquiditätskrise der dortigen offenen Fonds-Strukturen.
Aber was sagen die Anleger dazu? Wie oben beschrieben, dürften viele Anteilseigner damit überfordert sein, anstatt ruhig verlaufender offener Fondsanteile, im Vergleich dazu stark schwankende REIT-Kurse in den Depots zu haben. Die juristischen bzw. steuerrechtlichen Probleme, die bei einer Überführung eines Fonds-Sondervermögens in eine REIT-(Aktien)-Struktur entstehen, können mit Sicherheit gelöst werden. Alles eine Frage des Leidens – bzw. eines eventuellen Zeitdrucks. Es wird allerorten das Argument bemüht, institutionelle Investoren hätten die Krise der offenen Fonds verschuldet. Es dürfte aber leicht nachzuvollziehen sein, dass „Otto Normalanleger“ das Fracksausen bekommt, wenn er befürchten muss, zum einen sein Geld nicht zurückzubekommen, wann er möchte und wie ihm versprochen wurde und er dazu noch um einen Teil des investierten Kapitals einbüssen könnte. Der Vertrauensverlust scheint tiefgreifend und zunächst irreversibel zu sein und sich nicht nur auf „institutionelle“ Anleger zu beschränken.
Das wichtigste bei jeder Alternativlösung muss aber sein, dass die Risikoneigung und Risikotragfähigkeit der Investoren im Blick behalten wird. Ein Besitzer offener Immobilienfonds ist nicht automatisch geeignet, REIT-Anteile zu halten. Dazu bedarf es einer sehr ausführlichen Aufklärung hinsichtlich der Chancen und Risiken dieser Anlagegattung.
Bei einer eventuellen Überführung von Fonds- in REIT-Anteile gilt es, ein Höchstmass an Transparenz hinsichtlich Bewertung, Kosten und Abwicklungsmodalitäten zu erreichen. Sollte es so sein, dass diese Überführung innerhalb eines Konzernes stattfinden soll bzw. muß, gilt dies in umso stärkerem Maß.