Berlin attraktivster Immobilienmarkt Europas

19.Januar 2015   

Studie von PwC und ULI zu den europäischen Immobilientrends 2015:

Berlin attraktivster Immobilienmarkt Europas – Vertrauen in die weltweiten Immobilienmärkte ist zurück

Karin Krentz

Berlin hat München nach Ansicht vieler Investoren von seinem Spitzenplatz als Europas Immobilienmarkt mit den besten Investitionschancen verdrängt. Hamburg hingegen befindet sich weiterhin unter den fünf attraktivsten europäischen Standorten, neben den beiden Aufsteigern Madrid und Athen sowie Dublin, das bereits im vergangenen Jahr unter den Top fünf platziert war. Dies ist das Ergebnis der Emerging Trends in Real Estate® Europe 2015, einer jährlichen Erhebung des Urban Land Institute (ULI) und der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC. Die Studie basiert auf Interviews mit rund 500 Marktexperten in Europa und wird seit 2006 erstellt (ebenso wie Studien für die Märkte in den USA, Kanada, und die asiatischen Länder).

Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland, sagt: „Auch in 2015 wird unverändert viel internationales Kapital in Europas Immobilienmarkt fließen. Das wird die Preise treiben und das Angebot weiter verknappen. Bereits jetzt erachten fast zwei Drittel der Befragten Top-Immobilien für überteuert. Dabei ist zu beachten, dass das Vermietungsvolumen nicht mit der Nachfrage nach Investments und der Wertentwicklung Schritt gehalten hat. Investoren weichen daher zunehmend in Märkte aus, mit denen sie bislang noch nicht vertraut sind.“

Angesichts des harten Wettbewerbs um Topobjekte zieht es Investoren derzeit vermehrt in B-Lagen und in Märkte, die sich gerade von der Krise erholen. So stehen 2015 vor allem jene Städte im Fokus, die während des letzten Abschwungs besonders hart getroffen wurden.

Jürgen Fenk, ULI Chairman Germany stellt fest: „Das Vertrauen in die weltweiten Immobilienmärkte ist zurückgekehrt. In der Folge nimmt die Risikobereitschaft der Investoren wieder deutlich zu; sie wenden sich Standorten und Sektoren zu, die bislang weniger im Fokus standen. In den USA ist dieser Trend schon länger zu beobachten, aber seit rund einem Jahr weitet er sich auch in Europa stark aus. Vor diesem Hintergrund haben Immobilienanleger zuletzt nicht nur verstärkt in Irland und Spanien investiert, sondern auch in Athen, Amsterdam, Birmingham oder Lissabon. Schlusslichter im Ranking der Investoren waren Wien, Rom und Moskau. Die Aussichten der russischen Hauptstadt sind stark von der geopolitischen Krise getrübt.“

2015 Ranking 2014 Ranking Veränderung
Berlin 4 ↑3
Dublin 2 ↔0
Madrid 19 ↑16
Hamburg 3 ↓1
Athens 28 ↑23
Birmingham 20 ↑14
Copenhagen 8 ↓1
Amsterdam 25 ↑17
Lisbon 26 ↑17
London 5 ↓5

 

Berlin profitiert vom Anlagedruck der Investoren und glänzt mit  exzellenten Fundamentaldaten

Städte wie Berlin (von Platz vier auf Platz eins) oder Madrid profitieren dabei in erster Linie vom Anlagedruck der Investoren, die angesichts niedriger Zinsen über viel Kapital und wenig rentierliche Investmentalternativen verfügen und im Wettbewerb um die besten Objekte seit Monaten in B-Lagen ausweichen müssen. Angesichts des harten Wettbewerbs nannten die Investoren die Angebotsknappheit als das größte Problem im kommenden Jahr noch vor regulatorischen Änderungen und den Finanzierungskosten. Ganze 82% der Investoren glauben, dass der schwierige Zugang zu passenden Objekten moderaten bis spürbaren Einfluss auf ihre Geschäftsmodelle haben wird.

Berlin jedoch verfügt nach Ansicht vieler Investoren über exzellente Fundamentaldaten bei nach wie vor günstigem Preisniveau. Neben einheimischen Käufern konkurrieren auch unverändert zahlreiche ausländische Investoren um Investments in Deutschlands Hauptstadt. Davon profitiert auch Hamburg, das zwar von Platz drei im Vorjahr auf Platz vier abrutschte, aber bei ausländischen Investoren weiterhin sehr gefragt ist. München hingegen wird von vielen Investoren als sehr hochpreisig bewertet und landete nach der Topplatzierung im Vorjahr nur noch auf Platz elf. Auch Frankfurt rutschte ab, von Platz zehn auf Platz 16.

