Tag der Hotelimmobilie: Hotelimmobilienmarkt Deutschland des Investors Liebling – nach Wohnungen

Warum Investments in deutsche Hotelimmobilien derzeit so attraktiv sind, welche Standorte und Hotelsegmente während der aktuellen Niedrigzinspolitik im Fokus stehen und die Performance des deutschen Marktes gegenüber dem anderer Länder untersuchte der „Hotel-Investment Survey 2015“ der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche GmbH. Ebenso recherchierten die Autoren die Renditeerwartungen der Investoren, mögliche Änderungen des Investitionsverhaltens und vorherrschende Trends.

Präsentiert wurde die Studie auf dem Tag der Hotelimmobilie der ZIA-Hotelplattform, der in  Berlin zum zweiten Mal nach 2013 durchgeführt wurde. Insgesamt haben 106 Unternehmen an der Befragung teilgenommen, alle in Deutschland ansässig und Mitglieder des ZIA gemäß den Vorgaben des Europäischen Datenschutzgesetzes war die Online-Befragung anonym. Teilgenommen haben 22 Investmentgesellschaften, 22 Immobilienunternehmen, 19 Hotelgesellschaften, 7 Family Offices, 5 Private Equity-Unternehmen, jeweils 2 Versicherungen, Pensionskassen,und Stiftungen sowie „Sonstige“, d. h. Banken, Kanzleien etc. Stolz ist Kay Constance Strobel, Manager Real Estate & Hospitality bei Deloitte, auf die hohe Rücklaufquote von 100 Prozent, die einen authentischen Blick in die Branche biete.

70 Prozent aller befragten Investoren meinen, dass sich Hotelimmobilien in Deutschland im Jahr 2016 einer überdurchschnittlichen Nachfrage erfreuen werden. Damit sind Hotels das zweitbeliebteste Immobiliensegment nach Wohnimmobilien (78 Prozent). „Hotels haben sich in den letzten Jahren als ernst zunehmende Assetklasse im Immobiliensegment etabliert“, sagt Matthias Niemeyer, Vorsitzender der Plattform Hotelimmobilien des ZIA. „Das Image von Hotels hat sich deutlich gebessert. Früher noch als riskante Betreiberimmobilie verrufen, sind sie heute insbesondere aufgrund der langfristigen Miet-, Pacht- und Hybridverträge für viele Investoren attraktiv. Erfreulich ist auch, dass immer mehr Immobilienfinanzierer den Hoteltrend entdecken und das Fremdkapital für sinnvolle Investments bereitstellen.“

Businesshotels im 3-Sterne-Bereich bevorzugt

Businesshotels bleiben der am stärksten nachgefragte Beherbergungstyp. Über 90 Prozent geben an, bereits in dieses Segment investiert zu haben, 69 Prozent wollen dies auch in Zukunft verstärkt tun. Leisure Hotels sind hingegen nur für 20 Prozent der Befragten von wachsender Bedeutung. „Businesshotels in sehr guten Lagen werden auch in Zukunft im Fokus der Investoren stehen, denn Deutschland ist Kongressland und Geschäftsreiseziel Nummer 1 in Europa. Zahlreiche professionelle Betreiber haben sich auf diesen Beherbergungstyp spezialisiert und schaffen durch ihre Expansion ein neues Angebot für Investoren“, sagt Kay Constanze Strobl. Darüber hinaus bleiben 3-Sterne-Hotels das beliebteste Segment. 51 Prozent aller Befragten wollen verstärkt in diese Kategorie investieren, 46 Prozent suchen nach Investmentmöglichkeiten in 2-Sterne-Hotels, 43 Prozent fokussieren das 4-Sterne-Segment. Luxushotels im 5-Sterne-Bereich werden nur von 17 Prozent aller Befragten nachgefragt (Mehrfachnennungen möglich). „Hotels im 3-Sterne-Segment sprechen eine breite Zielgruppe an und bieten auch in Top-Standorten moderate Übernachtungskosten an“, meint Strobl.

B-Städte nähern sich den Top-Regionen an

80 Prozent aller Befragten gaben an, bisher in den deutschen A-Städten investiert zu haben, 65 Prozent waren in B-Städten aktiv. Auch in Zukunft wollen 57 Prozent der Umfrageteilnehmer verstärkt in Hotels in den deutschen Top-Städten investieren, der Abstand zu B-Städten (49 Prozent) ist allerdings geringer geworden. „Ähnlich wie im Wohnsegment kommt es somit auch im Hotelbereich zu Ausweichbewegungen auf prosperierende B-Städte in Ost- und Westdeutschland, wo der Kampf um Standorte noch nicht so hart ist wie in den Big 7. Zudem werden Investmentmöglichkeiten im Ausland geprüft“, erklärt Strobl. So suchen 63 Prozent aller Befragten jetzt auch in Österreich verstärkt nach passenden Hotelimmobilien. Das zweitbeliebteste Land der befragten Investoren ist Großbritannien (38 Prozent). Belgien, Niederlande, Polen und Frankreich (jeweils 25 Prozent) folgen dahinter.

