Theoretisches Mietsteigerungspotenzial bei Büros höher als seit 10 Jahren

IPD untersucht jährlich im Auftrag der alstria office Reit-AG im Deutschen Büro Mietpotenzial Index (DMX) mögliche Mietperspektiven des deutschen Büroimmobilienmarktes. Der DMX zeigt das theoretische Mietanpassungspotenzial von Bestandsmietverträgen gegenüber den in den Bewertungsgutachten angesetzten „nachhaltigen Roherträgen“. Seit Beginn der Erfassung im Jahr 2000 hat der DMX mit 3,9% rechnerischem Mietanpassungspotential den höchsten Wert. Die derzeitige durchschnittliche Bestandsmiete liegt bei 12,89 Euro. Bewerter kommen derzeit auf nachhaltige Roherträge von 13,40 Euro.  Zugrunde liegen dabei 21 000 Mietverträge mit einem monatlichen Mietwert von 260 Mio. Euro. 2010 lag es noch bei -0,4%. Alle untersuchten Standorte außer Düsseldorf mit -2,8%, weisen dabei ein positives Mietsteigerungspotenzial aus. Allerdings lag das Mietsteigerungspotenzial in Düsseldorf im Jahr 2010 noch bei -5,4%. Spitzenreiter im Ranking ist Hamburg mit einem Potential von 9,6% gefolgt von München mit 6,5% und Köln mit 6,4%. Sowohl die durchschnittliche Vertragsmiete als auch die nachhaltigen Roherträge sind gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen. Interessant ist der zunehmende Bewerter-Optimismus. Die Gutachter sehen die nachhaltigen Mieten heute um 7,7% höher als letztes Jahr. Die Vertragsmieten sind dagegen nur um 3,2% gestiegen. Aus unserer Sicht sind die Ergebnisse durchaus zum Nachdenken. Zum einen ist die relativ geringe Abweichung der „nachhaltigen“ Gutachter-Zukunftswerte von in der letzten Dekade meist weniger als 3% von den durchschnittlichen Bestandswerten positiv beachtenswert, wenn man sich manch aktuelle Bewertungsdiskussion um Offene Immobilienfonds vor Augen führt. Zum anderen ist die vergleichsweise hohe Volatilität der langfristigen Mietansätze, die in einem Jahr um 7,7% gestiegen sind, überraschend. Außer kurzfristigen Konjunktureffekten hat sich nichts geändert. Die Differenz zwischen den Änderungen bei Bestandsmieten und Gutachterwerten erklärt sich dagegen aus dem meist jährlichen Aktualisierung der Gutachten, während Bestandsmieten den Schleppanker früherer schlechter Marktsituationen hinter sich herziehen. Wahrscheinlich sind Gutachtermieten und Neuvertragsmieten höher korreliert, aber dafür fehlen die Informationen.