Topmärkte überbewertet

Wie die Umfrage zeigt, halten inzwischen zwei Drittel der Befragten sehr gute Objekte (Core) in fast allen Märkten für überbewertet. Hauptverursacher dieser Rallye sind eigenkapitalstarke Staats- und Pensionsfonds und Versicherer aus Asien sowie Private-Equity-Investoren aus den USA. Diese Investoren kaufen vor allem Core-Immobilien in Metropolen wie London, Paris, Mailand oder Berlin und werden nach Ansicht der Befragten 2015 eine noch wichtigere Rolle spielen. 70 Prozent der Befragten gehen zudem davon aus, dass 2015 noch mehr Eigen- und Fremdkapital in die Märkte fließen wird.

Mit Blick auf die Verfügbarkeit von Fremdkapital zeigt die Umfrage indes große Unterschiede auf zwischen den nördlichen Märkten, wo Finanzierung reichlich vorhanden ist, und dem Süden Europas, wo die heimischen Kreditgeber nach wie vor zurückhaltend sind. Gleichwohl gehen die Befragten davon aus, dass sich die Lage im Süden verbessern wird, die Finanzierung von Projektentwicklungen jedoch überall herausfordernd bleibt.

Wohnimmobilien sehr gefragt

Unter den Sektoren sind derzeit Wohnimmobilien sehr gefragt. Diesem Thema widmet die aktuelle Studie einen eigenen Schwerpunkt. Rund zwei Drittel der befragten Investoren hat bereits in Wohnimmobilien investiert, darunter auch solche Investoren, die zuvor nur Büroimmobilien bevorzugten. Von jenen, die bislang nicht in Wohnimmobilien investieren, erwägen 15% künftig Investitionen in diesen Bereich. Hintergrund ist vor allem die Wohnungsknappheit in vielen großen europäischen Städten, die zwei Drittel der Befragten in ihren lokalen Märkten bemerken. Angesichts des florierenden Online-Handels stehen zudem Logistikimmobilien im Vergleich der Standard-Sektoren ganz oben in der Gunst der Investoren. Im Bereich Spezialimmobilien sind vor allem Seniorenheime und Gesundheitsimmobilien gefragt.

Übersicht über die Top-Investmentmärkte:

1)      Berlin: Deutschlands Hauptstadt ist im Vergleich zum Vorjahr aufgestiegen und hat München vom Spitzenplatz als Standort mit den besten Aussichten verdrängt. Die Stadt gilt als Hotspot für Medien und Technologie und weist eine vergleichsweise junge Bevölkerung aus. Hier finden auch die meisten Einführungen von neuen Produkten bzw. Produktvorstellungen in Berlin statt oder haben zumindest einen Berlin-Bezug.

2)      Dublin: Irlands Hauptstadt rangiert wie im vergangenen Jahr auf dem zweiten Platz. Die Investmentstory ist intakt: Starkes Mietwachstum, basierend auf knappem Angebot, Zuwachs an Arbeitnehmern und eine sich erholende Wirtschaft sind die Zutaten. Büromieten und Preise haben sich stark erholt, aber weisen gleichwohl noch Potenzial auf.

3)      Madrid: Spaniens Hauptstadt ist einer der Newcomer an der Spitze des Rankings. Vor allem außereuropäische Investoren setzen derzeit auf die Metropole auf der Iberischen Halbinsel. Ob Spanien allerdings langfristig solides Wachstum ausweisen kann, wird unter opportunistisch agierenden Investoren heiß diskutiert.

4)      Hamburg: Im Vergleich zum Vorjahr ist die Stadt um einen Platz abgerutscht, gleichwohl investieren internationale Investoren nach wie vor sehr zahlreich in die Hansestadt. Angesichts der wachsenden Bevölkerung gilt auch der Wohnungssektor Hamburgs als attraktiv.

5)      Athen: Griechenlands Hauptstadt hat sich am stärksten verbessert in diesem Jahr. Das Land wurde am stärksten getroffen von der Krise; viele Investoren wetten nun auf eine baldige Erholung.

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