Deka und DIC erwarten Stabilität
Für den deutschen Immobilienmarkt war 2013 ein gutes Jahr. Nahezu alle Assetklassen waren bei Investoren gefragt. Nach den ersten Journalistenempfängen des Jahres ergibt sich für 2014 ein differenzierteres Bild. Während Deka Finanz- und Immobilienvorstand Dr. Matthias Danne von einem stabilen Jahr ausgeht, erwartet DIC Asset Vorstand Ulrich Höller zwei gute Jahre.
Für das Immobilienaktienunternehmen DIC Asset und Asset Manager Deka Immobilien, war 2013 ein gutes Jahr. „Das Immobiliengeschäft der Deka-Gruppe hat sich im Jahr 2013 gut entwickelt“, so Danne beim traditionellen Deka Immobilien (Journalisten-) Dinner im Frankfurter Trianon. Die drei Offenen Immobilienpublikumsfonds konnten wieder spürbare Nettomittelzuflüsse verbuchen. Nachdem 2012 ein Plus von 0,7 Mrd. Euro zu Buche stand, gab es im vergangenen Jahr 1,15 Mrd. Euro Zuflüsse bei den Publikumsfonds. Allerdings wäre viel mehr möglich gewesen; denn maßgeblich für die Nettomittelzuflüsse seien die Kontingente, die die DekaBank den Sparkassen zur Verfügung stelle.
Im Background-Gespräch wurde deutlich, dass die Deka leicht das Doppelte bis Dreifache hätte platzieren können. Trotz der hohen Nachfrage vor Inkrafttreten
des KAGB am 22. Juli hielt Deka die Kontingente stabil,
da die Fonds nur so viel Geld einsammeln sollten, wie auch sinnvoll in Immobilien investiert werden kann. Die institutionellen Produkte des Hauses hatten Nettomittelzuflüsse
von 370 Mio. Euro.
Auch die auf Gewerbeimmobilien spezialisierte DIC Asset schaut positives auf das vergangene Jahr zurück. 2013 stand vor allem die Vereinfachung der Unternehmensstruktur im Vordergrund. Erst Ende letzten Jahres konnte eine Kapitalerhöhung 100 Mio. Euro eingeworben werden, die zur Einbringung des sog. „UNITE“-Portfolios sowie zur damit gesunkenen Fremdfinanzierungsbelastung genutzt wurde. DIC-Chef Ulrich Höller will das Unternehmen zukünftig mehr als Asset Manager ausrichten und sich auf das Management des Immobilienportfolios konzentrieren „Wir wollen weg von buy & sell“, so Höller. Zuletzt konnte beim Prestigeprojekt „MainTor“ das Teilprojekt „MainTor Porta“ für 155 Mio. Euro an Union Investment veräußert werden.
Das MainTor Projekt ist für die DIC Asset das Aushängeschild. Ein Mix aus Gewerbe- und Wohnimmobilien entsteht derzeit auf dem ehemaligen 21.000 qm großen Degussa Areal direkt am Main. Das 750 Mio. Euro Projekt ist derzeit zu rd. 40% vermietet und soll 2016/2017 fertig werden. Danach will Höller ein Projekt dieser Größenordnung nicht mehr stemmen. Einzig das Herman-Schlosser-Haus wird erhalten bleiben und für Events und Kunstausstellungen weiter genutzt werden. Derzeit ist der 110 Meter hohe Winx-Tower in der Vermarktung.
Die deutsche Immobilie werde, lt. Höller auch die nächsten Jahre bei Investoren gefragt sein, da sie im Vergleich zu Alternativverzinsungen nahezu alternativlos sei. Einflussfaktoren wie die niedrigen Zinsen und die starke Wirtschaftsleistung blieben stabil. Auch auf dem Kreditmarkt hätten sich Alternativen ergeben. So seien Sparkassen und Volksbanken zu einem großen Player geworden und hätten das Wegbrechen der Landesbanken auffangen können. Die Ausreizung der Preise bei Wohnimmobilien ließe Investoren zudem nach Alternativen auch auf dem Gewerbeimmobilienmarkt schauen.
Ein wenig gedämpfter schätzt hingegen DekaBank Finanz- und Immobilienvorstand Dr. Matthias Danne die Situation am Markt ein. Aufgrund der teilweisen sehr hohen Kaufpreise und den damit nicht korrelierenden Entwicklungen der Mieten geht Danne nicht davon aus, dass 2014 die Immobilien-Hausse ungebremst weitergehe. Bei den Finanzunternehmen bzw. AIF Managern bremsen die Anstrengungen bei der Umsetzung des neuen KAGB. Für das eigene Unternehmen geht Danne davon aus, dass auch 2014 die Nachfrage nach Deka-Produkten hoch sein werde.
Derzeit verwaltet die Deka ein Immobilienvermögen von 24,9 Mrd. Euro und liegt damit im INREV Ranking im europäischen Vergleich auf dem 6. Platz. Mittelfristig will das Unternehmen zu den Top 5 Asset Managern in Europa gehören. Die außereuropäischen Standorte des Geschäftsbereiches Immobilienfinanzierung in Tokio und New York sollen dabei helfen. Die eher konservative Kreditvergabe des vergangenen Jahres von 1,8 Mrd. Euro soll in diesem Jahr wieder auf 2,5 Mrd. Euro erhöht werden. Neben den üblichen Bonitätsaspekten ist entscheidendes Kriterien für eine Immobilienfinanzierung der Deka, dass Kredite nur gegeben werden, wenn die Deka das zu finanzierende Objekt auch für eigene Produkte ankaufen würde. Alternativ müssten die sich aus der Finanzierung ergebenen Geschäftsbeziehungen für die Deka schon einen langfristigen Nutzwert haben. Da der Geschäftsbereich Immobilienfinanzierung im Deka Konzern nur eine nebengeordnete Rolle spielt, unterläge auch keinerlei Umsatzdruck von Außen, beschreibt Danne die eher glückliche Ausgangssituation. Während allerdings das konservative Raster der Deka viele Projektfinanzierungen nicht möglich mache, sei aber am Markt gleichzeitig ein Aufweichen der in den vergangen Jahren strengen Kriterien der Kreditvergabe zu beobachten. So seien Finanzierungen mit einer Marge von unter 100 Basispunkten und gleichzeitigem LTV von 70 durchaus wieder möglich.
2013 haben die Deka Fonds insgesamt für 2,2 Mrd. Euro Objekte angekauft. Zu den Kernmärkten gehörten Deutschland, London, Paris und Amsterdam. Aber auch antizyklische Investitionsmöglichkeiten in Lissabon, Madrid und Barcelona wurden genutzt. Der größte Ankauf war die Büroimmobilie „The St. Botolph Building“ in guter Citylage von London für rd. 500 Mio. Euro. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit beträgt 21 Jahre. Auf der Verkaufsseite wurden Objekte in Japan, USA, Frankreich, England, Luxemburg, den Niederlanden, Italien und Deutschland für rd. 600 Mio. Euro verkauft. Im laufenden Jahr will die Deka Objekte für 2,3 Mrd. Euro ankaufen und für 700 Mio. Euro Immobilien abstoßen. Die Vermietungsleistung konnte auf ein Allzeithoch durch Mietvertragsabschlüsse von 207 Mio. Euro Netto-Jahresmiete gesteigert werden. Insgesamt beträgt die Vermietungsleistung 1,5 Mrd. Euro. □