Andreas Krone, Vorstand NAI apollo
Die beste Wirtschaftsnachricht in 2009 war für unsere Kollegen in den USA die Tatsache, dass der US-Wohnimmobilienmarkt seine Talsohle bereits im Februar durchschritten hatte. Was danach noch auf die anderen gewerblichen Segmente zukam, beleuchtet der nachfolgende Artikel. Er basiert vorrangig auf den Ergebnissen des Global Market Report 2009, der jährlich durch NAI Global, dem weltweit einzigen unabhängigen Maklernetzwerk für Gewerbeimmobilien, in Kooperation mit dem Deutschlandpartner NAI apollo erstellt wird.
Büroimmobilienmarkt: Der US-Büromarkt endete mit einer durchschnittlichen Leerstandsrate von 13,1% im vierten Quartal 2009, kommend von 12,2% im ersten Quartal. Erstmals nach drei negativen Quartalen konnte jedoch eine positive Nettoabsorption von knapp 2 Mio. qm verzeichnet werden. Die verfügbare Untermietfläche schrumpfte auf rund 2,3 Mio. qm, die ein Quartal zuvor noch über 10% höher war. Allerdings gab auch die Durchschnittsmiete rund 10% gegenüber dem Vorquartal nach und lag bei $22,90/sf. Über 270 Gebäude wurden in den letzten drei Monaten fertig gestellt, die dem Markt rund 5 Mio. qm Fläche zuführten. Der Investmentmarkt hat in 2009 sehr gelitten: In den ersten drei Monaten des Jahres 2009 wechselten über 640 Gebäude den Besitzer (2008 waren es im gleichen Zeitraum knapp 1.600) und addierten sich auf eine Gesamtsumme von knapp $9,5 Mrd. gegenüber mehr als $ 38,7 Mrd. im Vorjahreszeitraum. Der durchschnittlich erzielte Verkaufspreis pro sf gab um rund 30% nach.
Im Nordosten verzeichnet Boston im A-Klasse Segment mit 9,5% die niedrigste Leerstandsquote im Vergleich zu 14,5% in NY City-Midtown. Washington liegt bei 14%, der Markt erwartet jedoch nach der Fertigstellung von über 600.000 qm Flächen in 2009 einen weiteren Zuwachs von 1,1 Mio. qm in 2010, was die Situation in 2010 verschlechtern wird. Ähnlich sieht es im Westen aus: Der Büromarkt in Phoenix realisiert über 600.000 qm Neubaufläche, was nicht zur Entspannung beitragen wird. Im Südosten zählt Atlanta mit bis zu 22% Leerstandsrate zu den größten Verlierern. Im Mittleren Westen in Chicago erwartet man für 2010 Stabilisierung durch entgegenkommende Vermieter. Im Westen hat sich Dallas gut aufgestellt, kurzfristige Mietvertragslaufzeiten führen zum Anstieg der Miete auf im Durchschnitt $29,05/sf für alle verschiedenen Klassen. Stabil bis gut blieben die Märkte auch in Houston (hier wurden in 2009 allein drei langfristige Mietabschlüsse über insgesamt 400.000 qm Fläche abgeschlossen), in New Orleans und in Oklahoma City, u. a. weil keine Neubauten realisiert wurden.
Einzelhandelsimmobilienmarkt: Im Einzelhandelsimmobilienmarkt sah es mit 7,6% Leerstandsrate im vierten Quartal 2009 besser aus. Es konnte eine positive Absorption von 3,16 Mio. qm verzeichnet werden. Der Mietzins sank auf durchschnittliche $16,59 pro sf während über 460 neue Gebäude mit über 4,5 Mio. qm Fläche fertig gestellt wurden. Im Nordosten musste Northern New Jersey das ganze Jahr über im Einzelhandelsimmobilienmarkt mit lange leer stehenden Flächen die schwierigste Situation seit 20 Jahren erleben. Im Gegensatz dazu konnte Philadelphia u. a. aufgrund des Tourismus besser dastehen, es wurden weiterhin neue Restaurants eröffnet. Gleichzeitig werden bestehende Shops und Einkaufzentren revitalisiert. Im Südosten haben Boca Raton und Delray den Sturm am besten gemeistert, nicht zuletzt aufgrund einer dichten Bevölkerung. Discounter haben von den reduzierten Mieten am meisten profitiert und sie als Chance zur Expansion genutzt. In Raleigh-Durham wurden über 600.000 qm Neubauflächen dem Markt zugeführt, mehr als 270.00 qm sind noch in der Entwicklung, trotzdem war die Absorption positiv. Detroit im Mittleren Westen bekommt die Auswirkungen der Krise in Form von Arbeitslosigkeit und Konsumzurückhaltung nun auch in den großen Einkaufszentren zu spüren. Viele Ankermieter und kleinere Unternehmen ziehen aus.
