VICTOR Prime Office sieht weiter zweistellige Wertänderung

25.Februar 2018   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Der VICTOR Prime Office Indikator von JLL konnte zum Jahresende 2017 mit einem Plus von 4,1% auf 180,7 Punkte noch einmal deutlich zulegen. JLL analysiert die Wertentwicklung von etwa 12 Mio. qm Bürofläche der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.

Zwar stiegen auch die Multiplikatoren noch weiter, jedoch waren lt. JLL neben weiter sinkenden Renditeerwartungen vor allem die konjunkturbedingten Mietsteigerungen in allen fünf Märkten ausschlaggebend für die rechnerische Performance aus Wertänderungsrendite und Mietrendite. Bei gleichgerichteter Veränderung der Marktmieten und der Mietmultiplikatoren ergibt sich durch multiplikative Verknüpfung eine dynamische Wertänderungsrendite. Überdurchschnittlich entwickelten sich Düsseldorf, Hamburg und Berlin. Die über die Big 5 aggregierte Jahresperformance 2017 von 10% liegt damit über dem jährlichen Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2016 mit 8,5%. Investoren seien derzeit bereit, für Büroimmobilien Preise auf historischem Höchststand zu zahlen. Das Angebot an adäquaten Objekten habe stark abgenommen. Das Leerstandsniveau der untersuchten Lagen sei mit 2,4% niedrigste seit Beginn der VICTOR-Zeitreihe Ende 2003.

Düsseldorf holte nach einer ruhigen Phase schnell auf. Mit dem neuen Indikatorstand von 161,7 Punkten reiche es aber bei weitem nicht zum Aufschließen an die übrigen Big 5, meint JLL. Das Wachstum in Düsseldorf war überwiegend getrieben durch die Reduzierung der Spitzenrendite, die im Q4 von 3,75% um 30 Basispunkte auf 3,45% zurückging. Auch Hamburg und Berlin konnten sich aus ihrer Stagnationsphase der Vorquartale befreien. Hamburg liegt mit 197,8 Punkten vor Berlin mit 197,1 Punkten. In Hamburg sanken die Spitzenrenditen um 20 Basispunkte auf 3,05%. in Berlin um 10 Basispunkte auf 2,9%. Gleichzeitig legten die Mieten um 1,9% in Hamburg bzw. 3% in Berlin zu. Eher moderat war das Indikatorwachstum in München und Frankfurt. Ohne „Renditekompression“ resultierte die Performance aus Mietsteigerungen. München liegt bei 180,5 Punkten. Offenbar habe sich in München bereits ein Plateau herausgebildet. Die Spitzenmiete liegt bei 37,00 Euro/m²/Monat, die Spitzenrendite bei 3,3%. Frankfurt rutschte nach der herausragenden Entwicklung des Vorquartalsauf den letzten Platz im VICTOR. Mit einem Plus von 1,6% wurden 174,5 Punkte erreicht.

 

Im Vergleich zur Boomphase 2006/2007 erscheine das heutige Wachstum auf den Vermietungsmärkten nachhaltiger, vergleicht Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Damals seien spekulativ Leerstandsabbau und Mietsteigerungen trotz zweistelliger Leerstandsquoten geplant worden. Die positive Stimmungslage basiere auf den aktuell unglaublich starken Fundamentaldaten. Obwohl Investoren bei steigenden Multiplikatoren weiterhin Core-Immobilien nachfragten sei der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatanleihen verhältnismäßig groß. Der permanente Preisanstieg der letzten Jahre berge aber die Gefahr eines Gewöhnungseffekts. Wir warnen regelmäßig vor einer Überinterpretation der Daten, die reine Marktdaten immer wieder neuer Topimmobilien miteinander koordinieren, die aber in schnellen Transaktionen durchaus realistisch sind. (WR)

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