TLG Immobilien wieder mit Gewinn – Umsätze gesteigert, operatives Ergebnis verbessert, Investitionen erhöht

Die TLG Immobilien GmbH hat auch das Geschäftsjahr 2010 mit einem guten Jahresergebnis abgeschlossen. Der Gewinn von 20 Mio. Euro nach Steuern blieb zwar hinter dem des Vorjahres (26 Mio. Euro nach Steuern) zurück, übertraf aber dennoch leicht die unternehmenseigenen Zielsetzungen, sagte Geschäftsführer Jochen-Konrad Fromme. Dabei hat die TLG in 2010 vor allem ihr operatives Ergebnis, das im Vorjahr aufgrund der Wirtschafts- und Finanzkrise verkaufsbedingt gesunken war, wieder steigern können und ihre Investitionstätigkeit ebenfalls ausgebaut.

Seit dem Jahr 2002 schreibt das Unternehmen schwarze Zahlen und liegt mit dem aktuellen Jahresergebnis wieder im zweistelligen Millionenbereich. Dabei musste auch die TLG marktbedingte Wertkorrekturen von ca. 18 Mio. Euro vornehmen. Trotzdem konnte aus dem Bilanzgewinn des Jahres 2010 eine Dividende in Höhe von 20 Mio. Euro, doppelt so viel wie im Vorjahr, an den Bund als Eigentümer des Unternehmens ausgeschüttet werden. Für das Jahr 2011 sind sogar 30 Mio. Euro geplant.

Vor allem die Bewirtschaftungserlöse, also die Mieterträge, trugen zu dem positiven Ergebnis bei. Das operative Ergebnis betrug im Jahr 2010 36 Mio. Euro gegenüber 34 Mio. Euro im Vorjahr. Dabei lagen die Umsatzerlöse von 235 Mio. Euro um 15,5% über denen des Jahres 2009. Die Bewirtschaftung trug 180 Mio. Euro (+ 8 Mio. Euro), der Verkauf 52 Mio. Euro (+ 22 Mio. Euro) zu den Umsatzerlösen bei. Höhepunkt des Verkaufsjahrs 2010 bildete der Verkauf des Motel One in Leipzig an die Lloyd Fonds AG aus Hamburg.

„Dieses Ergebnis bestätigt unsere Strategie als aktiver Portfoliomanager. Der Ertrag aus der Bewirtschaftung unserer Immobilien, hat sich als Hauptergebnisquelle deutlich etabliert“, so TLG-Geschäftsführer Niclas Karoff. “Die laufenden Einnahmen aus gut vermieteten Objekten bilden die wichtigste Grundlage für den wirtschaftlichen Erfolg unserer Gesellschaft und schlagen sich in der Erhöhung des operativen Ergebnisses der Objektbewirtschaftung von 62 auf 66 Mio. Euro nieder.“

Am Beispiel Motel One Leipzig erläuterte Karoff die neue TLG-Strategie eines erweiterten Portfolioumsatzes. War bisheriger Schwerpunkt der TLG-Tätigkeit der Aufbau eines marktgerechten Immobilienbestands, so ist nun die eigene Entwicklungstätigkeit in den Vordergrund getreten, buy and hold wird abgelöst durch buy und hold and sell, so Karoff. Weitere Verkäufe umfassten u.a. Objekte in der Schönhauser Allee in Berlin, in der Freyensteiner Chaussee in Pritzwalk, Entwicklungsgrundstücke in Berlin-Treptow und Baugrundstücke an der Trabrennbahn in Berlin-Karlshorst sowie im stark nachgefragten Strandquartier Hohe Düne in Rostock-Warnemünde. Spekulative Entwicklungen, auch Entwicklungen für Dritte lehnt das Unternehmen strikt ab, auch ein Immobilienhändler wolle es nicht werden.

