Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft. Der AWI ist ein Komposit–Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Die gute Stimmung am Wohninvestmentmarkt hält an. Der AWI stieg seit Herbst 2009 zum elften Mal in Folge. Mit rd. 8,7 Punkten über dem Marktgleichgewicht (40 bis 60 Punkte) zeigt er unverändert einen Verkäufer- bzw. Vermietermarkt an. Die Befragungsteilnehmer erwarten weiterhin steigende Miet- und Kaufpreise (jeweils 55%) sowie eine zunehmende Wohnungs- (45%) und Investmentnachfrage (56%).
Differenziert nach Lagen ist die Stimmung in mittleren Lagen (AWI-Subindex: 75,4 Punkte) und guten Lagen (AWI-Subindex 77,6 Punkte) aus Eigentümer- bzw. Vermietersicht am besten. In einfachen Lagen ist der Wohnungsmarkt noch im Gleichgewicht (AWI-Subindex: 55,5 Punkte). Aber auch in den einfachen Lagen stieg der AWI-Subindex zum dritten Mal in Folge und erreicht derzeit den höchsten Wert seit Sommer 2009. 45% der Teilnehmer erwarten einen Rück¬gang der Wohnungsleer¬stände. In guten Lagen geht die überwiegende Mehrheit (62%) von einem deutlichen Leerstandsabbau aus, in mittleren Lagen sind es immerhin noch rd. 47% und selbst in einfachen Lagen erwarten dies mittlerweile 26%. Insgesamt rechnet mehr als die Hälfte (55%) mit steigenden Mieten und nur 6% sieht die Gefahr von sinkenden Mieten. Aus Mietersicht wird die Situation durch steigende Wohnnebenkosten verschärft.
Das Angebot qualifizierter Wohninvestments ist gering. Zukünftig rechnen 41% der Befragten in guten Lagen mit einer weiteren Verknappung, in mittleren Lagen sind es 31% und in einfachen Lagen immer noch 23%. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch und die meisten Experten erwarten keine Entspannung. Über alle Lagen rechnen nur 12% mit einem Nachfragerückgang, während 56% eine zunehmende Nachfrage erwarten. Die Erwartungen hinsichtlich der Preisentwicklung haben sich verschärft. Rd. 66% erwarten in guten Lagen steigende Kaufpreise, in mittleren Lagen sind es 68% und selbst in einfachen Lagen geht ein Drittel (32%) der Befragten von steigenden Kaufpreisen aus. Ein deutlicher Stimmungsumschwung bei der Neubautätigkeit zeichnet sich noch nicht ab. Die Neubautätigkeit stieg zwar im letzten Jahr leicht an, ist aber immer noch deutlich zu gering. Hieran wird sich nach Expertenmeinung nur langsam etwas ändern. Immerhin gehen aktuell rd. 40% der Befragten von steigenden Neubauinvestionen aus. Lagedifferenziert sind die Unterschiede erheblich: In guten Lagen rechnen 59% damit, in mittleren Lagen sind es rd. 46%. In einfachen Lagen erwarten nur 16% einen Anstieg der Neubautätigkeit. Der Modernisierung bzw. Sanierung kommt eine größere Bedeutung zu. Rd. 48% der Befragten erwarten steigende Investitionen in Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen und etwas mehr als die Hälfte (54%) ein Anziehen der Investitionen in die energetische Gebäudesanierung.
Aengevelt-FAZIT: Wie schon im Winter (2011/2012) rechnen die meisten Befragten weiterhin mit einer zunehmenden Wohnungsnachfrage (Mieternachfrage) und gehen zugleich nicht von einem expansiven Wohnungsangebot aus. Entsprechend sinken nach Einschätzung der Experten die Leerstände weiter, während analog die Mieten steigen. AENGEVELT-RESEARCH sieht derzeit die größten wertschöpfenden Potentiale beim Verkauf von Wohnobjekten in guten und mittleren Lagen. Auch ein Einstieg in einfachen Lagen kann durchaus lohnend sein, indessen ist hier – wie überhaupt bei Bestandsobjekten – eine detailliert technische Bestandsaufnahme unerlässlich, um renditemindernde Objektschwächen (z.B. Sanierungsrückstau) vor dem Erwerb zu erkennen.
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