War 2013 Höhepunkt der Immobilien Hausse?

23.Januar 2014   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Aufgrund der teilweisen sehr hohen Kaufpreise und den damit nicht korrelierenden Entwicklungen der Mieten geht DekaBank Finanz- und Immobilienvorstand Matthias Danne nicht davon aus, dass 2014 die Immobilien-Hausse ungebremst weitergehe. Bei den Finanzunternehmen bzw. AIF Managern bremsen die Anstrengungen bei der Umsetzung des neuen KAGB. Für das eigene Unternehmen geht Danne davon aus, dass auch 2014 die Nachfrage nach Deka-Produkten hoch sein werde. „Das Immobiliengeschäft der Deka-Gruppe hat sich im Jahr 2013 gut entwickelt“, so Danne beim traditionellen Deka Immobilien (Journalisten-) Dinner im Frankfurter Trianon. Die drei Offenen Immobilienpublikumsfonds konnten wieder spürbare Nettomittelzuflüsse verbuchen. Nachdem 2012 ein Plus von 0,7 Mrd. Euro zu Buche stand, gab es im vergangenen Jahr 1,15 Mrd. Euro Zuflüsse bei den Publikumsfonds. Allerdings wäre viel mehr möglich gewesen; denn maßgeblich für die Nettomittelzuflüsse seien die Kontingente, die die DekaBank den Sparkassen zur Verfügung stelle. Im Background-Gespräch wurde deutlich, dass die Deka leicht das Doppelte bis Dreifache hätte platzieren können. Trotz der hohen Nachfrage vor Inkrafttreten des KAGB am 22. Juli hielt Deka die Kontingente stabil, da die Fonds nur so viel Geld einsammeln sollten, wie auch sinnvoll in Immobilien investiert werden kann. Die institutionellen Produkte des Hauses hatten Nettomittelzuflüsse von 370 Mio. Euro.

Derzeit verwaltet die Deka ein Immobilienvermögen von 24,9 Mrd. Euro und liegt damit im INREV Ranking im europäischen Vergleich auf dem 6. Platz. Mittelfristig will das Unternehmen zu den Top 5 Asset Managern in Europa gehören. Die außereuropäischen Standorte des Geschäftsbereiches Immobilienfinanzierung in Tokio und New York sollen dabei helfen. Die eher konservative Kreditvergabe des vergangenen Jahres  von 1,8 Mrd. Euro soll in diesem Jahr wieder auf 2,5 Mrd. Euro erhöht werden. Neben den üblichen Bonitätsaspekten ist entscheidendes Kriterien für eine Immobilienfinanzierung der Deka, dass Kredite nur gegeben werden, wenn die Deka das zu finanzierende Objekt auch für eigene Produkte ankaufen würde. Alternativ müssten die sich aus der Finanzierung ergebenen Geschäftsbeziehungen für die Deka schon einen langfristigen Nutzwert haben. Da der Geschäftsbereich Immobilienfinanzierung im Deka Konzern nur eine nebengeordnete Rolle spielt, unterläge auch keinerlei Umsatzdruck von Außen, beschreibt Danne die eher glückliche Ausgangssituation. Während allerdings das konservative Raster der Deka viele Projektfinanzierungen nicht möglich mache, sei aber am Markt gleichzeitig ein Aufweichen der in den vergangen Jahren strengen Kriterien der Kreditvergabe zu beobachten. So seien Finanzierungen mit einer Marge von unter 100 Basispunkten und gleichzeitigem LTV von 70 durchaus wieder möglich.

2013 haben die Deka Fonds insgesamt für 2,2 Mrd. Euro Objekte angekauft. Zu den Kernmärkten gehörten Deutschland, London, Paris und Amsterdam. Aber auch antizyklische Investitionsmöglichkeiten in Lissabon, Madrid und Barcelona wurden genutzt. Der größte Ankauf war die Büroimmobilie „The St. Botolph Building“ in guter Citylage von London für rd. 500 Mio. Euro. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit beträgt 21 Jahre. Auf der Verkaufsseite wurden Objekte in Japan, USA, Frankreich, England, Luxemburg, den Niederlanden, Italien und Deutschland für rd. 600 Mio. Euro verkauft. Im laufenden Jahr will die Deka Objekte für 2,3 Mrd. Euro ankaufen und für 700 Mio. Euro Immobilien abstoßen. Die Vermietungsleistung konnte auf ein Allzeithoch durch Mietvertragsabschlüsse von 207 Mio. Euro Netto-Jahresmiete gesteigert werden. Insgesamt beträgt die Vermietungsleistung 1,5 Mrd. Euro.

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