Mit Blick auf die Zukunft bleibt von zentraler Bedeutung die Wirkung der Fonds-Liquidationen auf den Immobilienmarkt. Hier wird Skepsis angemeldet, da es sich zum einen um großvolumige Objekte mit engem Markt und zum anderen um Notverkaufssituationen handele. Die drei zur Liquidation anstehenden Fonds von KanAm, Aberdeen/Degi und Morgan Stanley haben zusammen ein Fondsvermögen von 2,5 Mrd. Euro. Insgesamt sind derzeit knapp 25 Mrd. Euro von der Rückgabe ausgesetzt.
Das macht schon deutlich, dass die Marktwirkung bei weitem überschätzt wird, solange kein emotionaler Flächenbrand entsteht. Wo soll der herkommen? Nach MS P2 ist ein Jahr Ruhe bei Offenen Immobilienfonds. Institutioneller Anlagedruck ist hoch. Nur großvolumige Objekte sind für Milliardenanleger interessant. Immobilien spielen derzeit ihr Sicherheitsimage aus. Die aktuell betroffen Portfolios von rund 2,5 Mrd. Euro FV zzügl. Fremdkapital von maximal 50% sind weltweit mit Schwerpunkt Europa und natürlich Deutschland investiert. Fondsobjekte sind traditionell von gehobener Qualität in einem transparenten Markt. Bei einer Verteilung der Verkäufe auf drei Jahre und einem weltweiten Jahresinvestment von knapp 300 Mrd. USD (Quelle: Jones Lang LaSalle) ist das noch nicht einmal der Skontosatz des Marktes. Auch die deutschen OIF bleiben aktiv; denn die Marktführer mit eigenem Vertrieb machen gute Geschäfte (siehe Folgeartikel unten).
„Der Immobilienbrief“-Fazit: Die Immobilien-Marktwirkung ist gering. Image ist eher das Problem. Internationale Anleger scheren die Probleme der OIF wenig. Sie suchen in Deutschland und Europa Core-Immobilien, die stark nachgefragt werden. Die Fondsimmobilien könnten hier eher etwas Druck aus dem Markt nehmen, der jetzt schon die Gefahr einer Core-Blase aufbaut. Da gibt es bei hinreichender Professionalität nur befristete Verhandlungsprobleme der Verkäufer. USA und Asien sehen in drei Jahren ganz anders aus als heute. Das kann auch ein BaFin gestütztes Verkaufs-Management locker aussitzen. Damit dürften auch die angedrohten Verluste der Anleger bezogen auf heutige Bewertungen eher gering ausfallen. Hier überzeichnet die Zweitmarktbörse mit Abschlägen auf den aktuellen NAV zwischen 11 und über 50% bei weitem.
Allerdings ist nicht auszuschließen, dass die OIF-Krise einen Umdenkungsprozess mit begrenzten negativen Folgen einleitet. Solvency II der Versicherungen benachteiligt zukünftig Immobilien(fonds)investitionen. Die heutigen deutschen Core-Immobilienpreise spiegeln nicht das Risiko. Bezogen auf die heute gehandelten deutschen Immobilien sind Langfristperspektiven einer Mietentwicklung in der Nachvermietung bei nicht dynamischer Marktentwicklung und hohem Wettbewerb eher zweifelhaft. Weitere Renditekompression bzw. höhere Multiplikatoren sind bei steigenden Zinsen unwahrscheinlich. Bereits mittelfristig übersteigen die Zinsrisiken die Chancen. In diesem Prozess könnten die OIF in den kommenden Jahren für Deutschland zum Auslöser für eine Marktdrehung werden, auch wenn wir nicht daran glauben. (WR)