Weltweit synchronisiertes Wachstum liefert starke Immobilien-Plattform

26.Februar 2018   

Ein positives Bild für die Entwicklung der Immobilienmärkte liefert der weltweit synchronisierte globale Konjunkturaufschwung. Er böte auch für 2018 eine starke Plattform für globale Investmentaktivitäten auf hohem Niveau, fasst #JLL in einer aktuellen Recherche zusammen. Das weltweite Immobilien-Transaktionsvolumen im letzten Quartal 2017 stieg um 10% im Vorjahresvergleich auf 228 Mrd. USD. Das Gesamtjahresvolumen 2017 erreichte damit ein Plus von 6% und 698 Mrd. USD. Trotz der weltweiten politischen Unsicherheiten sei das Vertrauen der Investoren in die Performance des Immobiliensektors ungebrochen, resümiert JLL. Die letzten drei Monate 2017 hätten sogar den Quartalsrekord aus dem Jahr 2014 übertroffen. Aus Platowsicht könnte die Immobilie bei anhaltend hohem Anlagedruck im Alternativenvergleich sogar von der Unsicherheit profitieren. Trotz hoher Liquidität der globalen Märkte könnte der relative Mangel an Produkten die Investitionen wieder um 5 bis 10% niedriger ausfallen lassen als letztes Jahr. Auf der Jagd nach Renditen zögen die Investoren derzeit neue Strategien wie Kreditfinanzierungen, Fusionen und Übernahmen in Betracht, ergänzt Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Auch der globale Bürovermietungsmarkt schloss im Q4 mit 11 Mio. qm und 40,7 Mio. qm (+4%) im Gesamtjahr ab. Überdurchschnittlich performte Europa mit einem Plus von 10% und 13,3 Mio. qm. In den USA legte das Bürovermietungsvolumen um 3% auf 21,6 Mio. qm zu. Der asiatisch-pazifische Raum kam auf 5,8 Mio. qm (-5%). Eine höhere Flächenabsorption als erwartet insbesondere in Europa ließ die globale Leerstandsquote auf unter 12% sinken. Europa liegt bei 7,4% Leerstand, Amerika und der asiatisch-pazifischen Raum blieben mit 14,9% bzw. 11,1% nahezu stabil. Viele neuen Büroflächen lassen den leerstand aber wieder auf ca. 12,2%. Die Mieten für Spitzen-Büroimmobilien in den 26 wichtigsten Märkten haben 2017 um 4,1% zugelegt. In den deutschen Immobilienhochburgen werden Zuwächse zwischen 1,3% in Frankfurt und 6,7 % in Berlin erwartet.

In einer globalen Chance-/Risikoanalyse, die JLL am Montag nachlegte, testieren die Researcher derzeit ein hohes Marktvertrauen der Akteure, dass die lange Stagnation von zehn Jahren seit der globalen Finanzkrise jetzt in den großen Volkswirtschaften ein Ende gefunden habe. Die großen Zentralbanken seien weiterhin auf Kurs hin zu einer allmählichen Zinsnormalisierung. In den USA seien drei weitere Anhebungen vorgesehen. In Euroland bewege sich die EZB noch im Krisenmodus, aber sie hätte zumindest den Einstieg in den Ausstieg angekündigt. Die wichtigste Herausforderung, die Weltwirtschaft zu einem Wachstum auf Vorkrisenniveau zurückzuführen, sei mit geldpolitischen Anreizen und Steuerpaketen allerdings nicht gelungen. Das eigentliche Problem liege in den zerstörerischen Auswirkungen der globalen Finanzkrise auf die Produktivität. Das Beispiel Japans, das eine Generation nach seiner Finanzkrise in den 1980er Jahren noch keine Lösung gefunden habe, zeige, wie schwierig es sei, die Krisenfolgen zu beheben. Aus Platowsicht ist aber zu berücksichtigen, dass beiden Krisen eine m,ehr als außergewöhnliche Wachstumsphase, die sich aus Wertsteigerungen von Assets selbst befeuerte, vorangegangen war. Im Höhepunkt in den späten 80er Jahren war, wie das Platow-Konjunkturteam damals recherchierte, das Grundstück Japan viermal soviel wert wie das vielfach größere Grundstück USA. Insofern fragt es sich, ob es Sinn macht, das jeweilige Vorkrisenniveau als Normalität und volkswirtschaftliches Ziel anzusehen.