In Milwaukee hingegen haben sich neue Einzelhandelsunternehmen angesiedelt und in 2010 planen lokale und regionale Lebensmittelhändler zu expandieren. Im Südwesten kann Houston zwar einen Rückgang der Leerstandsquote auf 9,2% verzeichnen, aber die Mieten waren weiter unter Druck und gaben im Vergleich zum Vorjahr um knapp 2% nach, während in Dallas die durchschnittliche Miete mit 0,8% schon wieder leicht anzog. Las Vegas im Westen erwartet einen positiven Impuls durch das von MGM Miragés im Dezember 2009 fertig gestellte New City Center auf dem Las Vegas Strip. Es wird davon ausgegangen, dass es als Katalysator für ein verstärktes Reisegeschäft dienen wird und die gesamte lokale Wirtschaft bereichert. Davon kann Los Angeles jedoch nur träumen, nur die Discounter werden weiter expandieren.
Industrieimmobilienmarkt: Der US-Industrieimmobilienmarkt hat das vierte Quartal des Jahres 2009 mit einer Leerstandsquote von 10,1% beendet. Dem gegenüber stehen insgesamt über 460.000 Gebäude mit einer Gesamtfläche von rund 5,2 Mrd. qm Fläche. Die Nettoabsorption blieb wie die drei Quartale zuvor negativ mit 3,9 Mio. qm. Über 24 Mio qm Mietflächen blieben bis Jahresende vakant. Die Mieten sanken gegenüber dem Vorquartal weiter um über 3% auf $5,58. Knapp 140 neue Gebäude wurden dem Markt im letzten Quartal mit einer Gesamtfläche von knapp 3,7 Mio. qm zugeführt, weitere 5,3 Mio. qm Fläche befindet sich noch in der Entwicklung. Zu einem der größten Mietvertragsabschlüsse zählte u.a. die Anmietung von über 260.000 qm durch Kühne & Nagel in Memphis im DeSoto Trade Center 5. Das Investment-Geschäft kam im dritten Quartal gegenüber den drei Vormonaten in Schwung: 636 Gebäude mit 13,2 Mio qm wechselten den Besitzer, der Durchschnittspreis lag bei knapp $49/sf. Bezogen auf das Gesamtjahr liegt man aber noch weiter hinter dem Vorjahr zurück. Die Cap Rates sind von 7,55% in 2008 auf durchschnittlich 8,73% gestiegen.
Im Nordosten der USA hat es Philadelphia mit einer Leerstandsquote von 13% (9% in 2008) und Northern New Jersey, die auf ein 10-Jahres-Tief gefallen sind und wo Mieten um 20% nachgaben, am stärksten getroffen. Schwierig schaut es auch um Südosten aus: Miamis Industriesegment hat sehr unter der Rezession gelitten, nicht zuletzt haben der Rückgang der Schiffsverladungen sowie Konkurse im Automotive-Sektor die Probleme intensiviert. Der Leerstand erhöhte sich wöchentlich. Neubauflächen sucht man in Orlando bei einer Leerstandsquote von 13,2% vergeblich. Atlantas Markt ist jedoch immer noch sehr rege, auch wenn sich der Leerstand erhöht hat und die Mieten ein wenig nachgegeben haben. Im Mittleren Westen, dem zweitwichtigsten US-Markt und dem wichtigsten Transport-Hub, ist die Situation heterogen: Während in Milwaukee die Mieten und der Leerstand recht stabil blieben und Investoren weiterhin in Indianapolis Interesse an neu entwickelten, modernen Großflächen zeigten, stieg in der Autostadt Detroit der Leerstand auf über 20% an. Ein positives Signal kommt jedoch von Firmen aus dem Bereich Erneuerbare Energien, die nach weiteren Flächen Ausschau halten. Im Südwesten zeichnet sich Houston mit einer Leerstandsquote von 6,9% als stabiler Markt aus, in Jonesboro, Arkansas, boomt das Segment sogar, nachdem Nordex USA Pläne verkündet hat, eine $100 Mio. teure Windanlage zu bauen. Im Gegensatz dazu hat Austin dem Markt seit Ende 2007 über 1 Mio. qm freie Neubau-Industrieflächen zugeführt, d.h. 10% des Gesamtmarktvolumens. Die Folge: Aktuell wird nicht gebaut und die Mieten beginnen zu erodieren. Der Westen zeigt sich ebenfalls geschwächt: In L.A. gingen die Schiffsladungen um bis zu 24,6% im September zurück, in Reno stieg der Leerstand auf 15% und die Effektivmiete ging um 15 bis 25% zurück, in Las Vegas haben Neubauflächen für einen Anstieg des Leerstands auf 12% gesorgt. Denver hingegen konnte mit großen Transaktionen gute Nachrichten verkünden.