Union-Investment-Studie – Anlagedruck zwingt Investoren zu mehr Risiko

Die rasanten Preissteigerungen an den europäischen Immobilienmärkten machen es für Investoren zunehmend schwieriger, auskömmliche Renditen bei akzeptablen Risiken zu erzielen. Das zeigt die jüngste Immobilien-Investitionsklimastudie der Hamburger Union Investment Real Estate (UIRE)

„Der große Anlagedruck befördert die Gefahr der Fehlallokation von Kapital“, sagt Olaf Janßen, Leiter Research beim Immobilienfonds-Besorger der Volks- und Raiffeisenbanken. 52 % der mehr als 160 befragten professionellen Immobilienanleger in Deutschland, Frankreich und Großbritannien gehen davon aus, dass sie in den kommenden drei Jahren ihre selbstgesteckten Renditeziele nicht erreichen werden. Der Grund dafür ist die die Niedrig- und Nullzinspolitik der Notenbanken in Europa, Nordamerika und Japan. Durch sie die Renditen von Bundes- und anderen Staatsanleihen in den Negativbereich gesunken. Dies treibt immer mehr institutionelle Investoren in die Immobilienmärkte.

Als Folge sind die Preise von Gewerbe- und Wohnliegenschaften europaweit in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als die Mieten und die aus den Mieteinnahmen erzielbaren Renditen immer weiter zusammengeschrumpft. In Hamburg seien die Spitzenrenditen bei Büro- und Einzelhandelsobjekte in den vergangenen zwölf Monaten von 4,3% auf nur noch 4% gesunken, bei Logistikobjekten von 6,5% auf 6%, sagt Grossmann & Berger-Geschäftsführer Axel Steinbrinker: „Bei Raritäten in Adressenlagen werden sogar Multiplikatoren über dem 26fachen gezahlt“ – was Renditen von weniger als 3,85% entspricht.

„Die Spielräume für Immobilieninvestments verengen sich“, sagt Janßen. Die UIRE-Studie zeigt, dass Investoren deshalb zunehmend bereit sind, stärker ins Risiko zu gehen, um noch auskömmliche Erträge zu erwirtschaften. „Das Pendel schlägt in Richtung vorsichtige Risikobereitschaft aus“, sagt der Researcher. 60% der befragten Profianleger nennen „Rendite“ in der aktuellen Umfrage als wichtigstes Anlagemotiv. Hingegen sind die Aspekte „Sicherheit“ nur für 29%, „Liquidität“ nur für 9% entscheidend. Bei der vorherigen Befragung im Januar dieses Jahres gaben nur 55% an, Immobilieninvestments primär nach Ertragsgesichtspunkten zu beurteilen.

Transaktionsdaten zeigen zwar einerseits, dass Investoren auf der Jagd nach höheren Renditen zunehmend in B-Lagen und B-Standorte gehen. Andererseits wappnen sie sich aber auch gegen eine mögliche Trendwende an der Zinsfront. Nach einer neuen Studie von CBRE ist das Volumen der aufgenommenen Darlehen für Gewerbeimmobilieninvestments in Deutschland in den vergangenen 5 Jahren von 302 Mrd. € um knapp 14% auf 261 Mrd. € geschrumpft. „Gleichzeitig ist das jährliche Transaktionsvolumen jedoch um das 2,9fache auf zuletzt 55,2 Mrd. € in 2015 gestiegen“, sagt CBRE-Chefresearcher Jan Linsin. „Im gewerblichen Immobiliensegment wird weniger Fremdfinanzierung nachgefragt und dafür mehr Eigenkapital eingesetzt.“