Paul Muno, Internos Real Investors
2012 wird fundamentale Änderungen im politischen und wirtschaftlichen Gefüge Europas und Deutschlands mit sich bringen. Nach der Finanzkrise werden wir – wie immer im stetigen Wechsel in der Wirtschaftsgeschichte – von der Staatsschuldenkrise heimgesucht.
Dies wird grundlegende Änderungen im Anlageverhalten institutioneller Investoren auslösen. Investitionen in „Real Assets“ – dabei real im Sinne von wirklich greifbaren Vermögenswerten – werden weiter an Bedeutung zunehmen. Damit rückt die Immobilie noch stärker in den Vordergrund. In diesem verschärften Wettbewerbsumfeld werden trotz staatlicher Stützungsmaßnahmen Banken aus dem Wirtschaftskreislauf ausscheiden und bei den Asset Managern wird es zu Konzentrationsprozessen kommen. Nur wer als Asset Manager ein großes Spektrum geographisch wie sektoral abdecken kann, wird sich im Wettbewerbsumfeld behaupten können. Dabei muss man insbesondere in Nischen glaubhaft zu Hause sein: Hotel, Studentisches Wohnen, Logistik bis hin zu Self-Storage.
Alyssa Huse, geschäftsführende Gesellschafterin Targareal Consulting GmbH
Das Interesse an Einzelhandelsimmobilien wird 2012 ungebrochen bleiben. Aber Asset Manager in dieser Assetklasse werden sich rasch weiter professionalisieren müssen, wenn sie langfristig für performance- und kapitalmarktorientierte Eigentümer als Partner interessant sein wollen. Die Mieterseite ist hier in der Regel deutlich selbstbewusster und kompetenter unterwegs als in anderen Assetklassen. Da kann sich das Asset Management nicht auf das so bequeme »Auswählen und Steuern« anderer Dienstleister zurückziehen. Gerade angelsächsische Investoren wollen Performance sehen und haben kaum Verständnis für teilweise schon fast devotes Verhalten gegenüber manchen Mietern. Bei vielen Asset Managern wird verwaltet – das ist alles in allem noch immer viel zu passiv. Wir legen großen Wert auf die Vermietung. Das ist einer der Werttreiber, bei dem wir bei neu übernommenen Portofolios, fast immer eine suboptimale Performance entdecken müssen.
Christoph Wittkop, Pamera Real Estate Group
Die Frage der Finanzierungs- und Refinanzierungsmöglichkeiten wird auch 2012 das große Thema bleiben. Unter dem Druck der notwendigen Aufstockung ihres Eigenkapitals bzw. der Notwendigkeit des Abbaus von Risikoaktiva erwarte ich, dass Banken nunmehr doch verstärkt Darlehen verkaufen oder die Kontrolle über von ihnen finanzierte Assets übernehmen. Daraus ergeben sich Chancen für neue Finanzierer. Wir werden mehr Versicherungen und Pensionskassen als Darlehensgeber sehen und die Zahl der Anbieter von Mezzanine-Kapital wird steigen. Die Schwierigkeiten der Refinanzierung von Darlehen für problematische Immobilien und solche außerhalb von Toplagen wird das allerdings nicht lösen. Aus Richtung der geschlossenen offenen Fonds erwarte ich vermehrt Angebote, was zur Wiederbelebung des Transaktionsmarktes führen wird. Wir sind gut aufgestellt, sodass unsere Kunden von der insgesamt weiterhin volatilen wirtschaftlichen Entwicklung und der sich verändernden Lage an den Immobilienmärkten profitieren können.
Mark Zimmermann, Geschäftsführender Gesellschafter Diligencia Real Estate GmbH
Als Folge der anhaltenden Unsicherheiten auf den internationalen Finanzmärkten und den Diskussionen um den Euro, rechne ich für 2012 mit einem weiteren Anstieg der Nachfrage nach „Core-Immobilien“ sowohl von Seiten privater als auch institutioneller Immobilien-Investoren. Aufgrund der Angebotsverknappung und der Renditeentwicklungen bei Immobilieninvestitionen in den deutschen Großstädten, sehen wir bei Fondsgesellschaften und Family Offices einen zunehmenden Trend zu wirtschaftsstarken Zweitstandorten in Süddeutschland.
