Die Bürobeschäftigung in den USA hat bereits Anfang 2014 wieder den letzten Höchstwert vor der Krise erreicht. Wesentliche Treiber für diese Entwicklung waren die unternehmens-nahen Dienstleister sowie die Bereiche Technologie, Werbung, Medien und Information. Die Zunahme der Bürobeschäftigung im Finanzsektor fiel dagegen bislang eher verhalten aus, sodass dort derzeit immer noch rund 200.000 Personen weniger beschäftigt sind als zum Ende 2006 erreichten Hoch. Die Nachfrage nach Büroflächen sollte angesichts der robusten Konjunkturaussichten nach einem guten Start im ersten Halbjahr 2015 bis Jahresende weiter anziehen. Die Bauaktivität hat sich in den vergangenen Monaten belebt. Für die kommenden Jahre sind an einigen Standorten allerdings größere Fertigstellungen zu erwarten. Im historischen Vergleich bleiben die Angebotszuwächse jedoch verhalten. Angebot und Nachfrage sollten sich deshalb in Waage halten. Der Spielraum für einen weiteren starken Rückgang der Leerstände dürfte jedoch nicht mehr sehr groß sein.
Nach der an einigen Standorten zum Teil sehr hohen Dynamik an den Mietmärkten sind die Perspektiven auf Fünf-Jahres-Sicht deutlich bescheidener. So dürften vor allem Los Angeles, San Francisco, und Downtown Manhattan aller Voraussicht nach das zuletzt gezeigte hohe Tempo nicht halten können. Betrug das Mietwachstum für die elf von uns betrachteten Standorte 2014 (flächengewichtet) im Mittel 6,4%, dürfte es sich im laufenden Jahr unserer Einschätzung nach auf 3,2% verlangsamen. Die schwächste Mietperformance erwarten wir für Los Angeles, Houston und Washington D.C. In Houston wirken die tiefen Energiepreise temporär belastend. In der Hauptstadt werden umfangreiche Fertigstellungen auf den Markt gelangen. In Los Angeles dürfte nach dem Überschießen im vergangenen Jahr der Mietmarkt korrigieren.
Sehr aktiver Investmentmarkt, aber bereits erste Renditeanstiege
Die rege Investmentaktivität hielt auch im ersten Halbjahr 2015 an. Das gesamte Investmentvolumen belief sich auf knapp 147 Mrd. USD, 30% mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Etwas mehr als 50% des Transaktionsvolumens entfielen dabei wiederum auf Büroimmobilien, die damit das umsatzstärkste erste Halbjahr seit 2007 verzeichnen konnten. Trotz der bereits erreichten sehr hohen Kapitalwerte bzw. rekordtiefen Spitzenrenditen standen zentrale Lagen in den Gateway-Cities weiterhin im Fokus. Die Cap Rates für Class A-Objekte verharrten im zweiten Quartal zumeist auf den zuvor erreichten tiefen Niveaus. In Houston, das unter dem Energiepreisverfall leidet, sowie in Chicago sind die Anfangsrenditen jedoch zuletzt um 50 bzw. 25 Basispunkte gestiegen. Boston, Chicago, Los Angeles, New York und San Francisco sind unverändert die wichtigsten Destinationen globaler Immobilienanlagen, dennoch dürften die Zeiten der starken Renditekompressionen vorbei sein. Die rege Nachfrage spricht jedoch trotz der anstehenden Zinswende gegen einen raschen Renditeanstieg. Steigende Leit- und Kapitalmarktzinsen dürften sich zeitverzögert ab 2016/17 in höheren Cap Rates niederschlagen.
2015 noch ertragsstark, danach Abschwächung
Nach den durch kräftige Mietanstiege und starke Renditerückgänge gestützten hohen Gesamterträgen in 2014 (Median: 16%) gehen wir davon aus, dass sich die Erträge in den kommenden Jahren merklich verringern. Einerseits ist der Immobilienzyklus in den USA bereits weit vorangeschritten. Andererseits wirkt sich der erwartete Zins- und Renditeanstieg belastend aus. Für viele Standorte dürfte 2015 jedoch wegen des noch anhaltend kräftigen Mietwachstums ein relativ gutes Jahr werden. Für San Francisco rechnen wir mit einem Ertrag von 8,5%, für Dallas von 8% und für Boston von 7%. Der Median dürfte 2015 bei 3,5% liegen. Im Prognosezeitraum bis 2019 ist jedoch mit -0,3% pro Jahr mit einem leicht negativen Ergebnis zu rechnen. Die höchste Performance mit jeweils rund 3% erwarten wir für Dallas und Chicago. Dennoch: Auch künftig bieten sich je nach Teilmarkt und Objekt immer wieder selektive Chancen zur Performancesteigerung.
Dr. Bastian Hepperle, Immobilien Research DekaBank
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