Catella gibt Ausblick für Immobilienmarkt 2012

2011 – Sucht nach Sicherheit
2012 – Jahr der Chancen

oder

„Wer Angst vor dem Vermieten hat,
sollte nicht in Immobilien investieren“

 

 

Catella Property Group gibt traditionell zum 1. Dezember eine Analyse des Jahresverlaufs und einen Ausblick auf die Marktentwicklungen des kommenden Jahres. Die „core“-Fixierung großer, institutioneller Anleger auf Objekte ist ungebrochen. Das führt zu weiteren Preissteigerungen ohne tatsächlichen Qualitätszuwachs. Lange Mietvertragslaufzeiten  scheinen wie eine „Droge“ auf Anleger zu wirken und verschleiern den Blick auf tatsächliche Risiken. Diese Fokussierung auf (scheinbare) Sicherheiten führt zu erheblichen Markt-verschiebungen, die einerseits zu Renditeverlust und andererseits zu neuen Chancen führen.

 

Frankfurt / Main, 01. Dezember 2011 – Viele Kapitalsammelstellen folgen unverdrossen dem „mainstream core“, weil sich (vermeintliche) Sicherheiten in Gremien und Banken leichter vermitteln lassen. Mietverträge sind für Klaus Franken, Geschäftsführer der Catella Property Group eine „Droge“ der Immobilienwirtschaft. Vor 12 Monaten hatte Catella den „Cappuccino-Markt“ analysiert. Die klassischen Nachfrager schauen nur auf den ansehnlichen Milchschaum, aber keiner will den Kaffee oder gar den Kaffeesatz auslöffeln. Renditeeinbußen, Bietergefechte, künstliche Verengung des Marktes und die Klage über Angebotsmangel prägen immer noch die Diskrepanz zwischen einer extrem hohen Geldmenge, die dringend Anlagemöglichkeiten sucht, und dem scheinbar stetig kleiner werdenden Angebot, das die begehrte Bezeichnung „core“ wirklich verdient.

Laufzeiten als „Droge“ für Kapitalanleger

Für Objekte mit min. 10 Jahren Mietlaufzeit werden Kaufpreise ausgerufen, die mehr als 100 Basispunkte Renditeverzicht erfordern im Gegensatz zu vergleichbaren Objekten mit 7 Jahren Restlaufzeit. Der Erwerber zahlt demnach ca. 2,4 Jahresmieten „Kaufpreisaufschlag“. Beachtet man zusätzlich den Zinseffekt wird deutlich, dass der Erwerber sich selbst die zusätzlichen drei Jahre bezahlt hat.  Rational ist dies nicht, aber beim Erwerb führt die längere Laufzeit zu einem „besseren Gefühl“ für Anleger. Gleichzeitig wird völlig außer Acht gelassen, dass die Nutzer in einem sich immer schneller wandelnden Marktgeschehen nicht längere sondern kürzere Zeiten benötigen. Der Immobilienmarkt löst so immer weniger die Probleme der „realen Wirtschaft“. Wenig beachtet haben sich private Anleger und Family Offices dieser Fixierung entzogen und in 2011 sehr gute Geschäfte mit gute Qualitäten, wenn auch kürzerer Mietsicherheit realisiert.

Transaktionsvolumen +23 %; Rollentausch Büro / Einzelhandel

Die Vorausschätzung des diesjährigen Transaktionsvolumens aus dem letzten Jahr wird voraussichtlich mit etwa 22,5 Mrd. Euro in Deutschland um ca. 10% übertroffen. Das liegt nur noch knapp unter dem Durchschnitt der Jahre 2000 bis 2004 (25,4 Mrd. Euro). Für 2012 erwartet die Catella Property GmbH trotz steigender Nachfrage wegen restriktiverer Kreditvergabe und Angebotsengpässen lediglich eine Seitwärtsbewegung mit einem vergleichbaren Marktvolumen.