Die Mieterlöse stiegen insgesamt von 138 auf 145 Mio. Euro. Erneut ist es dem Unternehmen als Vermieter von rund 23.400 Mieteinheiten mit einem konsequenten Kunden- und Mietermanagement gelungen, die bereits geringen Leerstände weiter zu senken. Im vermietbaren Wohnungsbestand sank die Leerstandsquote von 2,9 auf 2,6%; im Gewerbesegment von 3,5 auf 2,5%.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die TLG den Verkehrswert ihres Immobilienportfolios weiter auf nunmehr auf 1,76 Mrd. Euro gesteigert. Dabei ist das Unternehmen auf die wachstumsstarken ostdeutschen Wirtschaftsräume Ostseeküste, Metropolregion Berlin sowie den mitteldeutschen Kernraum mit der Region entlang der Bundesautobahn A 4 und der Region Halle/Leipzig fokussiert. Mehr als 80% des Anlagevermögens liegen in diesen Schwerpunktregionen. Das nach Risiko- und Renditegesichtspunkten diversifizierte Portfolio setzt sich bezogen auf den Verkehrswert zu 31% aus Wohnimmobilien, zu 28% aus Einzelhandelsimmobilien und zu 21% aus Büroimmobilien zusammen. Das übrige Portfolio besteht im Wesentlichen aus Gewerbe- und Dienstleitungsimmobilien.

Mit diesem Portfolio konnte eine der Bewirtschaftungsrendite des Deutschen Immobilienindex DIX entsprechende Rendite von 6,4% erzielt werden. Damit wurde abermals der Index weit übertroffen, der für 2010 bei 5,1% lag. Dabei lagen die Bewirtschaftungsrenditen der TLG auch in den einzelnen Segmenten z.T. deutlich über den im DIX ausgewiesenen Werten wie bereits in den Vorjahren.

Investitionen wieder gesteigert

Nachdem die TLG im schwierigen Marktumfeld des Geschäftsjahres 2009 ihre Investitionen deutlich reduziert hatte, konnte sie das realisierte Investitionsvolumen in 2010 von 152 Mio. Euro auf 187 Mio. Euro wieder steigern. 96 Mio. Euro entfielen dabei auf Ankäufe, 91 Mio. Euro auf die Entwicklung von Immobilien.

Das dynamischste Segment mit 37% der Investitionstätigkeiten im Anlagevermögen bildeten erneut die Einzelhandelsimmobilien. Hier hat die TLG ein Investitionsvolumen von insgesamt 77 Mio. Euro realisiert, von dem allein 32 Mio. Euro auf die Schwerpunktregion Mitteldeutscher Kernraum entfielen. Die Dienstleistungsimmobilien stellten mit 64 Mio. Euro das zweitstärkste Segment; hier tat sich vor allem die Metropolregion Berlin mit 46 Mio. Euro hervor. Das drittstärkste Segment stellten die Büroimmobilien mit 21 Mio. Euro dar.

Noch im Raum steht die künftige Privatisierung des Unternehmens, die bereits schon im Jahr 2008 geplant war, dann jedoch aufgrund der widrigen Marktumstände abgeblasen wurde. Wir sind wie damals gut darauf vorbereitet“, sagt Fromme. Die TLG nimmt mittlerweile keine unmittelbaren Treuhandnachfolgeaufgaben mehr wahr. Diesbezügliche Aufgaben wurden in 2008 im Rahmen der Vorbereitung der Privatisierung an andere Treuhandnachfolgeeinrichtungen bzw. die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übertragen. Bezüge zum ehemaligen Treuhandbereich bestehen nur noch insoweit, dass ein Teil des aktuellen Immobilienbestandes der TLG aus Grundstücken besteht, die im Rahmen der Beendigung der Treuhandanstalt an die TLG übertragen wurden.

Die TLG ist heute ein auf Dauer angelegtes, renditeorientiertes Immobilienunternehmen mit dem Geschäftszweck der Vermietung, Verwaltung, Entwicklung, Verkauf und Erwerb von Grundstücken. Die Privatisierung der TLG bleibt erklärtes Ziel des Bundes, heißt es nach wie vor aus dem Bundesfinanzministerium.

Die neue Geschäftsführung mit Jochen-Konrad Fromme und Niklas Karoff hat am 1. Juni 2010 ihre Arbeit aufgenommen. Fromme verantwortet die Ressorts Controlling, Rechnungswesen, IT und Revision. Karoff ist für die Fachbereiche Strategische Portfolioentwicklung/ Immobilien, Immobilienfinanzierung sowie die Führung der Niederlassungen und das Marketing zuständig. Gemeinsam verantworten die beiden gleichberechtigten Geschäftsführer die Unternehmenskommunikation/Presse und das Büro der Geschäftsführung.