Bereinigung und Wachstum als Devise – Geschäftszahlen im ersten Quartal

Die meisten großen deutschen Immobilienunternehmen haben in den letzten beiden Wochen ihre Geschäftszahlen für das erste Quartal präsentiert. Von „Neustart“ wie bei InCity bis zu „Wachstum“ ist alles dabei. „Die“ Personalmeldung kam von der IVG.

Abschied Otto von Bismarck

Abschied Otto von Bismarck

IVG Immobilien AG

Mit Blick auf die vor wenigen Tagen veröffentlichte „Personalie des Jahres“ – Dr. Gerhard Niesslein verlängert seinen Vertrag nicht –  kommt so manchem Szene-Beobachter die Karikatur von Sir John Teniel aus 1890 zum Abschied von Otto von Bismarck in den Sinn. Das Bonner Unternehmen, das ab Oktober vom jetzigen Finanzvorstand Prof. Dr. Wolfgang Schäfers geleitet werden wird legte vergangene Woche seine Quartalszahlen vor. Schäfers dürfte dabei aber auch eine Kombination aus Finanzwelt und vernünftiger Immobilienwelt verkörpern. Für jeden Externen dürfte die IVG anders als berühmte Handelskonzerne wohl wirklich als „gerettet und auf dem richtigen Weg“ übergeben werden können. Noch ist allerdings das immobilienwirtschaftliche Erholungsfeuerwerk eher als Lichtblitz am Ende des Tunnels erkennbar.

Lt. Quartalsergebnis mussten auch im ersten Quartal Wertberichtigungen vorgenommen werden. Allerdings fallen diese mit insgesamt 21,9 Mio. Euro weniger stark aus als noch im Vorquartal. Das Konzernergebnis beläuft sich damit auf 11,1 Mio. Euro. Die Kavernen sorgten unterdessen durch einen Bewertungsgewinn von 7,8 Mio. Euro für ein positives Ergebnis. Der FFO stieg von -0,9 Mio. Euro im vierten Quartal 2010 auf 6,8 Mio. Euro im ersten Quartal 2011. Allerdings bedeutet das auch im Jahresvergleich ein Verlust von 46%. Der NAV liegt bei 9,29 Euro. Vor allem die Tilgung der Kredite will das Unternehmen weiter vorantreiben. Seit Dezember tilgten die Bonner 450 Mio. Euro. Der Aktienkurs liegt aktuell bei 5,78 Euro. Seit Anfang 2009 schlängelt sich der Aktienkurs um die 5 Euro-Marke. Anfang 2007 stand der Kurs auch über 35 Euro

DIC Asset AG

Der Gewerbeimmobilienprofi aus Frankfurt mit Vormann Ulrich Höller erzielte in den ersten drei Monaten einen Konzernüberschuss von 2,8 Mio. Euro, was exakt dem Vorjahreswert entspricht. Blickt man auf die bodenständige Vorarbeit im Boom und die anschließende immobilienwirtschafliche Bewältigung der Finanzkrise zurück, hat man ein „Chapeau!“ auf den Lippen. Die Sippenhaft der Kursentwicklung entlockt dagegen nur ein Schulterzucken. Im letzten Jahr konnte man dagegen 50% machen.

Der FFO liegt mit 10 Mio. Euro nur unwesentlich unter dem Vorjahreswert. Positiv verlief im ersten Quartal vor allem das Vermietungsgeschäft. Mit 48.300 qm konnte die Vermietungsleistung um 55% gesteigert werden. Die Vermietungsquote liegt damit bei 86%. Die Bruttomieteinnahmen sanken leicht von 31,7 Mio. Euro auf 27,6 Mio. Euro. Grund ist das verkleinerte Portfolio. Der Zinsaufwand sank von 17,8 Mio. Euro auf 14,2 Mio. Euro. Dadurch profitierte der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit und stieg von 7,6 Mio. Euro auf 9,4 Mio. Euro. Aufgrund des angestrebten Wachstums erhöhte sich sowohl der Personal- als auch der Verwaltungsaufwand. Die DIC Asset verwaltete Ende März ein Immobilienvermögen von 3,2 Mrd. Euro (VJ: 3,1 Mrd. Euro). In den kommenden 12 Monaten werden 8% der Finanzschulden von 1,37 Mrd. Euro fällig. Die Eigenkapitalquote stieg von 25,4% auf 31,3%.

Erst kürzlich flossen dem Unternehmen 70 Mio. Euro durch die Platzierung einer Unternehmensanleihe zu. Die Anleihe wird mit 5,875% verzinst und hat ein Maximalvolumen von 100 Mio. Euro. Bereits im März hat die DIC erfolgreich eine Kapitalerhöhung durchführen können, bei der 52 Mio. Euro akquiriert werden konnte.

