Eigentlich sollte jeder professionelle Immobilieninvestor die in diesem Buch behandelten Risiken bereits kennen. Die letzten Jahre haben aber gezeigt, dass viele Investoren die Risiken auf den Immobilienmärkten systematisch unterschätzt haben. Bei der Vielzahl neuer Immobilienmarktprodukte ist dies nicht verwunderlich. Aber selbst Investitionen in herkömmliche Immobilienanlagen bergen komplexe ökonomische Risiken. Hier setzen die insgesamt 35 Autoren in den 23 Beiträgen des Buches an. Sie erklären, welche ökonomischen Risiken auf den Immobilienmärkten bestehen (Teil A), wie man sich gegen diese Risiken schützen kann (Teil B) und wie das in den verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft umgesetzt wird (Teil C). Ziel dieses Buches ist damit nicht den potenziellen Investor zu verschrecken. Es ist vielmehr seine Absicht, dass Investoren Immobilienmarktrisiken bewusst und kontrolliert eingehen, sodass in der Praxis potenziellen Ertragschancen nicht weiter eine höhere Aufmerksamkeit geschenkt wird als potenziellen Risiken. Schließlich sind die Konsequenzen unerwarteter Risiken weitaus gravierender sind als die unerwarteter Chancen.
Das Buch beginnt mit einer Systematik der Risikoklassen bei Immobilieninvestitionen und ihrer Attribute. Die Begriffe Core, Value added, Balanced u.a. werden häufig verwendet in der Immobilienwirtschaft. Eine systematische, allgemein akzeptierte Darstellung und genaue Erklärung dieser Begriffe existiert in der deutschsprachigen Literatur bisher jedoch nicht. Teil A fährt fort mit der Diskussion verschiedener ökonomischer Risiken. Dazu gehört an erster Stelle das Bonitätsrisiko der Mieter mit der Gefahr des Mietausfalls. Danach werden aufbauend die vielfältigen ökonomischen Risiken auf den Investmentmärkten diskutiert. Von vielen vernachlässigt bestehen sie sowohl aus Risiken auf der Finanzierungs- als auch der Anlageseite. Es schließt sich ein Beitrag zum Inflationsschutz von Immobilien an. Demographische Einflussfaktoren werden in einem Beitrag isoliert diskutiert und dann in einem breiter Rahmen bei den Risiken bei Wohnimmobilien nochmals aufgegriffen. Eine große Bedeutung zur Reduzierung der Immobilienmarktrisiken kommt der Diversifizierung zu. In einem Beitrag werden die Herausforderungen in der Praxis sowie die Grenzen der Portfoliooptimierung aufgezeigt und die Korrelation der Immobilienstandorte und der Sektoren diskutiert. In einem weiteren Beitrag geht es um die Portfoliooptimierung mit weiteren Assetklassen. Dabei wird die Korrelation der Immobilien mit anderen Märkten und Anlageklassen analysiert und Möglichkeiten der effizienten Portfoliodiversifikation unter Berücksichtigung der Risiken aufgezeigt. Ein weiterer Artikel zeigt, wie die mit dem Konjunkturzyklus verbundenen Risiken das Angebot neu gebauter Immobilien und die Nachfrage nach ihnen und damit die Mietentwicklung beeinflusst.
Teil B beschäftigt sich mit den konkreten Instrument und Methoden zur Beobachtung und Absicherung von Risiken. Drei Beiträge zeigen, wie der Einsatz von Finanzmarktinstrumente Risiken bei der Immobilienanlage reduzieren können. Dazu gehören zunächst Immobilienmarktderivate, mit denen die Performance ganzer Märkte abgesichert werden können. Es folgt eine Beschreibung, wie Inflationsrisiken gekauft oder verkauft werden können, da Mietverträge häufig inflationsindexiert sind. Bei festen Finanzierungskonditionen können Immobilienbesitzer daher natürliche Inflationsverkäufer sein. Zudem werden Instrumente vorgestellt, mit denen Investoren sich gegen die Änderung von Finanzierungskonditionen, Wechselkursrisiken aber auch die Bonitätsverschlechterung von Mietern absichern können. Ein wichtiger Aspekt im Umgang mit Immobilienrisiken ist das adäquate Risikomonitoring der Immobilienmärkte. Ziel eines solchen Systems soll es sein, Signale zu erhalten, wann Risiken ansteigen und wo sie sich häufen. Dazu ist es sinnvoll, verschiedene Risikofaktoren zu bündeln, da einzelne für sich genommen selten gegen eine Investition sprechen. Wenn sie zusammen auftreten, kann das den Erfolg einer Anlage aber stark beeinträchtigen. Scoring-Modelle erscheinen dabei geeignet, diese Funktion zu übernehmen – wie in einem eigenen Beitrag diskutiert wird. Teil B schließt mit einem Beitrag aus dem Immobilienfinanzierungs- und verbriefungsbereich.
Teil C des Buches widmet sich 7 Praxisbeispielen. In ihm werden die spezifischen – auch speziellen regulatorischen – Anforderungen und besonders relevanten Risiken in verschiedenen Investitionsbereichen bzw. – arten am Immobilienmarkt diskutiert und es wird aufgezeigt wie damit in der Praxis umgegangen wird. Dazu gehören zunächst offene Immobilienfonds, sodann Spezialfonds und jeweils ein Beitrag zum Vorgehen bei Asset Managern und bei den Immobilienmanagern von Handelskonzernen. Ganz spezifische Risiken ergeben sich bei öffentlichen Immobilienbeständen und deren Management im Rahmen von Public Private Partnerships (PPP). Gerade in Zeiten knapperer Haushaltsmittel wird eine effiziente Bewirtschaftung öffentlicher Immobilienbestände und die adäquate Risikoverteilung bei PPP zunehmende Bedeutung gewinnen. Ein wichtiger Aspekt bei dem Risikomanagement in der Praxis ist, wie die Einschätzung des Immobilienmarktes auf die Beurteilung eines konkreten Objektes umgesetzt wird. Dies wird am Beispiel von Kreditrisikosteuerung und Objektrating aufgezeigt.
Immobilienmanagerverlag, ISBN 978-3-89984-209-8; Erschienen 30.9.2009; 79 Euro