Statement von Sonja Knorr, Analystin für Offene Immobilienfonds bei Scope:

25.Februar 2010   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Sonja Knorr

Sonja Knorr

Institutionelle Offene Immobilienfonds haben oftmals ein weniger konservatives Rendite-Risiko-Profil als Offene Immobilien-Publikumsfonds. Dieser Punkt wirkt sich derzeit in einigen Fällen negativ auf die Performance aus. Zudem sind diese Fonds in der Regel kleiner, so dass Abwertungen einzelner Objekte entsprechend stark auf das Gesamtportfolio durchschlagen. Gleichzeitig nutzen einige Institutionelle Fonds häufig einen hohen Fremdkapital-Anteil, um die Rendite zu „hebeln“. Diese erhöhte Fremdkapitalquote verstärkt jedoch den Negativeffekt durch die Abwertungen noch zusätzlich. Eine pauschale Aussage zu den Produkten ist allerdings nicht möglich; jeder Fonds, jede Immobilie muss einzeln betrachtet werden.

Die Abwertungen beim Degi Global Business liegen insbesondere darin begründet, dass der Fonds viele Immobilien in einer Hochpreisphase erworben hat. Zudem ist der Anteil an Osteuropa-Immobilien sehr hoch. Diese Märkte waren zum Zeitpunkt der Ankäufe stark überhitzt und müssen derzeit mehr als andere europäische Märkte Anpassungen verkraften, was sich nun in Abwertungen niederschlägt. So kam es auch unter anderem beim Degi Global Business zu einem Mietausfall, als der Fonds den Hauptmieter einer osteuropäischen Fondsimmobilie verlor. Diese Entwicklung zog eine entsprechende Abwertung der Immobilie nach sich.

Zwar verfügt der Degi Global Business – dies gilt auch für andere institutionelle Fonds – über Mechanismen zur Liquiditätssteuerung. Diese haben aber nicht ausreichend gegriffen, so dass eine Schließung nicht verhindert werden konnte. Die Branche muss sich jetzt dringend auf ein geeignetes Maßnahmenpaket einigen, um die Liquiditätssteuerung besser in den Griff zu bekommen. Daneben könnten die Fonds auch vorhandene Mechanismen verstärkt nutzen bzw. einführen.

Was im Segment der Offenen Immobilienfonds insgesamt passieren wird, hängt von der weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte ab, und davon, wie sich die Anleger verhalten werden. Entscheidend ist die Lage der Immobilien, deren Mietvertragsparameter und nicht zuletzt auch der Ankaufzeitpunkt. Bei einer Reihe von Fondsimmobilien dürfte sie zunächst zu geringeren Mieterträgen und in der Folge auch zu fallenden Objektbewertungen führen. Betroffen sind insbesondere die Fonds, bei denen in der aktuell schwierigen Marktphase wichtige Mietverträge auslaufen. Neue Mieter zu attraktiven Konditionen zu finden, ist jetzt besonders schwierig. Darüber hinaus führt eine Reihe von Mietern Nachverhandlungen mit dem Ergebnis sinkender Mieten, andere Flächen fallen leer wegen der Insolvenz der Mieter. Natürlich zieht auch die gegenwärtig niedrige Liquiditätsrendite die Fondsperformance zusätzlich nach unten.

Insgesamt über die gesamte Branche gesehen, ist eine weiter sinkende Performance zu erwarten – dies insbesondere durch geringe Liquiditätsrenditen sowie sinkende Mietrenditen. Die Schere zwischen den einzelnen Fondsrenditen dürfte aber weiter hoch bleiben bzw. sogar noch zunehmen.

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