Hubert F. Breuer, Director / Head of Agency Düsseldorf der CB Richard Ellis GmbH, referierte im Rahmen des 16. ImmobilienStammtisch Rhein/Ruhr am 21. Februar 2011 im Düsseldorfer „Sky Office“ zum Thema: „Büroflächenmarkt Düsseldorf: Rückblick auf das Jahr 2010 – Trends und Tendenzen für 2011“. Erneut luden Olaf Kenneweg, Inhaber der KENNEWEG PROPERTY PERSONALBERATUNG in Köln, und Thorge Albat, Real Estate Investment Manager der AXA Investment Managers Deutschland GmbH in Köln, zu dieser zwischen den Städten Köln, Düsseldorf, Duisburg und Essen monatlich rotierenden Veranstaltung ein. Rund 100 interessierte Marktteilnehmer der gewerblichen Immobilienwirtschaft, darunter erfreulicherweise auch wieder überregional u. a. aus Hamburg und Frankfurt, folgten der Einladung.
Breuer gab zunächst eine Gesamtmarktanalyse sowie eine Analyse nach Einzelmerkmalen und schloss seinen Vortrag mit einem Ausblick für das laufende Jahr 2011. Die von ihm genannten Zahlen bezogen sich dabei auf Markterhebungen von CB Richard Ellis. Dabei ist zu beachten, dass CBRE zum Büromarkt Düsseldorf u. a. auch die Bereiche Ratingen, Erkrath, Hilden und Neuss zählt.
Düsseldorf im Städtevergleich
Als kleinster der Big 5-Standorte mit einem Flächenbestand von 8,8 Mio. m² hat der Standort Düsseldorf mit einem Flächenumsatz von 391.000 m² ein sehr respektables Ergebnis für 2010 erzielt. Nach Frankfurt und München wurde hier die dritthöchste Spitzenmiete erzielt. Leider ist aber auch die zweithöchste Leerstandsquote festzuhalten.
Anzahl der Abschlüsse und Umsatz nach Größenklassen
Mit über 550 Mietvertragsabschlüssen (2009 rund 347) sind nahezu in allen Größenklassen mehr Mietvertragsabschlüsse in 2010 als in 2009 registriert worden (allein im Segment bis 500 m2 rund 413). Beeindruckend war aber auch die Zahl von 60 Vertragsabschlüsse über 1.000 m² (im Vergleich dazu in 2009 44). Mit diesen 60 Vertragsabschlüssen wurden 2010 rund 60% der Fläche der Gesamtvermietungsleistung erzielt, wobei natürlich der Vertrag mit Vodafone mit 86.000 m² hervor sticht. Mit den 413 Vertragsabschlüssen bis 500 m² wurden rund 25% der Fläche der Gesamtvermietungsleistung vermietet. Breuer sprach hier von einem „Grundrauschen“ und stellt deutliche Bewegung am Markt fest.
Umsatz und Angebot nach Ausstattungsqualität
Rund 58% der Fläche wurde in neuen oder noch zu errichtenden neuen, also erstklassigen Flächen angemietet. Überwiegend stand gerade bei großflächigen Anmietungen der Tausch Alt gegen Neu im Vordergrund. Die Nachfrage nach effizienten, kommunikativen Flächen, die auch technisch auf der Höhe der Zeit sind (Thema Energiekosten / Minderung der sogenannten „zweite Miete“) war sehr hoch. 59 % der Leerstandsflächen mit einer durchschnittlichen Ausstattungsqualität stehen diesem Angebot gegenüber.
Top 10 der Verträge in 2010
Auch ohne Berücksichtigung des Vodafone-Großabschlusses waren in 2010 die nachfolgenden fünf Mietvertragsabschlüsse in m² alle höher als der zweithöchste Abschluss in 2009. Bis auf den Mietvertrag mit der AOK Rheinland / Hamburg handelte es sich bei den Top 6 ausschließlich um Pre-Vermietungen. Die nachfolgenden Vermietungen sind komplett Erstbezüge.