Stefan Dölker, Silverton Advisory GmbH
Nach einer leichten Belebung des Non Performing Loans Marktes in Deutschland in 2011 erwarten wir eine deutliche Zunahme der Transaktionsaktivitäten in 2012, bedingt durch die veränderten Rahmenbedingungen für Kreditinstitute und des Eintritts der Bad Banks als Marktteilnehmer auf Verkäuferseite. Käuferseitig sehen wir sowohl bei den etablierten NPL Investoren, wie auch bei neuen Playern ein starkes Interesse an deutschen NPL Portfolien, wobei insbesondere die neuen Marktteilnehmer die Unterstützung von erfahrenen Transaktionsberatern schätzen. Eine solide Expertise bzgl. des deutschen NPL Marktes und ein detaillierter Erfahrungsschatz hinsichtlich der historischen Entwicklungen werden als ein wesentlicher Erfolgsfaktor für eine erfolgreiche NPL Transaktion gewertet. Der kritische Faktor für die weitere Belebung des Non Performing Loans Marktes in 2012 wird die Annäherung der Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer sein, welche in der Vergangenheit teilweise erheblich von einander abwichen. Voraussetzung dafür ist dabei vor allem auf Verkäuferseite eine realistische Einschätzung des Portfoliowertes, dieser war in der Vergangenheit häufig zu optimistisch angesetzt. Auf Investorenseite wird jedoch auch die Abkehr von einer IRR Erwartung von 20% + erforderlich sein, um die Verkäuferpreisvorstellungen zu erreichen.
Deutsche Hypo, Andreas Pohl, Vorstand
Die Deutsche Hypo blickt zuversichtlich in das Jahr 2012. Als etablierter Marktteilnehmer im gewerblichen Immobilienfinanzierungsgeschäft strebt sie auch im kommenden Jahr einen weiteren Ausbau ihrer Geschäftsaktivitäten an. Dabei wird die Bank auch weiterhin großen Wert auf hochwertige Assets und die Zusammenarbeit mit ihren professionellen Kunden legen.
Die Weichen für ihre erfolgreiche Weiterentwicklung hat die Deutsche Hypo bereits in der Vergangenheit gestellt: Ihre Geschäftsschwerpunkte sind mit den Nutzungsarten Einzelhandel, Büro, Logistik, Hotel und Geschosswohnungsbau sowie mit ihren Zielmärkten Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Benelux, Spanien und den USA seit Jahren klar definiert. Zukünftig wird auch Polen noch stärker in den Fokus der Bank rücken. Die klare Ausrichtung auf das Direktgeschäft, hat sich genauso ausgezahlt wie die Gründung der Niederlassung in London im Jahr 2010: Das Volumen abgeschlossener Deals in Großbritannien hat sich im laufenden Jahr vervielfacht. An der strategischen Ausrichtung, ungefähr zwei Drittel ihres Geschäfts in Deutschland und ein Drittel im Ausland zu tätigen, wird die Bank auch zukünftig festhalten. Die Deutsche Hypo zeichnet sich durch ihre Kontinuität aus – sowohl in strategischer als auch in personeller Hinsicht. Die Bank agiert mit einem klaren Profil am Immobilienmarkt und gilt als verlässlicher Finanzierungspartner.
Trotz der ganzjährigen Unruhe an den Kapitalmärkten kann die Deutsche Hypo auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2011 zurückblicken. Ausschlaggebend ist dafür insbesondere ihr Immobilienfinanzierungs-Neugeschäft, das sich mit gut 2,5 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahr signifikant erhöhte. Ein wesentlicher Schwerpunkt davon sind Projektentwicklungen – ein Geschäftsfeld, in dem die Bank seit vielen Jahren über eine ausgeprägte Expertise verfügt und dieses Jahr allein knapp 1 Mrd. Euro Neugeschäft erzielt hat. Auch intern hat die Deutsche Hypo an entscheidenden Stellschrauben gedreht: Ein umfangreiches Projekt zur Effizienzsteigerung und Prozessbeschleunigung ist erfolgreich abgeschlossen worden und wird Kundennähe und Abwicklungsgeschwindigkeit weiter erhöhen.
Vor dem Hintergrund der anhaltenden Staatsschuldenkrise ist zu erwarten, dass sich die Volatilitäten am Kapitalmarkt auch im kommenden Jahr fortsetzen werden. Damit werden sich voraussichtlich auch die Refinanzierungsbedingungen für Banken weiterhin herausfordernd darstellen. Als traditionsreiche Pfandbriefbank ist die Deutsche Hypo aber auch auf der Passivseite gut aufgestellt. Die Emission von Pfandbriefen stellt besonders in Zeiten wie diesen einen wertvollen Wettbewerbsvorteil dar, der nicht zuletzt den Kunden der Bank auch im Jahr 2012 zugutekommen wird. ■