Die German REITs sind, wie insbesondere von Werner Rohmert schon vor ihrer Einführung prognostiziert, ein Misserfolg geworden. Auch ich habe ihnen in Deutschland angesichts der Existenz der ebenfalls steuerlich transparenten offenen Fonds, die es in anderen Ländern in dieser Form nicht gibt, keinen Erfolg prophezeit. Meine Ansicht war und ist, dass REITs erforderlich sind, weil Deutschland nicht auch in diesem Punkt hinterherhinken darf. Schaden konnte und kann durch REITs nicht verursacht werden.
Allerdings war klar, dass der seinerzeitige Wunsch nicht weniger Initiatoren geschlossener Immobilienfonds, mit REITs ein Vehikel zu erhalten, um ihren Anlegern den Exit aus wirtschaftlich unattraktiven Fonds zu attraktiven Konditionen zu bieten, zum Glück nicht funktionieren konnte. Wer als Fondsinitiator in den neuen Bundesländern Immobilen weit über den regionalen Bedarf hinaus, in wenig attraktiven Lagen, zu überhöhten Preisen und mit sehr hohen „weichen“ Kosten in Fonds eingebracht hatte oder sie von einem Fonds errichten ließ, konnte nicht erwarten, dass solche Immobilien ohne massive Wertabschläge für REITs hätten attraktiv sein können. Vor dem Hintergrund zweier Börsencrashs innerhalb von 10 Jahren wird zum Glück selbst bei IPOs übertriebene Euphorie durch reale Kennzahlen gedämpft. Das Einbringen einer Immobilie in einen REIT macht diese selbstverständlich nicht besser. Es besteht sogar die Erfahrung, dass in Deutschland der Net Asset Value einer Immobilie nach dem Einbringen in eine Kapitalgesellschaft nicht selten um 20 – 30% sinkt.
Einer der wesentlichen Gründe, warum REITs in Deutschland nicht zum Erfolg geworden sind, war auch, dass sich im Jahr 2007 der Teil der SPD durchgesetzt hatte, der vor 2007 errichtete Wohnungen als Assetklasse für REITs nicht erlaubt. Damit war wirtschafts- und wohnungspolitisch ein wichtiger Teil des Marktes an Immobilienbeständen abgeschnitten. Das muss die neue CDU/CSU/FDP- Regierung schnellstens korrigieren. Doch die Bedenkenträger haben schon in den Koalitionsverhandlungen die Oberhand gewonnen. In der Koalitionsvereinbarung heißt es nur: „ Bei Real Estate Investment Trusts sind überflüssige Hemmschwellen für den deutschen Markt abzubauen, ohne die schutzbedürftigen Interessen der Verbraucher zu vernachlässigen.“ Der Nachsatz zeugt von wohnungspolitischer Ignoranz, die eines Sozialisten würdig wäre. Ohne massive Kapitalzuflüsse, die wiederum nicht ohne attraktive gesetzliche und steuerliche Rahmenbedingungen kommen werden, sind in Deutschland die dauerhafte Versorgung auch der weniger gut verdienenden Teile der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum und die (auch energetische) Gebäudesanierung des Altbaubestandes nicht zu bewältigen. Immerhin sind über 70% des deutschen Wohnungsbestandes älter als 30 Jahre und entspricht damit längst nicht mehr den erforderlichen Standards.
Es verwundert schon, dass gegen Wohnungs-REITs heute dieselben Bedenken wiederholt werden, die es gab, als vor wenigen Jahren ausländische Fonds in großem Umfang deutsche Wohnungsbestände der öffentlichen Hand, Werkswohnungen und sonstige Wohnungspakete aufgekauft haben. Auch damals wurde vermutet, es komme zu massiven Mieterhöhungen. Sogar Kündigungsszenarien wurden an die Wand gemalt. Die grobe verbale, ja beleidigende Entgleisung eines führenden SPD-Politikers, der von „Heuschrecken“ sprach, ist noch heute in aller Munde. Bei realistischer Betrachtung war damals und ist heute erkennbar, dass Investoren von Wohnimmobilienpaketen, gleichgültig ob es Hedgefonds, andere Fonds oder künftig vielleicht REITs sind, keinerlei Interesse haben, die Mieter hinauszukündigen. Sie wollen schließlich einen möglichst hohen Vermietungsstand, um Einnahmen zu erzielen. Es kann auch nicht die Rede davon sein, dass notwendige Sanierungen unterlassen werden. Fondsmanager und Vorstände von Aktiengesellschaften wissen sehr wohl, dass insbesondere dann, wenn sie bei einem solchen Investment auch an einen späteren Exit denken, nur Sanierungen und Investitionen den Wert der Wohnungen erhalten und steigern können. Die Fonds kalkulierten das ein, indem sie zumindest zu Beginn der „Kaufphase“ nur relativ niedrige Kaufpreise bezahlten, um so mittels der Ausnutzung eines hohen Leveraged-Effekts eine Art lukratives Zinsdifferenzgeschäft zu betreiben.
