Zweites Standbein
Sechs Jahre lang hat Jamestown keinen klassischen US-Immobilienfonds platziert. Nun ist die Pause beendet. Jamestown-Chef Christoph Kahl kündigt den Fonds Nummer 27 an – und erzählt im Gespräch mit dem Fondsbrief, welche Christoph Kahl, Jamestown. Pläne er darüber hinaus verfolgt.
Der Fondsbrief: Die schlechten Nachrichten aus den USA reißen nicht ab. Erst vor wenigen Tagen warnte Mohamed El-Erian, Chef des weltweit größten privaten Anleiheninvestors Pimco, vor katastrophalen Folgen einer Haushaltskrise. Warum sollte ich trotzdem in US-Immobilien investieren?
Christoph Kahl: Der US-Immobilienmarkt hat die Wende zum Besseren geschafft. Der Abschwung der Jahre 2009 und 2010 ist gestoppt. Die Mieten steigen, der Leerstand baut sich ab. Vorreiter sind New York und Washington, aber auch in anderen Standorten Nordamerikas ist die Situation längst nicht mehr so kritisch wie noch vor einigen Monaten.
FB: Hätten Sie dann nicht bereits früher investieren sollen?
Kahl: Greife niemals in ein fallendes Messer. Niemand konnte abschätzen, wie tief der Markt absinkt. Wir haben 2010 intensiv geschaut, allerdings kaum geeignete Immobilien gefunden. Beleg dafür ist auch die Tatsache, dass wir für den Co-Invest 5 mit opportunistischen Objekten nennenswert erst ab Herbst investieren konnten.
FB: Ihr aktuelles Angebot ist ein Semi-Blind-Pool. Sie starten mit einem Einkaufszentrum bei San Francisco. Wie kommt der Fonds im Vertrieb an?
Kahl: Es besteht ein großes Interesse, auch weil unsere Fonds bei den Kunden sehr beliebt sind. Die Vertriebe begrüßen es daher, dass Jamestown mit einem neuen Angebot kommt. Aber wir spüren auch eine Skepsis gegenüber Blind-Pools. Ich bewerte das allerdings als ein Problem, das aus Erfahrungen mit Fonds anderer Anbieter entstanden ist. Wobei die Anleger sich vor allem in den Boomjahren an Blind-Pools beteiligten. Sie hätten die Fonds auch gezeichnet, hätten die Prospekte alle später gekauften Objekte bereits aufgelistet.
FB: Wie wollen Sie den Fonds bestücken? Geeignete Objekte zu finden, ist noch immer nicht so einfach.
Kahl: Wir bekommen inzwischen von Maklern erheblich mehr Angebote auf den Tisch als noch vor einem Jahr – wobei auch viel dabei ist, das wir niemals anfassen würden. Insgesamt aber haben sich die Einkaufschancen verbessert.
FB: Sie suchen Immobilien aber nicht nur für den aktuellen Publikumsfonds.
Kahl: Das ist richtig. Wir bauen ein zweites Standbein auf, das institutionelle Geschäft. Damit sprechen wir internationale Großanleger an wie Pensionskassen in Europa, USA und Singapur. Wir beginnen den institutionellen Fonds mit einem Objekt aus unserem Publikumsfonds Nummer 24: Chelsea Market in Manhattan.
FB: So etwas riecht immer nach Interessenkonflikt.
Kahl: Daher können Sie sicher sein, dass wir uns sehr lange den Kopf darüber zerbrochen haben, wie wir das so transparent machen können, dass alles seine Ordnung hat. CB Richard Ellis hat ein Wertgutachten erstellt, das für beide Parteien akzeptabel sein muss. Außerdem stimmen die privaten Anleger des Fonds Jamestown 24 darüber ab, ob sie zum einen überhaupt verkaufen wollen und zum anderen an den institutionellen Fonds oder an einen Dritten durch ein Bieterverfahren.
FB: Wie machen Sie den Altanlegern klar, dass sie einen guten Preis bekommen und gleichzeitig den Großinvestoren, dass sie zum günstigen Preis einsteigen?
Kahl: Chelsea Market hatte einen Wert von 290 Millionen Dollar, als wir uns im Sommer 2003 mehrheitlich daran beteiligten. Seitdem ist der Wert auf knapp 800 Millionen Dollar gestiegen. Stimmen die Anleger des Fonds Nummer 24 unserem Angebot zu, erzielen sie einen Verkaufsgewinn von 133 Prozent ihres eingesetzten Eigenkapitals. Der Gesamtrückfluss inklusive der geleisteten Ausschüttungen wird 305 Prozent betragen. Und die Luft ist noch nicht raus. Ziel ist es, die Objekteinnahmen innerhalb der kommenden zehn Jahre um weitere 50 Prozent zu steigern. Das überzeugt die Großinvestoren, den Preis zu akzeptieren.
FB: Würden die institutionellen Anleger nicht trotzdem eine Transaktion mit unabhängigen Dritten bevorzugen?
Kahl: Der aktuelle Wert entspricht dem Markt. Unser Joint-Venture-Partner in Chelsea Market, die Private-Equity-Gesellschaft Angelo Gordon, hat Ende 2010 verlangt, das Objekt zu verkaufen. Daraufhin hat Jamestown für den Kauf der Anteile einen Vertrag auf Basis von 792 Millionen Dollar abgeschlossen, was nahezu identisch ist mit dem Gutachterwert von 795 Millionen Dollar.
FB: Wie erklären Sie diese Wertentwicklung?
Kahl: Als wir das Objekt kauften, kannte kein Taxifahrer Chelsea Market. Inzwischen ist es zu einem Touristenmagnet geworden. Täglich besuchen mehr als 10.000 Menschen die Einzelhandelsgeschäfte und die Gastronomie in einzigartiger Atmosphäre. Wir profitieren aber besonders von der besseren Vermietung der Büros, die 90 Prozent der Flächen ausmachen.
FB: Wie umgehen Sie künftige Interessenkonflikte, wenn sich eine Immobilie für einen Publikumsfonds und für das institutionelle Angebot gleichermaßen eignet?
Kahl: Der institutionelle Fonds wird das Objekt kaufen – mit der Option, dass ein Publikumsfonds für deutsche Anleger innerhalb von neun Monaten bis zu 50 Prozent der Immobilienanteile übernehmen kann. Und das auf Basis des selben Preises.
FB: Als Anbieter von Fonds mit US-Immobilien für deutsche Privatanleger haben Sie einen guten Namen. Wer kennt Jamestown aus dem institutionellen Bereich?
Kahl: Institutionellen außerhalb Europas sind wir als General Partner oft unbekannt. Aber mit unserem Track Record über zehn Milliarden Dollar haben wir noch jeden beeindruckt. Immerhin konnten wir Immobilien im Volumen von acht Milliarden Dollar mit Erfolg wieder verkaufen. Im Schnitt haben unsere Anleger einen Vermögenszuwachs von jährlich 18 Prozent realisiert, bei einer Spanne von acht bis 34 Prozent. So einen Track Record kann kaum jemand in den USA nachweisen.