Die Marktanteile der Investmentvehikel für indirekte Immobilieninvestitionen werden sich verschieben. Während Spezialfonds profitieren, dürften offene und geschlossene Immobilienfonds das Nachsehen haben.
Immobilien-Spezialfonds, offene und geschlossene Immobilienfonds: Traditionell stehen mehrere Vehikel indirekter Immobilieninvestitionen im Wettbewerb um die Gunst institutioneller Investoren. Ihre jeweilige Bedeutung könnte sich künftig deutlich verschieben. Der Grund: Neue Regelwerke wie beispielsweise das deutsche Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz oder Solvency II werden die Rahmenbedingungen verändern. Gewinner dieser Entwicklung dürften Immobilienspezialfonds sein, die für die Institutionellen schon jetzt das beliebteste Vehikel sind.
Mindesthaltefrist drängt Institutionelle aus den offenen Fonds
Zu den erwarteten Verschiebungen der Marktanteile trägt insbesondere das kürzlich verabschiedete Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) bei. Bei den offenen Immobilienfonds ist vor allem die Mindesthaltefrist relevant, die das Regelwerk vorsieht. Künftig dürfen Anleger nur noch Anteile im Wert von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr zurückgeben. Für Beträge, die darüber hinausgehen, gilt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Das dürfte dazu führen, dass sich institutionelle Investoren, die ihr Kapital nur kurzfristig anlegen wollen, künftig von den offenen Fonds fernhalten werden.
Versicherungen wird es sogar unmöglich, in offene Immobilienfonds zu investieren. Laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) werden die Anteile an Immobilien-Publikumsfonds nach der Einführung von Halte- und Kündigungsfristen keine zulässige Anlage für Versicherungen mehr darstellen. Der Grund: Die Anlageverordnung für Versicherungen fordert, dass die Rückgabe von Fondanteilen mindestens halbjährlich möglich ist. Einziger Lichtblick: Den bereits angelegten Geldern wird Bestandsschutz gewährt, sie müssen also nicht abgezogen werden.
Geschlossene Fonds: Erstmalige Regulierungen als Herausforderung
Auch den geschlossenen Fonds wird das Leben schwer gemacht. Bislang waren sie nicht reguliert, doch das wird sich ändern: auf nationaler Ebene durch das so genannte Vermögensanlagengesetz, auf europäischer Ebene durch die Richtlinie zur Regulierung alternativer Investmentfonds Manager (AIFM). Die Auswirkungen dieser beiden Regelwerke stellen die Geschlossene-Fonds-Branche vor große Herausforderungen. Vor allem kleinere Initiatoren müssen noch viel tun, um den künftigen Anforderungen an Transparenz und Risikovorsorge zu genügen.
Solvency II bietet Chancen für Spezialfonds
Spezialfonds können die Chancen nutzen, die die nationale Umsetzung der Solvency II-Richtlinie bietet, um sich von Konkurrenzvehikeln abzuheben. Mit dem Regelwerk, das voraussichtlich 2013 in Kraft treten wird, werden das Versicherungsaufsichtsrecht reformiert und die Eigenmittelanforderungen der Assekuranz erhöht. Ziel ist es, das Risikomanagement von Versicherern zu verbessern und zu vereinheitlichen. Entscheidend für die Immobilienspezialfonds wird sein, ob Deutschland die Standardvorschriften von Solvency II zum Risikomanagement strikt umsetzt oder ob Abweichungen möglich bleiben. Im zweiten Fall könnten Versicherer die vorgesehenen Standardrisikomodelle durch individuelle Modelle ersetzen. Für Spezialfondsanbieter könnten sich aus einer weniger schematischen Regelung viele innovative Geschäftsmöglichkeiten ergeben. So könnten sie das Risikomanagement für mehrere kleinere Versicherer übernehmen.
Anbieter von Spezialfonds: Jetzt über innovative Angebote nachdenken
Die künftigen Aufstiegschancen für Spezialfonds in den Portfolios von Versicherungen sollten auch vor dem Hintergrund gesehen werden, dass die Branche generell plant, ihre Immobilienquoten zu erhöhen. Der Assekuranzstudie von Ernst & Young Real Estate zufolge sind derzeit 19% des Immobilienvermögens von Versicherern in Spezialfonds angelegt. 69% der befragten Versicherungen gaben an, ihre Immobilienquote erhöhen zu wollen. Offene und geschlossene Immobilienfonds dürften davon aus den oben genannten Gründen kaum profitieren. Anbieter von Spezialfonds sollten die Chancen nutzen, die sich aus der hohen Nachfrage und der veränderten Rechtslage ergeben, und sich bereits jetzt Gedanken über innovative Angebote machen.
Martin Lemke ist Geschäftsführer der PATRIZIA GewerbeInvest KAG mbH, Hamburg.