Scope hat die Vermietungsquoten von 16 offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht. Das Ergebnis: Seit Ende 2011 sind sie im Durchschnitt um einen Prozentpunkt gesunken. Das Spektrum bei den Vermietungsquoten reicht dabei von 96,9% bis 84,3%.
Die Vermietungsquote hat einen hohen Einfluss auf die Fondsperformance und ist eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung offener Immobilienfonds. Die nach wie vor schwierige Vermietungssituation auf zahlreichen Vermietungsmärkten hat zu einem durchschnittlichen Rückgang dieser Kennzahl bei den untersuchten Fonds geführt – sowohl 2012 als auch in der ersten Jahreshälfte 2013 sank sie um jeweils 0,5 Prozentpunkte. Im gesamten Betrachtungszeitraum konnten 6 der 16 untersuchten Produkte die Vermietungsquote steigern. Bei zehn Fonds hingegen sank die Quote.
Wertgrund Wohnselect D mit höchstem Vermietungsstand
Mit 96,9% weist der Wertgrund Wohnselect D die höchste Vermietungsquote auf. Es folgen: WestInvest ImmoValue (96,6%), UniInstitutional European Real Estate (96,1 Prozent), Deka-ImmobilienGlobal (96,0%) sowie UniImmo: Deutschland und grundbesitz europa (jeweils 94,7%). Quoten von über 95 bewerten die Scope-Analysten positiv. Sinkt die Vermietung signifikant unter diese Schwelle, sollte das Fonds-Management Maßnahmen zur Erhöhung der Vermietungsleistung intensivieren. Mit 84,3 Prozent hat der UBS (D) Euroinvest Immobilien den insgesamt niedrigsten Vermietungsstand.
KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds mit größtem Rückgang
Den größten Rückgang der Vermietungsquote im Betrachtungszeitraum weist der institutionelle (derzeit von der Rücknahme ausgesetzte) KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds mit -5,8 Prozentpunkten auf. Einen ebenfalls deutlichen Rückgang verzeichnete auch der institutionelle Fonds SEB ImmoPortfolio Target Return Fund (-4,5 Prozentpunkte).
Aber auch bei den Retailfonds kam es zum Teil zu deutlichen Rückgängen in den vergangenen eineinhalb Jahren: So hat der grundbesitz global mit -3,0 Prozentpunkten einen Rückgang der Vermietungsquote auf 90,8% zu verkraften. Der UniImmo: Deutschland (-2,1 Prozentpunkte) und der grundbesitz europa (-2,0 Prozentpunkten) weisen ebenfalls signifikante negative Veränderungen auf.
UniImmo: Global mit größtem Zuwachs
Dagegen konnte der UniImmo: Global im gesamten Betrachtungszeitraum seine Vermietungsquote erheblich um 2,6 Prozentpunkte steigern. Bei den anderen Gewinnern fielen die Zuwächse jedoch geringer aus: (UBS (D) Euroinvest Immobilien (0,9 Prozentpunkte), Deka-Immobilien Global (0,8 Prozentpunkte), UniInstitutional European Real Estate (0,8 Prozentpunkte), hausInvest (0,6 Prozentpunkte). Hierbei ist der hausInvest mit seinem sehr hohen Fondsvermögen hervorzuheben, da er die Verbesserung ohne signifikante Zukäufe – also aus dem Bestand heraus – erzielen konnte.
Vermietungsquote nicht alleiniges Kriterium zu Beurteilung des Fondsmanagements
Grundsätzlich hat ein Rückgang der Vermietungsquote negative Folgen für die Erträge des Fonds. Daher ist es eine zentrale Aufgabe des Fonds-Managements sich auf wirkungsvolle Vermietungs- und Portfoliostrategien zu konzentrieren. Einschränkend ist jedoch zu erwähnen, dass Verkäufe vollvermieteter Immobilien die Vermietungsquote des gesamten Portfolios zwangsläufig reduzieren, obwohl es sich aus Fonds- uns Anlegerperspektive um eine sehr lukrative Transaktion handeln kann. Diese kurzfristigen Reduktionen der Quote sind daher nicht grundsätzlich negativ zu bewerten. Ganz im Gegenteil: Die Fondsstrategie sollte flexibel genug sein, um sich bietende und mit hohen Erträgen verbundene Desinvestitionschancen zu realisieren. Die Managementleistung kann dabei nicht an der Vermietungsquote abgelesen werden, sie ist und bleibt aber ein wichtiges Kriterium bei der Betrachtung.
Prognose: Keine signifikanten Verbesserungen 2014
Scope erwartet 2014 keine signifikanten Verbesserungen der durchschnittlichen Vermietungsquote. Der Hauptgrund: Die Situation auf zahlreichen Vermietungsmärkten bleibt schwierig – zum Teil müssen neue Mietverträge mit mehr als 30 Prozent auf den Gesamtertrag incentiviert werden. Fondsmanager stehen vor der Herausforderung, die Vermietungsquoten auf einem hohen Niveau zu halten, ohne dabei „um jeden Preis“ zu vermieten.