Sowohl Vermietung (-29%) als auch Investments (-49%) haben in Frankfurt ein desaströses Jahr hinter sich. Dabei ist die Konjunktur bei der Beschäftigung noch gar nicht richtig angekommen. Jetzt liegt das wohl endgültige Zahlenwerk zum Frankfurter Büromarkt vor. Letzte Woche legten sich die Marktführer BNP Paribas Real Estate (BNPP RE) und Jones Lang LaSalle (JLL) fest. Die Trends sind gleich. Natürlich finden die Makler wieder versöhnliche Worte über die Perspektiven.
Lassen Sie uns vor dem Zahlenwerk noch einmal ein wenig nachdenken: Ob Frankfurt wirklich mit London oder anderen Weltmetropolen vor dem Hintergrund langfristiger Investments vergleichbar ist, könnte aus Sicht des Autors schon mal analysiert werden. London bleibt eine prosperierende Weltmetropole mit engen Märkten ohne Alternativen, egal, was mit „Rest-UK“ geschieht. Was hat das monostrukturierte Frankfurt im Konzert deutscher Millionenstädte in der 30-Jahresperspektive hier gegenzusetzen? Blickt man dann noch einmal branchenuntypisch ein wenig länger zurück, wird die Dramatik deutlich. Nach Erinnerungen des Autors, die wir Ihnen auch gerne mit alten Zahlen unterlegen, war bereits der Boom in 2001 mit 48 Euro Spitzenmiete und 22 Euro Durchschnittsmiete ebenso wie 2007/80 schon nur eine Wölbung auf einer Mietpreistreppe, die seit 1993/4 nach unten führt. Das macht den realen Verlust von Investoren deutlich. Von fast 50 Euro in der Spitze vor 17 Jahren stürzte die Miete auf heute ca. 34 Euro um rund 32%. Gleichzeitig ermittelt das statistische Bundesamt eine Geldentwertung von gut 28%. Bei gleichen Multiplikatoren ergibt das einen Wertverlust eines 93er Investments in ein Frankfurter Spitzenobjekt von über 50%. Selbst wenn man damalige „echte“ Kalkulationsgrundlagen von Investoren von ca. 40 Euro unterstellt, bleibt es bei einem satten realen Wertverlust von 40 bis 50%; denn ob heutige Investoren auf 35 Euro Basis investieren, müsste auch noch belegt werden. Dabei ist noch nicht einmal der Qualitätsverlust, bzw. die kurzfristig notwendige Sanierung eines 93er Investments berücksichtigt, um in der Nachvermietung überhaupt noch die Miete für Topobjekte zu bekommen. Vielleicht sollten manche Initiatoren von Kapitalanlagen einmal über die Lebenslüge von Inflationsschutz durch Gewerbeimmobilien im Spitzensegment nachdenken. Gleichzeitig sollten Langfristperspektiven des Standortes überdacht werden (s. o.).
Zurück zu den Zahlen:
Vermietung: Immobilien ohne Nutzer sind Ruinen. Da helfen keine Inflationsschutz-Theorien oder Asset Management getunte opportunistische Investitionsüberlegungen. Lassen Sie uns zunächst auf das Vermietungszahlenwerk schauen. Im Frankfurter Marktgebiet wurden 2009 mit insgesamt 422 000 qm rund 29% weniger Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr, recherchiert BNP RE. JLL kommt bei kleinerer Marktgebietdefinition (Stadtgebiet Frankfurt sowie Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) auf 357 000 qm und ebenfalls auf ein Minus von 29%. Das dürfte ungefähr ein Drittel unter dem zehnjährigen Umsatzmittel der Jahre 1999 bis 2008 liegen. Großverträge über 10 000 qm blieben mit zwei Verträgen selten. Mit 72 000 qm rettete die Bahn die Statistik.
Die Jahresendralley fiel aus. Rund 92% des Gesamtumsatzes wurden im Frankfurter Stadtgebiet erzielt. Verlierer waren die periphären Standorte. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich 2009 um 9% auf gut 2,2 Mio. qm erhöht. Der echte Leerstandsanstieg war aber deutlich höher, da die Flächen im Bau kräftig zurückgingen. Der Leerstand liegt bei knapp 14%. Die Spitzenmiete ging lt. JLL um 8% auf 34 Euro zurück. BNP RE ermittelt minus 7% und 35 Euro.
Der Blick auf den Vermietungsmarkt von 2010 macht auch nicht zufriedener. Insgesamt wirkte der Markt lt. JLL wie paralysiert. Bewegung gab es vor allem bei den kurzfristigen Mietvertrags-Verlängerungen um ein bis drei Jahre. Sowohl JLL als auch BNP RE erwarten ein schwaches Jahr 2010 mit Werten auf dem Niveau von 2009. Der Leerstand steigt wohl weiter auf über 15% an.
Investments: Der Blick auf die Investments ist gleichfalls wenig tröstlich. Mit rund 740 Mio. Euro ging nach gleichlautender Meinung der Makler nur noch die Hälfte des Vorjahreswertes über die Theke. Der niedrigste Wert der letzten Dekade lag 1999 bei ca. 1 Mrd. Euro. Nur drei Deals lagen über 50 Mio. Euro. Für Premium-Objekte ermittelt BNP RE eine Rendite von 5,2% nach 5,3% im Vorjahr. Bei JLL gab die Spitzenrendite von 5,5% auf 5,35% nach. Beides signalisiert eine Preiserholung, wobei jedoch die negativen Mieteffekte die Multiplikatorerhöhung mehr als ausgleichen dürfte. Bei Investments sind sowohl Platow als auch die Makler optimistisch. Die Überreaktion auf die Krise wird 2010 bei niedriger Basis zu hohen Zuwächsen führen.