Bundesgerichtshof bestätigt Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin

Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 rechtmäßig und daher im gesamten Stadtgebiet von Berlin die in Wohnraummietverhältnissen für die Erhöhung von Bestandsmieten geltende allgemeine Kappungsgrenze von 20 % für die Dauer von fünf Jahren auf 15 % herabgesetzt ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB*).

Der Beklagte ist seit 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Wedding. Mit Schreiben vom 1. September 2013 forderte der Kläger vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20 %. Er hält die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung insbesondere deswegen für unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetze, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Der Beklagte hat nur einer Erhöhung um 15 % zugestimmt. Die weitergehende Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmäßig ist, so dass der Kläger im Hinblick auf § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vom Beklagten nicht die Zustimmung zu einer 15 % übersteigenden Mieterhöhung verlangen kann.

Der Senat hat – in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht – im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen eine Verpflichtung der Zivilgerichte bejaht, zu prüfen ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht. Nach Durchführung der gebotenen Prüfung ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht, den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt.

Die Ermächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen-Verordnung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB*) begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG** verbürgte Eigentumsgarantie, sondern erweist sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG**. Die genannte Bestimmung verfolgt ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen.

Senator Geisel: Das ist ein guter Tag

Der Senator für Stadtentwicklung und Umwelt Andreas Geisel begrüßt die Entscheidung: „Das ist ein sehr guter Tag für die rund 1,5 Millionen Mieterinnen und Mieter in Berlin. Es bestätigt die mietenpolitischen Entscheidungen des Senats. Mieterschutz in der Mieterstadt Berlin steht an vorderster Stelle. Berlin muss bezahlbar bleiben. Dafür sorgen wir.“

Der Versuch von einzelnen Vermietern, stärkere Mieterhöhungen mit Hilfe des Bundesgerichtshofes durchzusetzen, sei gescheitert, so  Geisel.

Die Entscheidung zeigt, dass der Berliner Senat die bundesgesetzlichen Möglichkeiten zur Verhinderung von Mietsteigerungen und der weiteren Anspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt rechtskonform umsetzt. Das hilft allen Mieterinnen und Mieter gegen unzulässige Mietforderungen der Vermieter vorzugehen und wenn notwendig diese auch mit Hilfe der Zivilgerichte abzuwehren.

Die Eigentümer-Vereinigung Haus & Grund sieht das naturgemäß anders: . „Wenn eine so schlecht begründete Verordnung wie in Berlin vor Gericht Bestand hat, muss der Bundestag nacharbeiten und die Voraussetzungen für eine solche Landesverordnung enger fassen“, forderte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland.

Es sei aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ausdrücklicher Wille der damaligen Koalitionsfraktionen im Bundestag gewesen, dass ein derartiger Eingriff in die Mietpreisbildung gut begründet sein muss und auf Gebiete mit tatsächlicher Wohnungsknappheit beschränkt bleiben muss. In Berlin liegt diese Voraussetzung nach Auffassung von Haus & Grund nicht für das gesamte Stadtgebiet vor. +++