Büromarkt Berlin übertrifft alle Erwartungen

Büromarkt Berlin mit bestem Jahresergebnis seit 2007 – Standort Berlin gewinnt wieder an Anziehungskraft

Der Berliner Büromarkt überrascht 2010 mit einem hervorragenden Umsatzergebnis und fährt ein beachtliches Jahresergebnis ein – darin sind sich die Researcher der acht Gewerbemaklerunternehmen Aengevelt, Angermann, BNP Paribas Real Estate (BNP), Cushman & Wakefield (C &W ), CB Richard Ellis (CBRE), Colliers Deutschland, Jones Lang LaSalle (JLL) und Savills in ihrem Zahlenwerk völlig einig. Nur, es ist eigentlich wie in jedem Jahr und wie in jedem Quartal: Es gibt einen Markt – den untersuchen acht Bereiche Research von acht Unternehmen, zählen akribisch jeden Quadratmeter in den Bürozonen zusammen und kommen – trotz oder wg. GIF, wer weiß, wie soll es anders sein – zu acht verschiedenen Ergebnissen sowohl bei den Umsatzzahlen, den Angaben zu Spitzenmiete, Leerstandsquote usw.

Und so reichen die Umsatzzahlen von 733.600 Quadratmeter (Savills), 542.000 Quadratmeter (Colliers), 515.000 Quadratmetern (Angermann), über 512.000 Quadratmeter (BNP) über 511.700 (JLL, was ja so verschieden nicht ist), und über 510.000 (CBRE) bis zu 505.000 Quadratmeter (C & W). Am stärksten weichend die Umsatzzahlen von Aengevelt Research von den anderen ab: 494.500 Quadratmeter sollen es (nur) gewesen sein, die im Jahr 2010 auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt umgesetzt wurden. Da könnte der Unterschied von immerhin 239.100 Quadratmetern zu Savills schon wieder eine neue Diskussion unter den Maklerhäusern in der GIF wert sein. Doch sie sollen in der ersten Januarwoche in Leipzig zusammen gesessen haben. Hat Savills da gefehlt? Zum Abschluss des dritten Quartals 2010 erklärte Christian Leska, Managing Director Office Agency bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft, auf eine entsprechen Anfrage des Immobilienbriefs, dass in Gesamt-Berlin 832 Mietverträge, auch solche unter 500 Quadratmeter Umsatz erfasst worden sind. Nur so lassen sich die hohen Umsatzzahlen erklären, sagte Leska damals.

Ebenso nicht ganz einig sind sich unsere Acht bei den Angaben zur Leerstandsquote, eine nicht unwichtige immobilienwirtschaftliche Kennzahl, weil der Anteil nicht vermieteter (gewerblicher bzw. dem Wohnungsbereich zuzurechnender) Immobilen auch für die beobachtenden Zentralbanken Rückschlüsse auf die zu erwartende, vorleistungsintensive Bautätigkeit und den Finanzbedarf der Branche zulässt. Das ist schon beträchtlich, jedenfalls stehen je nach Maklerhaus zwischen 9,8; 9,1; 8,9; 8,4; 8,2; 7,9;7,1 und 6,8 Prozent (Savills) leer bei einem verfügbaren Flächenangebot von ca. 1,4 Mio. (oder 1,7 Mio. – eben je nach Betrachtungsweise) Quadratmetern und einem Bestand von ca. 16,79 Mio. Quadratmetern Bürofläche, der im Jahr zuvor noch 16,78 Mio. betrug. 276.000 Quadratmeter Fläche sind bis 2012 im Bau, von denen allerdings „nur“ 51.000 frei verfügbar sind (BNP).

„Konnten in den vergangenen Jahren großflächige Gesuche für die Berliner Toplagen problemlos bedient werden, reduzierte sich 2010 das Angebot an qualitativ hochwertigen Büroflächen im Erstbezug spürbar“, so Matthias Hauff, CBRE Head of Agency Berlin. „Dies schlug sich bereits in der Zahl der Projektentwicklungen nieder, die im vergangenen Jahr angestoßen wurden. So entfielen 2010 insgesamt 42 Prozent der Flächenakquisitionen auf Projektentwicklungen in Form von Vorvermietungen und Eigennutzungen“, kommentiert Hauff.

Vermietern möchte man eigentlich den Makler empfehlen, der in seinem Bericht eine zu erzielende Spitzenmiete von 21,50 Euro oder 21,00 pro Quadratmeter im Monat für die 1A-Lagen in der City Ost angibt, und Mieter sollten sich an den Makler wenden, der Mietverträge mit eben nur 20, 50 Euro in den Spitzenlagen Potsdamer und Leipziger Platz oder Gendarmenmarkt zustande bringt.

