Stuttgarter SI-Centrum vor dem Verkauf

1.März 2018   

 Nach Meldung des Branchendienstes kmi hat die balandis real estate AG, die in der Nachfolge der KC Holding noch einige Fondsimmobilien der damaligen Problemfonds der Drei-Länder-Fondsserie managt, den Verkauf des Stuttgart International Centrums (SI-Centrum) für rd. 145 Mio. Euro an Gesellschaften des börsennotierten kanadischen Vermögensverwalters Brookfield Assetmanagement Inc. eingefädelt. Die Anleger können derzeit darüber abstimmen. Der vor allem betroffene Drei-Länder Fonds DLF 94/17, der 1994 in die Platzierung ging, ist mit 1,3 Mrd. DM Eigenkapital (gut 750 Mio. Euro) der größte jemals in Deutschland platzierte geschlossene Fonds. Neben der Investition in ein Schweizer Wertpapierdepot, einem kleinen Seniorenheim und US-Wohnimmobilien war der Erwerb des SI-Centrums Herzstück der deutschen Anlagestrategie. Platow setzte sich damals wegen unterschiedlicher Meinungen mit dem Initiator intensiv auseinander und behielt durch die Ende 1999 erfolgte Insolvenz der zur Rolf-Dehyle-Gruppe gehörenden Stella AG als Hauptmieter Recht. In der Folge trug engagiertes Asset Management von KC und Nachfolger balandis zu erheblicher Schadenminderung bei. Die sportlichen Mieten der 90er Jahre für die Betreiberimmobilie mit einem Musical-Schwerpunkt konnten u. a. auch als Insolvenzfolge nie wieder eingeholt werden. Das SI-Centrum besteht heute mit 2 Mio. Besuchern jährlich u. a. aus zwei Musicaltheatern, der Spielbank Stuttgart, 11 Restaurants, 7 Bars, 3 Cafés, 22 Konferenz- und Tagungsräumen, zwei Hotels, einem CinemaxX-Filmpalast mit 6 Kinos und einem 7 000 qm großen Wellnesstempel.

     Geplant und realisiert Anfang der 90er Jahre wurde das SI-Centrum Beispiel dafür, was in den 90er Jahren mit dem damals boomenden und seit Kriegsende unaufhörlich um einen positiven Trend schwankenden Markt geschah. Das SI-Centrum war zudem auf das damalige Freizeitverhalten abgestellt. Größe, Standort Stuttgart und Vielfalt der Nutzung waren lt. balandis-Vorstand Wolfgang Essler die Herausforderungen beim Verkaufsprozess. Eine Zerschlagung hätte zu einem niedrigeren Verkaufspreis geführt. Die aktuelle Marktsituation und die internationale Illusion des sicheren Hafens Deutschland ermöglichte es dem auf internationale Deals spezialisierte Essler einen potentiellen Käufer weltweit zu suchen. Da kennt aber leider nicht jeder Stuttgart, schränkt Essler die Verkaufschancen ein. Eine Spielbank als Nutzer ist für viele Investoren außerdem ein „no go“.

     Mit einem Kaufpreis von insgesamt 145 Mio. Euro nach langjährigem Management mit Suchen nach Verkaufschancen und in einer aktuellen Liquidationsphase dürfte eine eher einmalige Marktsituation ausgepokert worden sein. Brookfield hatte aus einem Fonds der SEB Asset Management 2015 schon das rund 267 000 qm Mietfläche umfassende Potsdamer Platz Portfolio erworben. Allerdings steht dem durchaus respektablen Verkaufsergebnis des SI-Centrums nach kmi-Berechnungen in der Summe über alle Bauabschnitte und Zukäufe hinweg ein insgesamt gezahlte getätigte Investitionen von 443,4 Mio. Euro, also dem Dreifachen, gegenüber. Da die Kaufpreisfaktoren damals und heute relativ nahe beieinander liegen, wird klar, wie sich die Mieten in den letzten 20 Jahren insbesondere in der Folge der Stella-Pleite entwickelt haben. Ob heutige internationale Investoren die Volatilität des deutschen Marktes seit den 90er Jahren kennen, ist für Platow eher offen. Frankfurter Core-Büro dürften in dieser Periode zwischen Einstand in den 90ern, zwischenzeitlichem Tief und heutigen Wert nach Sanierung vergleichbare Wertschwankungen aufgewiesen haben. Die DLF 94/17 Anleger können nach kmi-Berechnungen nach dem SI-Verkauf mit knapp 23% Ausschüttung – Zustimmung vorausgesetzt – und weiteren Liquidationserlösen aus dem deutschen und dem US-Portfolio mit gut 82% Gesamtrückflüssen inkl. typisierten Steuervorteilen und bereits erhaltenen Ausschüttungen und Verkaufserlösen rechnen. Damit könnte einer der größten Fondsskandale der 90er Jahre und unserer Erinnerung nach 30 000 Anlegerklagen noch mit einem „blauen Auge“ zu einem Ende gehen, das sich durchaus mit vielen stillschweigend abgewickelten Bankenfonds der gleichen Periode vergleichen kann.

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