Für das laufende Geschäftsjahr prognostiziert die DIC Asset einen FFO zwischen 40 und 42 Mio. Euro. Laut Vorstandsvorsitzendem Ulrich Höller, ist das gute Vermietungs- und Quartalsergebnis ein klarer Indikator für die Wachstumsperspektiven des Geschäftsmodells.

Deutsche Wohnen

Das Berliner Wohnimmobilienunternehmen konnte im ersten Quartal 2011 einen Konzerngewinn von 8,5 Mio. Euro verbuchen. Das sind 3,3 Mio. Euro mehr als im Vorjahr. Der FFO stieg um 19% und liegt bei 0,19 Euro je Aktie. Auch die Deutsche Wohnen hat „Wachstum“ auf ihre Fahnen geschrieben. Im April und Mai akquirierte das Unternehmen 2.500 Wohnungen in Berlin. In den letzten 9 Monaten erwarb die Deutsche Wohnen sogar 4.300 Wohneinheiten. Die Vertragsmiete bei diesen 4.300 Einheiten beträgt 15 Mio. Euro. Das Vermietungsergebnis lag im ersten Quartal bei 39,6 Mio. Euro (VJ: 39,2 Mio. Euro). Die durchschnittliche Vertragsmiete liegt bei 5,50 Euro pro qm und damit 2,2% über dem Vorjahreswert.  Die Leerstandsquote liegt bei 2,3%.

Im ersten Quartal konnten 306 Wohneinheiten mit Erlösen von im Schnitt 1.237 Euro pro qm notariell beurkundet werden. Daneben wurden 1.032 Einheiten an institutionelle Investoren mit einem Transaktionsvolumen von 32,7 Mio. Euro veräußert.

Die Deutsche Wohnen hat als zweitgrößtes börsennotiertes Wohnimmobilienunternehmen derzeit 47.536 Einheiten im Portfolio. 441 davon sind Gewerbeeinheiten.

Patrizia Immobilien AG

Das Augsburger Unternehmen mit Anlagefokus auf Wohnimmobilien im bayrischen Raum, konnte im ersten Quartal ein EBIT von 11,7 Mio. Euro erzielen und liegt damit leicht unter dem Vorjahresniveau von 13,9 Mio. Euro. 195 Wohneinheiten konnten die Augsburger von Januar bis März veräußern. Das sind 12 mehr als im Vorjahr. 132 Wohnungen wurden im Einzelverkauf privatisiert und 63 Einheiten aus der Revitalisierung wurden in zwei Blockverkäufen veräußert. Dadurch lässt sich auch der gesunkene Umsatz von 27,8 Mio. Euro auf 31,1 Mio. Euro, lt. Patrizia, erklären, da die gestiegenen Blockverkäufe die gesunkenen Einzelverkäufe nicht kompensieren konnten. Besonders der Ausbau des institutionellen Geschäfts wird das Unternehmen in der Zukunft beschäftigen. Dazu wurde bereits die LB Immo Invest erworben. Derzeit hat Patrizia 25.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Portfolio. Das Immobilienvermögen liegt bei über 5 Mrd. Euro.

InCity Immobilien AG:

Das Kölner Unternehmen zieht, nach eigenen Angaben, mit dem Jahresabschluss 2010 einen buchhalterischen Strich unter die Vergangenheit. So kann man es auch ausdrücken, wenn man einen Konzernverlust von 14,2 Mio. Euro verbuchen muss und selbst eingesteht, dass daran u.a. „substantielle Fehleinschätzungen“ Schuld sind. Besonders beim der Übernahme der informica real invest AG hat man sich offenbar übernommen. Laut eigenen Angaben hätten die notwendigen
Investitionen in das Portfolio der informica zur
übermäßigen Belastung der Liquidität geführt. Die Bilanzsumme schrumpfte im Zuge des Verkaufs der informica sowie des Projekts „Breite Straße 100“ in Köln von 144,4 Mio. Euro auf 48,3 Mio. Euro. Auch die Bilanz für 2009 musste nach unten korrigiert werden. Statt eines Gewinns von 8,3 Mio. Euro, steht nun ein Verlust von 4,3 Mio. Euro zu Buche. Das Unternehmen will sich nun auf das 2010 neu ausgerichtete Geschäft konzentrieren. InCity konzentriert sich auf die Finanzierung von Immobilienprojekten akkreditierter Partnerfirmen. Das Unternehmen will den Projektentwicklungsgesellschaften 90 bis 95% der zur Finanzierung notwendigen Eigenmittel zur Verfügung stellen. Der Aktienkurs liegt aktuell bei 2,50 Euro.

