Weitblick über Stuttgart – Anleihe soll dritthöchsten Wohnturm Deutschlands finanzieren

14.März 2014   

Kategorie: Der Immobilienbrief

 

107 Meter – so hoch soll der dritthöchste Wohnturm Deutschlands werden. Im schwäbischen Fellbach, einer 46.000 Einwohnergemeinde bei Stuttgart sollen ab nächster Woche die Planungen für die Bauarbeiten in die finale Phase gehen, denn ab Montag können sich Anleger über die eigens initiierte Anleihe am Erfolg des Objekts beteiligen.

Am kommenden Montag startet die heiße Phase des Gewa Tower im schwäbischen Fellbach. Dann beginnt die Zeichnungsfrist für die 35 Mio. Euro Anleihe mit der die Unternehmer Michael Warbanoff und sein Sohn Mark Warbanoff die Bau- und Finanzierungskosten für das 61,5 Mio. Euro Projekt komplettieren wollen.

Das Projekt

„Wir sind vom Oberbürgermeister der Stadt 2007 angesprochen worden, ob wir Ideen für ein brach liegendes Grundstück der Stadt entwickeln können“, so Mark Warbanoff. Im Zentrum des 7.656 qm großen Grundstücks des ehemaligen Fromm Areals soll ein Wohnturm mit 107 Meter Höhe und 34 Etagen entstehen, der über 65 Wohneinheiten verfügen wird, von denen bereits 28 verkauft sind. Insgesamt entstehen allein im Turm 10.336 qm Wohnfläche. 113 PKW-Stellplätze gehören ebenfalls zum Wohnturm. Der Objektwert lt. Wertgutachten von Feri liegt bei 66,5 Mio. Euro. In einer halbkreisförmigen Ringbebauung entsteht um den Turm ein 3 Sterne Business Hotel, dass am Ende über 4.500 qm Fläche und 110 Zimmer verfügen wird und bereits an die nordic hotel AG verpachtet werden konnte. Auf dem Grundstück entstehen des weiteren sieben Wohnhäuser (gelb), die allesamt bereits an Bauträger und Projektentwickler veräußert werden konnten jedoch nicht zum eigentlich Projekt und der Anleihe gehören. Sowohl Wohnturm als auch Hotel entstehen im Realeigentum. Den Vertrieb der Wohnungen übernimmt Engel & Völkers.

Lage und Markt

Die Gemeinde Fellbach verfügt über ca. 46.000 Einwohner und liegt im Speckgürtel von Stuttgart. Bis zum Hauptbahnhof sind es gut 11 Minuten mit der S-Bahn sowie 15 Minuten mit dem PKW bis ins Zentrum von Stuttgart. Fellbach verfügt über einen eigenen S-Bahn und U-Bahn-Anschluss nach Stuttgart, die vom Objekt fußläufig zu erreichen sind. Die Bundesstraße B 14, die vierspurig ausgebaut werden soll sowie die A 81 befinden sich in unmittelbarer Nähe. „Fellbach ist fast Stuttgart“, kommentiert Warbanoff.

Fellbach liegt im Herzen einer der wirtschaftsstärksten Metropolregionen mit Ansiedlungen von Bosch, Stihl, Kärcher, Porsche, Mahle und Mercedes-Benz unweit des Standorts des Gewa Towers. Für den Standort spricht der hohe Wanderungsbewegung aus Stuttgart ins Umland. 2013 lag der Wanderungssaldo bei 13.400 Personen von Stuttgart ins Umland. Grund sind die hohen Mieten und Kaufpreise in der schwäbischen Metropole, die 2014 erneut um 5% für neue Eigentumswohnungen steigen sollen. Verkaufspreise von bis zu 10.000 Euro pro qm sind mittlerweile bereits aufgerufen worden.

Hotel und Markt

Im Hotelgewerbe verzeichnet Stuttgart mit einer Bettenauslastung von 47,8% einen überdurchschnittlichen Wert. Der Marktanteil der drei und vier Sternehotels liegt im Stuttgarter Raum bei 70%. In Fellbach selbst gibt es derzeit sieben Hotels im zwei bis vier Sternebereich.

Als Pächter des Hotels, dass bis zuletzt noch als medizinisches Gesundheitszentrum geplant war, konnte die nordic hotels AG gewonnen werden, die 2002 in Kiel gegründet wurde und 22 Hotels in Deutschland mit über 1.300 Zimmern betreibt. 2013 erwirtschaftete das Unternehmen 24 Mio. Euro Umsatz. Der Pachtvertrag läuft über 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen.

Die Anleihe

Die Anleihe, GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG wird am kommenden Montag, 17. März an der Börse Frankfurt im Entry Standard für Anleihen begeben und hat ein Volumen von 35 Mio. Euro. Bei einer Laufzeit von 4 Jahren wird ein Kupon von 6,5% p.a. gezahlt. Die Besicherung erfolgt über eine erstrangige Grundschuld im 60% Beleihungsauslauf gemäß FERI Wertgutachten sowie einer Zession der Rechte und Ansprüche aus den Immobilienkaufverträgen und einer Abtretung der Mieterlöse. Creditreform hat die Anleihe mit BBB geratet. Als Treuhänder agiert Rödl Treuhand Hamburg GmbH.

Kalkulation

In den Errichtungskosten von 61,5 Mio. Euro sind bereits Finanzierungskosten sowie der Kupon der Anleihe inkludiert und sollen zu einem Teil über den Erlös der Anleihe (35 Mio. Euro) sowie durch den Erlös der bisher verkauften Wohnungen gedeckt werden. Die bisher 28 verkauften Wohnungen brachten 12,4 Mio. Euro ein. Weitere 10,3 Mio. Euro kommen durch weitere Verkäufe von 10 Wohnungen, die bereits endverhandelt sind. 2,5 Mio. Euro sind Eigenmittel. Die Rückzahlung der Anleihe in 4 Jahren erfolgt durch den Verkauf der Restwohnungen, die 36,8 Mio. Euro bringen sollen. Zusätzlich ist der Hotelverkauf mit 7,8 Mio. Euro kalkuliert.

Fazit

Auf den ersten Blick scheint ein 107 Meter hoher Wohnturm in einer 46.000 Einwohner Stadt ambitioniert. Beim zweiten Blick, wird das Konzept durchaus schlüssig. Das Platzierungsfenster für Anleiheemissionen scheint günstig. Langfristiger Mietvertrag mit namhaftem Hotelbetreiber, der bisherige Abverkauf der Wohnungen sowie die Konstruktion im Realeigentum sprechen für das Konzept. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht liegt der Knackpunkt beim Verkauf der Top-Wohnungen, die zu einem Quadratmeterpreis von bis zu 7.800 Euro pro qm angeboten werden. Hier muss es gelingen, passende Käufergruppen zu erschließen. Die bisherigen Wohnungen konnten aber bereits über Gutachterpreis veräußert werden und deuten auf eine rege Nachfrage. (AE) □

 

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