Als weitere Marktfolge der Risikoaversion werden Einzelhandel und Wohnen pauschal mit dem Attribut „sicher“ versehen. 8 der 10 größten gewerblichen Transaktionen des Jahres 2011 waren Einzelhandelsdeals. Die Renditen für Einzelhandelsobjekte sind deutlich gesunken und liegen zum Teil unter dem Niveau des Boomjahres 2007. Der Rollentausch vom früheren Klassiker Büro zum Einzelhandel schlägt sich in den Transaktionsvolumina nieder: ca. 49 % werden vom Einzelhandel geprägt und Büro ist auf ca. ¼ zurückgefallen. 

Krisenresistenz bei der Nachfrage von Mietern und Anlegern

Die Krise ist in den Medien nach wie vor allgegenwärtig. Fakt ist, dass in den Vermietungsaktivitäten die Krise noch nicht angekommen ist. Von einzelnen Ausnahmen abgesehen, sind bislang keine Entscheidungen zurückgestellt oder Gesuche storniert worden. Die Büromärkte haben sich deutlich stabilisiert. Die Spitzenmieten steigen, die Leerstandsquoten fallen. Trotz fortlaufender Krisendiskussionen ist die Vermietungsleistung in 2011 unbeeindruckt geblieben und wurde teilweise sogar weiter ausgebaut. Die Nachfrage kann in bestimmten Segmenten nicht ausreichend bedient werden. Da Alternativinvestments wie Staatspapiere und Aktien auch 2012 absehbar unter Beobachtung bleiben, wird die Immobilie für alle Anlegergruppen attraktiv bleiben.

Angesichts des angespannten Finanzierungsumfeldes werden Projektentwicklungen und damit die Produktion von dringend nachgefragten modernen Büroflächen nicht in ausreichendem Maße betrieben. Dem geringen Angebot steht ein gewachsenes Qualitätsbewusstsein der Mieter gegenüber. Nicht der geringste Mietpreis entscheidet, sondern das beste Preis-/Leistungsverhältnis. Nicht mehr zeitgemäße Büroflächen bleiben als „alte Schätzchen“ im Regal liegen. Damit wächst der Sockelleerstand. Da trotzdem die Leerstandsquoten gesunken sind, wird das Potential für attraktive Büroflächen aus Neubau oder Revitalisierung deutlich. Verlierer dieser Entwicklung sind die „passiven“ Eigentümer oder „abwartende“ Banken. Selbst bei steigenden Vermietungsleistungen und Spitzenmieten kann der Markt nicht ausgleichen, was bislang an notwendiger Wertberichtigung oder Nachinvestition nicht realisiert wurde. Der Kampf um den Mieter wird mit immer härteren Bandagen geführt. Wer zudem sein Asset Management immer mehr unter Kostendruck setzt und Gebühren vermindert, kann keine Bestleistungen erwarten.

 

Von den „Privaten“ lernen – Chancen nutzen

Gewinner sind unternehmerisch aufgestellte Investoren, die mit Nachinvestitionen und aktiver Mieterbetreuung punkten. Mit Qualität in Produkt und Management wurden in 2011 vielfach erhebliche Vermietungserfolge erzielt und extreme Renditesteigerungen ermöglicht. Die früher eher belächelten „Privaten“ haben in 2011 jenseits von „core“ viel Geld verdient. Objekte mit kürzeren Laufzeiten in guten Lagen sind günstig zu erwerben und das Potential ist relativ leicht zu heben, was vor allem Family Offices erkannt haben. Klaus Franken resümiert: „Vor dem Hintergrund des zunehmenden Renditeverzichts bei „sicheren Investments“ bietet das Jahr 2012 gute Chancen abseits der „core“-Fixierung; die Rückbesinnung auf Qualität in Produkt und Management zeigt den Weg abseits der „Sucht“ nach Laufzeiten. Die Verflechtung von Investment- und Vermietungsaktivitäten bietet noch nicht ausgeschöpfte Chancen. Auch mit Büroobjekten lässt sich auch in 2012 absehbar gutes Geld verdienen; man muss nur aktiv damit arbeiten. Wer Angst vor dem Vermieten hat, sollte nicht in Immobilien investieren.“