In einer globalen Chance-/Risikoanalyse, die JLL am Montag nachlegte, testieren die Researcher derzeit ein hohes Marktvertrauen der Akteure, dass die lange Stagnation von zehn Jahren seit der globalen Finanzkrise jetzt in den großen Volkswirtschaften ein Ende gefunden habe. Die großen Zentralbanken seien weiterhin auf Kurs hin zu einer allmählichen Zinsnormalisierung. In den USA seien drei weitere Anhebungen vorgesehen. In Euroland bewege sich die EZB noch im Krisenmodus, aber sie hätte zumindest den Einstieg in den Ausstieg angekündigt. Die wichtigste Herausforderung, die Weltwirtschaft zu einem Wachstum auf Vorkrisenniveau zurückzuführen, sei mit geldpolitischen Anreizen und Steuerpaketen allerdings nicht gelungen. Das eigentliche Problem liege in den zerstörerischen Auswirkungen der globalen Finanzkrise auf die Produktivität. Das Beispiel Japans, das eine Generation nach seiner Finanzkrise in den 1980er Jahren noch keine Lösung gefunden habe, zeige, wie schwierig es sei, die Krisenfolgen zu beheben. Aus Platowsicht ist aber zu berücksichtigen, dass beiden Krisen eine m,ehr als außergewöhnliche Wachstumsphase, die sich aus Wertsteigerungen von Assets selbst befeuerte, vorangegangen war. Im Höhepunkt in den späten 80er Jahren war, wie das Platow-Konjunkturteam damals recherchierte, das Grundstück Japan viermal soviel wert wie das vielfach größere Grundstück USA. Insofern fragt es sich, ob es Sinn macht, das jeweilige Vorkrisenniveau als Normalität und volkswirtschaftliches Ziel anzusehen.

Eine weitere Herausforderung für ein stärkeres globales Wachstum werden die Schwellenmärkte sein. Hier sind die Wachstumsraten mit annähernd 5% p.a. weiterhin recht eindrucksvoll. Faktoren wie schwächere Rohstoffpreise, der Anstieg der US-Zinsen und des Dollars und eine geopolitische Volatilität haben diese dynamischen Volkswirtschaften jedoch daran gehindert, die Dynamik wiederzuerlangen, die in der jüngeren Vergangenheit so typisch für sie war. Dieser Gegenwind wird voraussichtlich nicht nachlassen. Die Aussichten für die Entwicklungsländer sind aber relativ stabil bei einem leicht hinter den Erwartungen zurückbleibenden Wachstum.

Asien verfügt über die wichtigsten Schwellenmärkte der Welt und ist nach wie vor die am schnellsten wachsende Region. Eine aktive staatliche Politik hat die befürchtete Konjunkturverlangsamung in China in den letzten 12 Monaten abgewendet, wobei das BIP-Wachstum in den nächsten zwei Jahren auf ca. 6% absinken dürfte, entsprechend den langfristigen Zielen, die Wirtschaftstätigkeit wieder ins Lot zu bringen. Die Verschuldung bleibt ein Verlust-Risiko, aber im Wesentlichen wird von einem verträglichen Übergang ausgegangen.

Die Konjunkturerholung in Europa erreichte 2017 einen neuen Höchststand nach der Finanzkrise. Eine stimulierende Geldpolitik, eine solide Binnennachfrage und die Schaffung von Arbeitsplätzen stützen die Entwicklung. Das Wachstum in Deutschland dürfte sich in diesem Jahr mit knapp 2,5% stabilisieren, Frankreich könnte dem in 2018 folgen, kontinuierlich werden Verbesserungen notiert. Die Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit haben 2017 in Großbritannien zum schwächsten Wirtschaftswachstum von nur noch 1,7% der letzten Jahre geführt. Wenngleich die Konjunkturabschwächung in Großbritannien geringer ist als befürchtet, dürfte die erwartete BIP-Entwicklung von durchschnittlich 1,8% bis 2020 auf einem Fünfjahrestief (2,2% p.a. 2013-2017) verharren oder sogar noch weiter abnehmen.

„Jenseits aller wirtschaftlichen Sektoren nicht unterschätzt werden dürfen die politischen Risiken. So hat die 54. Münchner Sicherheitskonferenz im Februar 2018 zahlreiche Konfliktherde weltweit offengelegt, die allesamt die Gefahr von geopolitischen Flächenbränden in sich bergen. Darunter der Syrienkonflikt unmittelbar vor unserer europäischen Haustür“, so Hela Hinrichs, JLL EMEA Research. „Insofern wird es vor allem in Deutschland dringend erforderlich, im laufenden Jahr schon bald zu einer geordneten Politik mit einer stabilen neuen Regierung zurückzukehren.“

 

 

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