Das wirtschaftliche Umfeld

Die allgemeine Verfügbarkeit neuer Kredite wird von 26 Prozent als „leicht verfügbar“, von 64 Prozent als „verfügbar“ und von nur zehn Prozent als „schwer verfügbar“ eingeschätzt. Immerhin gaben 30 bis 50 Prozent der Befragten an, selbst 58 Prozent des benötigten Eigenkapitals vorzuhalten. Auch wollen von 106 Teilnehmern 59 Prozent in Hotelimmobilien investieren, dafür spräche die Verfügbarkeit attraktiver Investments (82 Prozent), Niedrigzinsniveau (47 Prozent), Mangel an alternativen Anlageformen (35 Prozent), Renditedruck (56 Prozent) und Anlagedruck (24 Prozent). In Hotelimmobilien investiert haben 76 Prozent in einer Projektentwicklungsphase, 58 Prozent nach mehreren erfolgreichen Jahren am Markt, 33 Prozent unmittelbar nach Fertigstellung und 22 Prozent unmittelbar nach Inbetriebnahme.

Keine Erklärung liefert Deloitte für den Fakt, dass 75 Prozent aller Hotelerwerbungen in Form von Asset Deals erfolgten und nur 25 Prozent als Share Deal. Ein Grund könnte sein, dass anders als bei einem Share-Deal der Käufer beim Asset-Deal keine Anteile am Unternehmen übernimmt. Stattdessen erwirbt er Wirtschaftsgüter. Ein Patentrezept für die Wahl zwischen Share-Deal und Asset-Deal gibt es nicht, sagen Experten und beobachten, dass in der Praxis häufig Unternehmen, die sich vor einer unvermeidbaren Insolvenz befinden, über einen Asset-Deal abgewickelt werden. Ein Grund für den Erwerb von Hotelimmobilien? Zurzeit haben die Asset Deals sogar noch zugenommen und betragen nun 85 Prozent. Diese Deals seien leichter zu strukturieren, eine vage Einschätzung von Deloitte.

43 Prozent der Investoren geben ein verändertes Investitionsverhalten aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Situation an, und führen als Gründe das Niedrigzinsniveau, Anlagedruck, Verfügbarkeit attraktiver Investments, Mangel an attraktiven Investments zu günstigen Preisen, Mangel an anderen Anlageformen, Renditedruck  an. 57 Prozent jedoch meinen, dass sich ihr Verhalten nicht geändert hätte – Gründe dafür von Deloitte? Fehlanzeige. Auch erfolgt hier keine Differenzierung, für welche Investorengruppe das zutrifft (mehr oder weniger). 31 Prozent der Investoren setzen gegenwärtig beim Kauf die Risikoprämie bei mehr als 3 Prozent an, das sei nicht mehr zu rechtfertigen, so Niemeyer. Doch für immerhin 23 Prozent sind 0,6 bis 1 Prozent realistisch. Künftig, so sieht man, werden wohl kleinere Brötchen gebacken: drei Prozent hält keiner mehr für realistisch, 28 Prozent erwarten 1,1 bis 1,5 Prozent.

In den nächsten zwölf Monaten wollen u.a. 70 Prozent wieder in Immobilien investieren, in Unternehmensanleihen 8 Prozent, in Aktien 7 Prozent. Ihre Investitionen in Immobilien wollen 57 Prozent erhöhen, 34 Prozent wollen sie verkaufen und wachsen durch Übernahme 15 Prozent. Künftig wird sich für 78 Prozent das Wohnimmobiliensegment überdurchschnittlicher Nachfrage erfreuen, 70 Prozent glauben das für Hotels, 36 Prozent für Logistik und 34 für Handelsimmobilien. Büroimmobilien nur 28 Prozent und Infrastruktur 23 Prozent.

Gründe für die Gewichtungen nennt Deloitte nicht, auch nicht, wie und warum sich gerade die oder andere Investorengruppe bei den vielen einzelnen Fragen entschieden hat – Chance vertan, ein umfassendes Bild zum Investitionsverhalten in den Markt gibt der Hotel-Investment Survey 2015 leider nicht.

Herausforderungen in der Zukunft

Die größten Herausforderungen sind die üblichen: Vertragsgestaltung (30 Prozent): Management vs. Pacht, Renditeabsicherung, steuerliche Aspekte; Standort (23 Prozent): Marktübersättigung, Wettbewerb, Nachhaltigkeit, Verfügbarkeit von Investments; Performance und Bonität der Betreiber (20 Prozent), und erstaunlich: nur 8 Prozent sehen die Finanzierung ihrer künftigen Investments als Herausforderung, soll die Hotelimmobilien sich weiter als Assetklasse in Deutschland etablieren.