Man mag darüber wirtschaftspolitisch denken was man will, solche Geschäfte gehören nun einmal in den internationalen Finanzmärken zur Realität. Deutschland war im Immobilienbereich hierauf weder vorbereitet noch dafür offen. Es war und ist eine völlige Illusion zu glauben, Fonds- oder REIT-Manager hätten irgendein Interesse, langwierige Prozesse um Mieterhöhungen zu führen. Längst hat sich herumgesprochen, dass in Deutschland Vermieter und Arbeitgeber vor den zuständigen Gerichten zumeist schlechte Karten haben. Unterhält man sich mit ausländischen Unternehmern, vor allem wenn sie Juristen sind, so tragen sie gerade in diesen Bereichen des Rechts erhebliche Zweifel an einem funktionierenden deutschen rechtsstaatlichen Gerichtswesen vor. Das mag hart klingen, entspricht aber leider dem realen Eindruck, den Deutschland in weiten Teilen der Welt erzeugt und dies auch nicht zu unrecht. Welche Manager würden angesichts dieser Realität, wenn es Wohnungs-REITs gäbe, wohl hunderte oder gar tausende von Mieterhöhungsverlangen in ebenso vielen Prozessen im Gerichtswege durchsetzen wollen? Man denke einmal, wie hoch allein die Rückstellungen für die Prozesskosten wären, die wegen des realen Risikos des Prozessverlusts von den Unternehmen zu bilden wären! Das Bilanzbild würde verheerend. Der bei REITs innerhalb von 3 Jahren (zu Einzelheiten § 10 REITG) obligatorische Börsengang würde dann kaum von einer Bank begleitet, genügend Zeichner der Aktien fänden sich nicht.
Auch strafen die realen Szenarien der wenigen deutschen Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften solche Horrorvisionen Lügen. Es ist nichts bekannt geworden, dass sich die Situation der Mieter verschlechtert hätte, im Gegenteil: Statt finanziell maroder Kommunen, die „Sozialwohnungen“ zu „sozial elenden“ Immobilien haben verkommen lassen, gibt es nun finanziell potente, an Substanzverbesserung und Wertsteigerung interessierte Investoren.
Es bleibt zu hoffen, dass sich die Koalitionsparteien auf ihrem richtigen Weg nicht beirren lassen. Heute ist die Zeit, in der vom kleinen über den mittleren bis zum vermögenden Privatanleger bis hin zum institutionellen Investor die Sicherheit wieder einen besonderen Wert hat. Man begnügt sich mit wenigen Prozent Rendite, wenn nur die Substanz des investierten Geldes erhalten bleibt und vielleicht sogar Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist. Deutschland als eine der größten Industrienationen mit über 80 Mio. Einwohnern, im Herzen Europas gelegen, hat kontinuierlich einen Anstieg der Durchschnittswohnfläche pro Einwohner zu verzeichnen. Immer werden Wohnungen benötigt und tendenziell solche, die größer und qualitativ besser sind, als sie vorher waren. Ob REITs dazu beitragen, die notwendigen Entwicklungen anzustoßen, kann niemand sagen. Die Chance, es zu ermöglichen, darf aber nicht vertan werden. Sozial im Interesse der einkommensschwächeren Mietergruppen handelt nicht, wer alles beim Alten lässt, sondern nur der, der für einen stets ausreichenden Bestand an qualitativ guten Wohnimmobilien sorgt.