Der Wertentwicklungsindikator für vermietete Büroflächen in den Top 5 Standorten Berlin, Hamburg, Frankfurt, München und Düsseldorf, VICTOR von Jones Lang LaSalle, konnte im zweiten Quartal 2010 erneut um 1,1% gegenüber dem ersten Quartal zulegen. Seit Jahresanfang hat der Indikator damit um 2,1% zugelegt. Seit Mitte 2009, dem damaligen Tiefpunkt, ist der Wert sogar um 4,1% gestiegen. Derzeit notiert der Indikator bei 103 Punkten.
Victor von Jones Lang LaSalle
Der Markt befindet sich, lt. JLL damit langsam wieder auf Erholungskurs. Der Indikator bildet allerdings nur das Top-Segment der Branche ab, bei dem wir sicher am wenigsten Schmerzen erwarten. Auch sind die Folgen von den guten Jahren mit non recourse Finanzierung noch nicht abzusehen. Auch trägt die Verunsicherung des Gesetzesentwurfs zur Stärkung des Marktes dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt noch nicht nachhaltig auf Erholungskurs befindet.
Alle fünf untersuchten Top-Lagen zeigen ein Plus im Quartalsvergleich – die Performancespanne liegt bei + 1,7. Angeführt wird die positive Performanceentwicklung im 2. Quartal 2010 von Düsseldorf. Der Anstieg lag hier von April bis Ende Juni, wie schon im 1. Quartal 2010, bei 2,2 %. Mit einem Indikatorwert von 106,1 liegt das Bankenviertel Düsseldorf über den sechsjährigen Analysezeitraum hinweg damit auf dem zweiten Platz und zeigt im Jahresvergleich mit + 6,2% die zweitstärkste Performance. Ein Plus von + 1,4 % auf 111,0 Punkten im zweiten Quartal 2010 verzeichnete Hamburg, damit die zweistärkste Quartalsperformance unter den untersuchten Top-Lagen. Dies bedeutet insgesamt eine Wertzuwachs von + 5,2 % im ersten Halbjahr 2010, sowie von + 8,0% seit Mitte 2009.
Der positive Entwicklungstrend auf Quartalsbasis in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt basiert
überwiegend auf verbesserte Anfangsrenditen, während die Top-Lagen in Hamburg und München
vom insgesamt stabileren Vermietungsumfeld profitieren. Die durchschnittliche Büromiete für die 1ALagen bleibt im Quartalsvergleich bis auf Frankfurt (- 3,7 %) relativ stabil. Die Leerstandsentwicklung ist im Ganzen ebenfalls als stabil (Veränderung unter 1% pro Stadt) zu bezeichnen, auch aufgrund der insgesamt sehr niedrigen Fertigstellungs-Pipeline 2010. Seit Anfang 2009 sind die Auswirkungen der Immobilienkrise deutlich auf den Bürovermietungsmärkten zu spüren. Mit Ausnahme von Düsseldorf (+ 2,8%) und Hamburg (+ 4,8 %) sanken die durchschnittlichen Büromieten in den Spitzenlagen in diesem Zeitraum zwischen – 2,7% in München bis zu – 9,3 % in Frankfurt. Dabei wird mit Blick auf die positive Wertentwicklung in der Niederrhein- bzw. der Elbmetropole deutlich, dass dynamische Vermietungsmärkte eine schnelle Erholung der Werte positiv beeinflussen. Im gleichen Zeitraum unterstützt ein verbessertes Investmentumfeld insgesamt die Erholungsphase aller betrachteten Märkte.
Die Leerstandsentwicklung in den Spitzenlagen dämpft diesen Effekt, ist jedoch in der Gesamtentwicklung und im Zuge der Markterholung als zunehmend untergeordnet zu betrachten. Die leichte Erholung der Wertentwicklung ist in der Summe ungebrochen. Im Vergleich zu den internationalen Märkten verläuft die Erholungsphase in Deutschland moderat. „Trotz des starken Interesses internationaler und nationaler Investoren und verbessertem Finanzierungsumfeld werden immer noch verhältnismäßig wenige Büroinvestmenttransaktionen in den Toplagen durchgeführt, was prinzipiell auf das geringe Angebot an Top-Produkten und geringe Mietwachstumsperspektiven zurückzuführen ist. Zudem gibt es trotz verbesserten Konjunkturdaten in der EU keine Anzeichen von kurzfristig steigenden Zinsen. Das relativiert den „Investmentdruck“ der Marktakteure. Darüber hinaus beobachten wir die Rückkehr von Investoren mit „Core +“ und „Value- Add“ Strategien, die tendenziell nicht in den Toplagen investieren“, so Andrew M. Groom, bei Jones Lang LaSalle Deutschlandchef Valuation & Transaction Advisory. Groom weiter: „Die langsame Werterholung kann entsprechend auch als (noch) fehlendes Vertrauen in eine durchgreifende Erholung der Vermietungsmärkte interpretiert werden. Dies bestätigen auch die hohen Risikoprämien auf Immobilieninvestments im Vergleich zu langfristigen Bundesanleihen, die letztendlich auch die Wachstumserwartung der Märkte widerspiegeln. Dennoch erwarte ich eine leichte aber weiterhin stetige Erholung der Werte in 2010 und 2011, sobald sich eine ausbalancierte Vermietungssituation bzw. -perspektive an den untersuchten Standorten verfestigt. Dabei verfügen die Innenstadt Hamburgs sowie das Bankenviertel in Düsseldorf anscheinend über das beste Angebot für diese Marktphase. Es ist zu erwarten, dass sich die aktuellen Trends in den untersuchten Top-Lagen über die nächsten Quartale, bei noch leicht fallenden Renditen, fortsetzen.“