Büromarkt im 1. Quartal 2011: JLL, BNPPRE, Catella und CBRE sehen Umsatz auf Vorjahresniveau – Leerstand bleibt Problem

Die meisten Maklerhäuser haben ihre Büromarktzahlen für das erste Quartal bereits vorgelegt. Es fehlt lediglich DIP-Partner, die ihre Zahlen immer etwas später präsentieren – dann allerdings auch für eine Reihe sonst nicht erfasster B-Standorte. Dafür dürften dort dann auch definitiv noch die Deals erfasst sein, die Ende März noch geschlossen wurden. Ob zudem das Wettrennen nach Aktualität der Meldung – hier weiß z. B. CBRE schon am frühen Morgen des „1. April“, was deutschlandweit gelaufen ist, der Sache oder der Presse dient, mag der Leser entscheiden.

Der deutsche Büroflächenumsatz der Top 5 Standorte Berlin Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München konnte im ersten Quartal 2011 etwa das Vorjahresniveau halten. Für die Peer Group Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München ermittelte Jones Lang LaSalle (JLL) in der Summe ein Plus von 1% (572.800 qm), BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ein Plus von 5,7% (579.000 qm) und CB Richard Ellis (CBRE) dagegen ein Minus 3,5% (552.900 qm). Hoffen wir, dass es nicht die Eile war, die zum abweichenden Trend führte.

Der Tiefpunkt aus dem ersten Quartal 2009 wurde auf Basis der Zahlen von Jones Lang LaSalle um 106.000 qm übertroffen. In den Boomjahren 2007 und 2008 lag der Umsatz in den ersten drei Monaten jenseits der 620.000 qm. Laut JLL wurde der Fünfjahresdurchschnitt, der durch Boom und Absturz allerdings volatil war, nur um 0,5% verfehlt.

Umsatz

Spitzenreiter beim Umsatz ist München mit 156.600 qm gefolgt von Berlin mit 131.900 qm. Hamburg komplettiert das Siegertreppchen im Deutschlandrennen mit 102.900 qm. Alle Top 5 Standorte, außer Düsseldorf, haben im ersten Quartal Zuwächse registrieren können. Lediglich in Düsseldorf sank der Büroflächenumsatz zwischen 42% (JLL) und 50% (CBRE). Grund ist die Großvermietung an Vodafone mit 90.000 qm im ersten Quartal des letzten Jahres. Laut Catella Property Group hat sich der Düsseldorfer Büromarkt bei Herausrechnung des Vodafone-Deals stabilisiert bzw. verbessert. Den stärksten Anstieg beim Umsatz konnte der Frankfurter Büromarkt verzeichnen, wobei die Maklerhäuser hier die auffallendsten Unterschiede Zahlen vorweisen. Wobei selbst CBRE, die knapp 15.000 qm weniger registrierten als BNPPRE, laut eigenen Angaben die Stadtteile Kaiserlei, Flughafen und Eschborn in den Zahlen erfasst.

Leerstand

Die Leerstände sind, lt. BNPPRE etwa auf Vorjahresniveau geblieben. Lediglich Berlin hat einen Rückgang von 6,2% zu melden. JLL hingegen sieht insgesamt steigende Leerstände. 7,9 Mio. qm bedeuten ein Plus von 7,6% gegenüber dem ersten Quartal 2010. München hat mit 2,1 Mio. qm den höchsten Leerstand gefolgt von Frankfurt mit 1,8 Mio. qm. In beiden Städten stiegen die Leerstände um 13,3% (München, JLL) bzw. 10,4% (Frankfurt, JLL). Bei den Leerstandsflächen zeigt sich, dass vor allem Hamburg mit vielen unsanierten Büroflächen in nächster Zeit zu kämpfen haben wird. Laut Statistik von BNPPRE sind knapp ein Drittel des Büroflächenleerstands in unsaniertem Zustand.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquoten von BNPPRE unterscheiden sich von denen der beiden anderen Makler. Während JLL und CBRE für alle Städte, außer Berlin steigende Leerstandsraten sieht, stieg bei BNPPRE lediglich die Quote von Frankfurt und Hamburg. Die größte Leerstandsrate verzeichnet nach wie vor Frankfurt mit 13,7% (BNPPRE) bzw. 17,4% (CBRE). Die stabilen Umsatzzahlen bei gleichzeitig hohem Leerstand in Verbindung mit der leicht negativen Nettoabsorption von 5.000 qm (JLL) zeigen, dass Unternehmen noch nicht auf Expansion bzw. Erweiterung ihrer Büroflächen bauen. Konsolidierung und Flächenoptimierung stehen immer noch im Fokus. Zudem führt ein hoher Leerstand zu einer Veränderung des Marktverhaltens. Die jederzeitige Verfügbarkeit von Flächen führt zu ruhigerer Mietpolitik.

Neubauflächen

Der Bau von Neubauflächen nimmt ebenfalls ab. Laut JLL wurden mit 92.700 qm ca. 50% weniger Flächen fertig gestellt als noch im ersten Quartal 2010. Für das Kalenderjahr 2011 rechnet JLL mit 23% weniger Neubauflächen als 2010. Auch bei BNPPRE sanken die Neubaufertigstellungen im ersten Quartal um 13,4%. Hier sind die Standorte Essen, Leipzig und Köln mit einbezogen.

Spitzenmiete

Die Spitzenmieten in Berlin und Düsseldorf sind bei allen Maklern gestiegen und in Hamburg bei allen Maklern gesunken. In München ist die Spitzenmiete bei JLL und CBRE gestiegen, während sie bei BNPPRE stabil blieb. Das unterschiedlichste Bild haben die Makler bei der Spitzenmiete in Frankfurt. Während JLL von sinkender Spitzenmiete und BNPPRE eine fallende Spitzenmiete berichtet, stagniert die Spitzenmiete bei CBRE auf einem Maklerhoch von 38 Euro pro qm. Damit bleibt Frankfurt Spitzenreiter. Die günstigste Spitzenmiete müssen Mieter in Berlin mit 20,50 Euro/qm (JLL) bzw. 22 Euro/qm (CBRE/BNPPRE) bezahlen.

Ausblick

Für 2011 rechnet JLL mit einem Umsatz auf Vorjahresniveau. Das wären dann ca. 2,6 Mio. qm und etwa soviel wie 2006 und 2008. (AE)