Die Fonds-AG’s

Noch fehlt das „Heureka“ des sicheren Turnarounds. Das aber dürfte erst den wirklichen Startschuss für die Rückkehr des Platzierungserfolges auslösen. Unsicherheit ist im Fondsgeschäft tödlich. Die Risiken für den Vertrieb sind zu hoch. Die „Inselstory“ als vom Initiator unabhängiges Investment wird nicht mehr beliebig geglaubt.

MPC Capital AG

Das Hamburger Emissionshaus, das einst das Schwergewicht der Branche war, präsentiert sich immer noch im Dinosaurier-Kostüm. Der Aktienkurs erinnert eher an eine Karikatur als an einen Chart. Zwar konnte Im ersten Quartal 2011 ein Konzernergebnis von 27,7 Mio. Euro erzielt werden (Vj.: 4 Mio. Euro) , jedoch war wesentlicher Grund für die Entwicklung die Umsetzung des Debt-to-equity-swaps. Dadurch wurden Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigerbanken in Aktien umgewandelt. So wurde aus Fremdkapital Eigenkapital. Das stärkt die Eigenkapitalbasis des Unternehmens. 44,5 Mio. Euro Darlehensforderungen wurden so in 2,8 Mio. neuer Aktien umgewandelt. So konnte das Eigenkapital
aus dem negativen Bereich geholt werden und liegt nun bei knapp 10%.

Im ersten Quartal 2011 platzierte das Unternehmen mit geschlossenen Fonds 24,5 Mio. Euro Eigenkapital (Q1 2010: 48,8 Mio. Euro). 9,3 Mio. Euro Einnahmen aus der Fondsverwaltung. Das operative Ergebnis verbesserte sich von 0,8 Mio. Euro auf 19 Mio. Euro.

MPC rechnet mit einer steigenden Nachfrage nach geschlossenen Fonds in den nächsten
Monaten. Den Schwerpunkt setzt MPC dabei weiterhin auf Immobilien, Energie und
Schiffe. Zwei neue Fonds stehen bei den Hamburgern in der Pipeline. Beide setzen auf
das derzeitige Zugpferd deutscher Immobilien. Beide Fonds wollen insgesamt 65 Mio.
Euro Anlegergelder einsammeln.

Lloyd Fonds

Die ebenfalls aus Hamburg stammende Lloyd Fonds AG konnte im ersten Quartal 2011 einen Umsatz von 2,7 Mio. Euro verzeichnen (VJ: 5,7 Mio. Euro). Das Periodenergebnis war mit -2,2 Mio. Euro erneut negativ (VJ: -3 Mio. Euro). In den ersten drei Monaten 2011 konnte das Unternehmen bei Anlegern 6,7 Mio. Euro einsammeln. Das sind 2,3 Mio. Euro weniger als im Vorjahresquartal. Allein 4,7 Mio. Euro flossen dabei in Bestandsfonds. Begründet wird bei Lloyd Fonds der negative Trend mit einer negativen Gesamtmarktentwicklung. Der Kurschart sieht trostlos aus. Als neues Produkt kündigen die Hamburger einen „innovativen“ Fonds an, der zu gleichen Teilen in Wind- und Solarparks investiert und ein Eigenkapitalvolumen von 70 Mio. Euro haben wird.

HCI Capital AG

Noch ein Hamburger Emissionshaus hat vergangene Woche seine Zahlen für das erste Quartal vorgelegt. Das EBIT liegt bei den Hamburgern mit -0,4 Mio. Euro im negativen Bereich. Anleger investierten in HCI Produkte im ersten Quartal 21,3 Mio. Euro (VJ: 38,7 Mio. Euro). Stärkste Assetklasse ist bei der HCI das Segment Schiffe. Hier konnten 12 Mio. Euro bei Anlegern eingesammelt werden. Allein 10 davon in den neuen Schiffsfonds HCI Kilian S. Bei Immobilien konnten die Hamburger nur 0,7 Mio. Euro einwerben. Allerdings befand sich im ersten Quartal auch nur ein geschlossener Immobilienfonds mit dem „Wohnkonzept Hamburg„ im Portfolio. Im zweiten Quartal dürften die Platzierungszahlen hier wieder deutlich besser aussehen, da mit dem BBI Airport Center wieder ein Immobilienfonds den Markt betritt. Auch im Containerfondsbereich geht HCI mit dem JPO Leo wieder an den Markt. Die Umsatzerlöse betragen im ersten Quartal 8,8 Mio. Euro. Das Konzernergebnis nach Steuern liegt bei -1,7 Mio. Euro. In Bestandsfonds flossen mit 8,8 Mio. Euro nur noch knapp die Hälfte des Volumens aus dem Vorjahr.