Trotz Produktknappheit können sich offene Fonds vor Geld nicht retten

Trotz Produktknappheit haben offene Immobilienpublikumsfonds 2017 knapp 50% in Immobilien investiert. Beliebtester Investitionsstandort ist dabei Deutschland, das die USA vom Thron stößt.

Die von Scope analysierten 19 offenen Immobilienpublikumsfonds erwarben im vergangenen Jahr 66 Gewerbeobjekte sowie 324 Wohnimmobilien. Dafür nahmen sie 9,2 Mrd. Euro in die Hand. 8,7 floßen in Gewerbeobjekte, 0,6 in Wohnimmobilien. 2016 wurden nur 60 Gewerbeobjekte für 6,2 Mrd. Euro und vier Wohnimmobilien für 137 Mio. Euro erworben.

Die offenen Immobilienpublikumsfonds stecken dabei, wie schon oft beschrieben, im Dilemma. Denn einerseits ist der Mittelzufluss ungebrochen hoch, andererseits müssen die Fonds dabei in adäquate Projekte investieren, die derzeit immer schwieriger zu finden sind. 2017 flossen offenen Immobilienpublikumsfonds 6,7 Mrd. Euro zu. Und trotz enormem Anlagedruck sind die Liquiditätsquoten sogar von 22,2 auf 21% gesunken.

Scope kommt daher auch nicht umher, an die Risiken dieser Phase zu erinnern. Wer in einer Hochpreisphase investiert, muss bei einer möglichen Phase sinkender Preise auch mit Wertkorrekturen rechnen. Fondsmanager versuchen daher die Risiken durch Ankäufe abseits der klassischen Core-Büroimmobilie abzufedern. So kommen Projektentwicklungen, B-Lagen und Hotelimmobilien immer öfter auch den immobilienwirtschaftlichen Einkaufszettel.

Am beliebtesten ist erstmals wieder Deutschland. Während 2016 ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens in US-Immobilien floss, führt im Jahr 2017 Deutschland die Liste vor Großbritannien an. Insgesamt investierten die Fonds 2,3 Mrd. Euro in Deutschland. In UK wurden 1,7 Mrd. Euro und in den Vereinigten Staaten 1,5 Mrd. Euro investiert. Ein wesentlicher Grund für den Rückgang der US-Investments sind gestiegene Kosten für Währungsabsicherung. Der mittlerweile signifikante Zinsunterschied zwischen dem US-Dollar und dem Euro hat zu deutlich höheren Hedging-Kosten geführt. Dies macht US-Investments für Euro-Investoren daher aktuell unattraktiver. Deutschland wird nicht nur international als einer der beliebtesten Investitionsstandorte betrachtet. Auch bei den offenen Immobilienpublikumsfonds ist Deutschland wieder an die Spitze der Investitionsstandorte zurückgekehrt.

Großbritannien zählt ebenfalls weiterhin zu den Kernmärkten der Fonds – auch bei den Investitionen. Besonders da es auf dem Londoner Immobilienmarkt – auch bedingt durch den Brexit – in der jüngeren Vergangenheit Preiskorrekturen gab. Diese haben einige Fonds für Ankäufe genutzt. Trotz Brexit bleibt London einer der transparentesten und liquidesten Immobilienstandorte weltweit.

Büroimmobilien dominieren seit jeher die Portfolios der offenen Immobilienfonds. 2017 entfielen erneut über 60% der Investitionen auf Büroobjekte. Das liegt im Vergleich zu 2016 auf ähnlichem Niveau. Auffällig ist, dass sich Hotel- neben Einzelhandelsimmobilien als feste Größe bei offenen Immobilienfonds etabliert haben. Im Jahr 2017 wurden Hotelobjekte für rund 1,2 Mrd. Euro erworben. Das entspricht rund 13% des gesamten Ankaufsvolumens. Zum Vergleich: Im Jahr 2014 lag dieser Anteil noch bei 3%.

Der Anteil des Investitionsvolumens, der auf Einzelhandelsimmobilien entfällt, liegt 2017 bei 18% – und damit erneut wie bereits 2016 unter 20%. In den Jahren 2015 und 2014 waren es noch 22% bzw. 21%. In der rückläufigen Bedeutung der Einzelhandelsimmobilien für offene Immobilienfonds spiegelt sich auch die steigende Bedeutung des Online- Handels. Dieser führt zu rückläufigen Besucherzahlen in einigen Shopping Malls und trübt die Zukunftsaussichten des Segments ein.

Die Nutzungsart Wohnen hat für die klassischen großvolumigen offenen Immobilienfonds weiterhin keine Bedeutung. Allerdings sind die auf Wohnimmobilien spezialisierten Sektorenfonds hier aktiv. Im vergangenen Jahr kam mit dem UniImmo: Wohnen ZBI ein großvolumiges Produkt auf den Markt. Der Fonds verfügte Ende 2017 über 318 Liegenschaften und ein Verkehrswertvolumen von 454 Mio. Euro.

Die beiden aktivsten Fonds im Jahr 2017 waren der hausInvest und der UniImmo: Europa. Beide Fonds übernahmen jeweils Objekte für mehr als 1,5 Mrd. Euro in ihre Portfolios. Dahinter folgen der Deka-ImmobilienGlobal und der WestInvest InterSelect mit jeweils fast einer Milliarde Euro. Diese vier Fonds stellen zusammen 56% des Ankaufs- volumens sämtlicher Fonds im Jahr 2017.

Berücksichtigt man das Volumen der nicht mehr im Aufbau befindlichen Fonds, war der grundbesitz global der aktivste Käufer. Er erwarb Objekte im Umfang von mehr als 600 Mio. Euro. Das entspricht 21% seines derzeitigen Fondsvolumens. Auf der anderen Seite steht der Deka-ImmobilienEuropa. Er kaufte Objekte für 686 Mio. Euro an, dies entspricht 5% seines Fondsvermögens.

Im Vergleich zu 2016 ist im vergangenen Jahr die durchschnittliche Objektgröße der Gewerbeimmobilien deutlich angestiegen. Während sie 2016 im Durchschnitt 103 Mio. Euro betrug, hatten die erworbenen Gewerbeobjekte 2017 ein Volumen von durchschnittlich 129 Mio. Euro. Das ist ein Anstieg der durchschnittlichen Objektgröße von 25%.

Fazit: Offene Immobilienpublikumsfonds sind derzeit besonders beliebt im Vertrieb. Anleger haben hier die Möglichkeit in ein breit diversifiziertes und professionell gemangtes Immobilienportfolio zu investieren. Das macht für Kleinanleger auch durchaus Sinn. Die Phase, in der viele Fonds nun investieren müssen, ist allerdings auf Dauer sicher so nicht von Erfolg gekrönt. Große Fonds, die in verschiedenen zeitlichen und immobilienwirtschaftlichen Phasen investiert haben, geraten dabei wohl weniger in Schwierigkeiten, als kleine Fonds mit Investmentfokus. Derzeit könnte vor allem als die Zeit der Fondsmanager betrachtet werden, deren Erfolg wohl erst nach der nächsten Zyklusdelle gemessen werden kann.

 

 

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