Jochen Schenk, Mitglied des Vorstandes der Real I.S. AG
Dass Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche und mit ihr die Zertifikate, die diese bei einem Gebäude belegen, immer mehr an Bedeutung gewinnen, ist kein Geheimnis. Studien belegen: Private wie institutionelle Investoren setzen zunehmend auf zertifizierte oder zertifizierungsfähige Immobilien. Sie versprechen sich davon eine erhöhte Ertragsstabilität.
Allerdings ist klar, dass die steigende Nachfrage durch den Neubau allein nicht gedeckt werden kann. Zwar ist Nachhaltigkeit in diesem Segment bereits heute Realität, wie auch eine Analyse von Ernst & Young Real Estate bestätigt. Doch zwischen 2000 und 2010 entfielen BulwienGesa zufolge in den Städten Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart gerade einmal 0,75 bis 3,23 Prozent des Flächenangebots auf neugebaute Objekte. Bestandsobjekte jedoch kamen für Investoren, die auf nachhaltige Gebäude setzen, bislang nicht in Betracht. Denn sie verfügen in der Regel nicht über eine entsprechende Zertifizierung. Eine Nachzertifizierung war bislang nicht möglich, da Siegel wie das der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) die Bestandszertifizierung bisher außen vor ließen. Doch diese hat nun erstmals Zertifizierungskriterien für die Bewertung von Bestandsimmobilien entwickelt. Andere, im Ausland gebräuchliche Systeme bieten dies zum Teil ebenfalls an. Dazu gehören LEEDS, BREEAM oder das in Australien angewendete Zertifizierungssystem NABERS (National Australian Built Environment Rating System). Es ermöglicht, Bestandsobjekten ein Zertifikat anzuheften. Dieses ist dort sogar Grundvoraussetzung, damit staatliche Behörden Flächen im jeweiligen Objekt anmieten dürfen.
Das Beispiel zeigt: Die Nachfrage geht neben Investoren auch von den Mietern aus. Häufig sind sie sogar bereit, dafür höhere Mieten zu zahlen. Denn für viele Unternehmen in Deutschland und weltweit gewinnt das verantwortungsvolle gesellschaftliche Handeln – die Corporate Social Responsibility (CSR) – zunehmend an Bedeutung. Eine Umfrage von Ernst & Young Real Estate unter rund
40 in Deutschland ansässigen Unternehmen und Instituten bestätigt, dass Nachhaltigkeit
für rund drei Viertel der Immobiliennutzer ein wichtiger Teil der Unternehmensstrategie ist. Doch die Erfüllung ihrer CSR-Verpflichtung ist bei weitem nicht der einzige Vorteil, von dem Mieter von Green Buildings profitieren: Zum einen können sie durch gut gedämmte
Fassaden oder eine Belüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung die Betriebskosten eines Gebäudes spürbar senken. Zum anderen sind die Mietflächen bei zertifizierten Green
Buildings meist effizienter und flexibler nutzbar als bei konventionellen Immobilien. Durch den daraus resultierenden höheren Raumkomfort und ein oft hochwertigeres Arbeitsumfeld lassen sich mit der Anmietung „grüner“ Gebäude sogar die Mitarbeiterbindung
sowie -gewinnung verbessern. Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach Green Buildings weiter zunehmen wird.
Damit Investoren von diesem Trend profitieren können, sollten Emissionshäuser frühzeitig entsprechende Angebote schaffen. Ein solches finden institutionellen Investoren beispielsweise im „Real I.S. Green Office Fonds“. Der Fokus des Fonds liegt bewusst zertifizierungsfähigen Objekten. Diese werden nach Erwerb einer Nachzertifizierung unterzogen. Beim DGNB beispielsweise umfasst dies eine Bestandsanalyse nach dem DGNB-Kriterienkatalog, die bauliche Aspekte, die Anlagensubstanz sowie die Qualität der Bewirtschaftung von Gebäuden prüft. Wurden im Zuge der Bestandsanalyse besondere Qualitäten oder Potenziale bei einem Gebäude festgestellt, kann und sollte eine Bewertung mit anschließender Zertifizierung vorgenommen werden.
Insgesamt gilt: Mittelfristig werden Green Buildings weiter an Bedeutung gewinnen und Investoren anziehen. Mehr noch: Langfristig werden zertifizierte Gebäude zum Standard werden. Wegen der steigenden Nachfrage und dem geringen Angebot aufgrund der schwachen Neubautätigkeit zum Beispiel im Segment Büroimmobilien wird die Bestandszertifizierung künftig deutlich in den Fokus rücken. Gleichzeitig gilt aber auch: Die Attraktivität einer Immobilie nicht zwingend an ein Zertifikat geknüpft. Gerade bei älteren Bestandsobjekten kommt es häufiger vor, dass zu wenige aussagekräftige Daten zur Verfügung stehen. Diese sind aber erforderlich, um zu bestimmen, wie nachhaltig ein Gebäude ist. Um bei einer Immobilie eine besonders hohes Zertifizierungslabel zu erreichen, ist der Eigentümer zudem auf die Hilfe des Mieters angewiesen. Ist dieser jedoch nicht gewillt, für die Ausstellung des Bestandszertifikats erforderliche Werte wie sein Abfallaufkommen oder seinen Wasserverbrauch offenzulegen beziehungsweise mitzuwirken, kann keine hohe Zertifikatstufe vergeben werden, obwohl es sich möglicherweise um ein besonders nachhaltiges Objekt handelt. Wichtig ist in jedem Fall die Leistung des Assetmanagements in Verbindung mit dem Facilitymanagement vor Ort. Sind Objektqualität und alle relevanten Prozesse der Bewirtschaftung optimal aufeinander abgestimmt, können Investoren auch bei Bestandsobjekten mit der unteren Siegelstufe weiterhin attraktive Erträge erwarten.