Prognose
Es wird ein Umsatz von über 320.000 m² erwartet. Die Spitzenmiete wird in der ersten Jahreshälfte als stabil angesehen – danach steigende Tendenz. Der Trend des Flächenaustausches hin zu erstklassiger Ausstattungsqualität wird andauern. Auch in 2011 wird es viele Vertragsabschlüsse in der Größenordnung < 500 m² geben. Breuer hält dies in einem soliden Markt auch für absolut notwendig. Es wird einen zunehmenden nicht unerheblichen Leerstand geben. Die Mieten insbesondere in Randlagen und bei Objekten der B-Qualität werden weiterhin stark unter Druck sein und es wird hier auch eine Reduktion der Nominalmieten zu erkennen sein. Auch bei den Incentivierungen werden weiterhin mietfreie Zeiten von drei bis neun Monatsmieten, in Ausnahmefällen sogar bis zu zwölf 12 Monaten gewährt werden.
„Es hat uns gefreut, dass der Vortrag von Herrn Breuer zu einer anschließenden lebhaften Diskussion anregte. Das Düsseldorfer „Sky Office“ als Standort war insofern auch für dieses Thema gut gewählt“, sagt Veranstalter Kenneweg. Die Veranstaltung wurde durch ORCO Germany sowie die apollo management GmbH in Düsseldorf organisatorisch unterstützt.
Terminvorschau
Mittwoch, den 23. März 2011 in Essen (Axel Deitermann, Geschäftsführender Gesellschafter Propertunities Hotel Competence Düsseldorf zum Thema: „Hotelimmobilie – Lust oder Frust mit der Spezialimmobilie: Marktentwicklungen, Konzeptentwicklungen, Vertragsentwicklungen und andere Fallstricke“), Mittwoch, den 20. April 2011 in Duisburg (Anné Schwarzkopf, Geschäftsführende Gesellschafterin PÀLFFY + THÖNE Real Estate Consultants Köln zum Thema: „Wie kommen Ihre Botschaften in den Medien wirklich an? – Öffentlichkeitsarbeit für Immobilien und ihre Macher“), Donnerstag, den 19. Mai 2011 in Düsseldorf (Podiumsdiskussion mit Professoren der Studiengänge Real Estate bzw. Immobilienwirtschaft Bergische Universität Wuppertal und HfWU Nürtingen-Geislingen sowie u. a. Vertretern der EPM Assetis GmbH und der IVG Immobilien AG, Moderation Frank Peter Unterreiner, Immobilienbrief Stuttgart, zu den Themen Hochschul- und Weiterbildungsangebote für die Immobilienwirtschaft, Erwartungen der Wirtschaft, nachhaltiges Personalmanagement, weitere Details folgen), Dienstag, den 21. Juni 2011 in Köln (Tim Mitchel, Real Estate Director Campus Development Management Ltd. Bristol (UK) zum Thema: „Studentenwohnheime: Der deutsche Immobilienmarkt entdeckt ein neues Geschäftsfeld – Englisches Vorbild für Deutschland?“ in Zusammenarbeit mit Osborne Clarke, Köln), Montag, den 18. Juli 2011 in Duisburg (Vortrag in Planung), August 2011 Sommerpause, Mittwoch, den 21. September 2011 in Essen (Thomas Drill, Geschäftsführer Köster GmbH Osnabrück zum Thema: „Besonderheiten beim Bauen im Bestand: Revitalisierung des Herold-Hauses in Essen zu einem Motel One“), Montag, den 24. Oktober 2011 in Düsseldorf (Vortag in Planung), Donnerstag, den 22. November 2011 in Köln (Ralf Süßer, Head of Asset Management AXA Investment Management Deutschland GmbH, Köln, zum Thema: „Asset Management: Veränderungen – Herausforderungen – Erwartungen“), Dezember 2011 Weihnachtspause.
Interessierte erhalten Details zur Veranstaltungsreihe bei:
KENNEWEG PROPERTY PERSONALBERATUNG
Olaf Kenneweg
Neumarkt Galerie
Richmodstraße 6
50667 Köln
Tel.: +49 221 92042246
E-Mail: kenneweg@kenneweg-property.de
www.kenneweg-property.de