Nach CBRE stieg die gewichtete Durchschnittsmiete, bedingt durch das Mietpreisniveau bei Vorvermietungen und erhöhte Flächenumsätze in den innerstädtischen Teilmärkten, deutlich um 13 Prozent auf 12,05 Euro pro Quadratmeter monatlich. Für die kommenden Quartale kann davon ausgegangen werden, dass die positive Mietpreisentwicklung weiter anhält. Mit Ausnahme der Lagen Regierungsviertel und Charlottenburg, in welchen im Schnitt um rund 5% höhere Durchschnittsmieten erzielt werden konnten, weisen alle Teilmärkte Zuwachsraten im zweistelligen Bereich zwischen 10 und 19% auf (BNP).

Im Jahr 2010 wurde der Berliner Büromarkt erheblich von Großabschlüssen beeinflusst. Über die Hälfte des Flächenumsatzes und damit so viel, wie zuletzt im Rekordjahr 2006, wurde in den Größenklassen über 5.000 Quadratmeter generiert. Dabei entfielen etwa 31% auf die größte Kategorie über 10.000 Quadratmeter, weitere 20% auf die zweitgrößte (zwischen 5.001 und 10.000 Quadratmeter). Der Beitrag des darunter liegenden Segmentes (2.001 bis 5.000 Quadratmeter) fällt mit 18% des Volumens nur ein wenig geringer aus. Die Kategorie zwischen 501 und 1.000 Quadratmeter kann mit 15% des Flächenumsatzes ebenfalls einen zweistelligen Anteil vorweisen, während die übrigen Klassen jeweils deutlich weniger als 10% halten. Die Kategorie zwischen 1.001 und 2.000 Quadratmeter, die im Vorjahr noch am meisten zum Gesamtumsatz beisteuerte, verliert knapp 15%-Punkte und fällt auf einen Anteil von weniger als 8% zurück. (Alle Zahlen von BNP.)

Allein im vierten Quartal wurden vier Vertragsabschlüsse jenseits der 10.000-Quadratmeter-Marke gemeldet. „Mit diesem Jahresergebnis können die Akteure auf dem Berliner Markt durchaus zufrieden sein“, so Lisa Ebert aus der Berliner Bürovermietungsabteilung von C&W. „Zum einen hat der Markt im zweiten Jahr in Folge seine überdurchschnittliche Stabilität unter Beweis gestellt. Zum anderen konnten wir registrieren, dass der Standort Berlin weiter an Anziehungskraft gewonnen hat. 2010 war auch das Jahr der Neuansiedlungen. Insbesondere ausländische Unternehmen haben wieder den ersten Schritt in die Bundeshauptstadt gewagt. Viele starten mit Anmietungen im kleinen und mittleren Flächensegment, scheinen aber bereits Expansionspläne in der Schublade zu haben“, sagt Ebert.

Wesentlicher Faktor für die Marktstabilität war, so C & W, die 2010 über sämtliche Branchen zu beobachtende Anmietungsbereitschaft: Die noch vor Jahren registrierte Dominanz der öffentlichen Hand ist einer breiten Nachfrage gewichen. Stärkste Mietergruppe waren im vergangenen Jahr die Industrieunternehmen. Verwaltungen von Industrieunternehmen vereinen rund 14,8% des Gesamtvermietungsvolumens auf sich. Großverträge von Bosch Siemens, Total und Mercedes fallen hier ins Gewicht. Zweitstärkste Mietergruppe waren die öffentlichen Einrichtungen. Mit einem Gesamtumsatz von rund 68.700 Quadratmeter tragen sie rund 13,6% zum Jahresergebnis bei. Während dieses Resultat nicht zuletzt von zwei Großtransaktionen im vierten Quartal getragen wurde (kurz vor Jahresende des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, dessen spektakulärer Mietabschluss über 29.5000 Quadratmeter mit Cenda Invest/Rockpoint Group – das ist das gesamte Ernst-Reuter-Haus an der Straße des 17. Juni – als größter Deal des Jahres 2010 auch die Experten überraschte, KK), haben vor allem Verträge im kleinen und mittleren Flächensegment zum beachtlichen Marktanteil von fast 12% der IT- und Kommunikationsbranche beigetragen. Zudem haben Online-Retailer Berlin für sich als Standort entdeckt. Anmietungen von Brands 4 Friends, Airticket und Zalando seien eindrucksvoller Beweis für diese Entwicklung.

Der Ausblick: Dank einiger gewichtiger Großabschlüsse konnte der Berliner Büromarkt das Jahr 2010 mit einem glänzenden Ergebnis abschließen. Für 2011 ist ein erneutes Durchbrechen der 500.000 Quadratmeter-Marke jedoch eher unwahrscheinlich, sagt BNP. Die insgesamt lebhafte Nachfrage dürfte sich jedoch noch weiterhin positiv auf den Leerstandsabbau ausüben. Aufgrund der geringen Bautätigkeit gilt dies insbesondere für den Bereich moderner Flächen. Dies dürfte auch den Druck auf die Spitzenmiete erhöhen, die sich langsam wieder auf das Niveau vor der Krise zu bewegt.