Doch dunkle Wolken ziehen heran und zerstören die Idylle
Die aktuelle Marktanalyse von Christie + Co zeigt: Der positive Trend aus dem Beherbergungsmarkt der Bundeshauptstadt Berlin hält weiter an. In 2012 zählte die Metropole rund 24 Mio. Gästeübernachtungen. Aktuelle Werte bestätigen einen positiven Trend auch für 2013. Trotz des langen und kalten Winters haben im ersten Quartal dieses Jahres mehr Touristen als je zuvor die Stadt besucht, so die Marketinggesellschaft der Stadt Visit Berlin.
Hotel Esplanade Quelle: Grand Hotel Esplanade
Allerdings erhöhte sich auch das Beherbergungsangebot weiter und auch für die kommenden Jahre ist die Pipeline gut gefüllt. Trotz des Angebotszuwachses hat sich die Produktivität der hauptstädtischen Hotellerie verbessert; ein Zeichen für die Robustheit des Marktes; meint Christie. Die durchschnittliche Zimmerauslastung lag in 2012 bei rund 73%. Das erste Quartal in 2013 hat sich bereits um 2,7% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verbessert. Der durchschnittliche Netto-Zimmerpreis lag in 2012 bei rund 88 Euro. Auch hier konnte eine leichte Verbesserung um 1,5% im ersten Quartal 2013 gegenüber dem des Vorjahrs beobachtet werden. Als Ergebnis erhöhte sich der Zimmererlös im ersten Quartal 2013 gegenüber 2012 um 4,3%.
Das Beherbergungsangebot
2012 waren 517 Hotels inklusive Hotels garni mit einem Bettenvolumen von rund 101.400 in Berlin geöffnet. Während sich die Anzahl der Beherbergungsbetriebe seit 2008 um rund 18% erhöht hat, stieg das Bettenangebot in den 5 Jahren sogar um 30%. Bis 2016 sind weitere rund 6.800 Hotelzimmer in Berlin geplant. Nach der Statistik des Hotel- und Gaststättenverbands kamen im Jahr 2012 genau 1.680 Hotelzimmer auf den Markt und in den ersten vier Monaten 2013 mindestens 815. Der Großteil der geplanten Hotels siedelt sich im unteren beziehungsweise im mittleren Segment an.
Aktuelle Hotelprojekte
In den vergangenen Jahren entwickelte sich das Hotelangebot in Berlin geradezu stürmisch. Auch in 2013 eröffneten bereits zahlreiche neue Betriebe. Darunter das berühmte Waldorf Astoria am Zoologischen Garten (232 Zimmer), das Winter’s Hotel am Checkpoint Charly (170 Zimmer), das Wyndham Grand Hotel Potsdamer Platz (256 Zimmer) und das B&B Hotel Berlin Airport (140 Zimmer). Für 2013 sind weitere Hoteleröffnungen in Berlin geplant, insgesamt 15. Im Bikini Projekt am Zoofenster eröffnet beispielsweise das 25hours Hotel Bikini Berlin (149 Zimmer).
Und auch für die kommenden Jahre stehen weitere Hotelprojekte in den Startlöchern. Beispielsweise soll die Titanic Hotels Group gleich mit zwei Häusern in Berlin Mitte an den Start gehen. Das Titanic Comfort Hotel am Gendarmenmarkt (208 Zimmer) und das Titanic Hotel (388 Zimmer) sollen im Sommer 2014 ihre Pforten öffnen. Weiterhin sind für 2014 ein Dormero Hotel (265 Zimmer) sowie ein weiteres Hotel der Motel One Gruppe am Leipziger Platz (231 Zimmer) geplant.
Die Nachfrage
Der Beherbergungsmarkt Berlins registrierte 2012 circa 24 Mio. Übernachtungen, davon rund 20,4 Mio. in Hotels und Hotels garni. Aktuelle Daten für das Jahr 2013 zeigen eine weitere positive Nachfrageentwicklung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Trends in der Hotelmarkt-Performance
Nach einem guten Start in das erste Quartal ist mit einer weiteren positiven Entwicklung der Berliner Hotels in 2013 zu rechnen. Dies freut nicht nur Eigentümer, Betreiber und Bänker, sondern wirkt auch Fantasie anregend auf Investoren. Zahlreiche Veranstaltungen sowie
Messen in Berlin sollen für eine konstante Auslastung während der Woche sowie an den Wochenenden sorgen. Vergleicht man das erste Quartal 2012 mit dem ersten Quartal von 2013, so ist festzustellen, dass Hotels in Berlin durchschnittlich bessere operative Ergebnisse erzielen konnten.
Die dunklen Wolken: 1. Zimmerpreise
Doch so rosig bleibt es mitnichten, dunkle Wolken sind im Anmarsch. Schon sehen Experten wie Jürgen Grangl, seit 2008 General Manager des Grand Hotel Esplanade & Regionaldirektor Eventhotels Berlin oder Willy Weiland vom Hotel- und Gaststättenverband ein drohendes Überangebot und einen sich verschärfenden Preiskampf, besonders Zwei- und Drei-Sterne Kategorie vs. Vier- und Fünf-Sterne-Hotels. Von zehn Übernachtungen in Berlin werden mehr als acht von Touristen generiert. Die werden zu Tausenden Tag für Tag durch die Low Coast Carrier in die Stadt geschüttet, alles muss billig sein.
Die Touris nächtigen allgemein in Häusern des Low-Budget-Bereichs und sind nicht bereit, höhere Übernachtungspreise wie etwa im Adlon, Four Seasons, Ritz Carlton oder Waldorf Astoria zu zahlen. Das aber wirkt sich negativ auf die durchschnittlichen Zimmerpreise in allen Kategorien aus, schmälert den Rev. Par (Revenue per available room) -Erlös, also den Logiserlös pro verfügbarem Zimmer und so die Einkommenssituation der Hotel-Eigentümer.
Dabei schneidet der Berliner Hotelmarkt noch gut ab, bis jetzt. Berlin ist unter den Top Five der wachstumsstärksten Hotelmärkte in Europa. Das zeigt der „European cities hotel forecast 2013“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC von 19 Hotel-Standorten. Mit einem Rev. Par-Plus von 3,2% landet die Hauptstadt auf Platz fünf der Wachstums-Hitliste – nach St. Petersburg (+7,3%), Moskau (+5,2%), Paris (+5,0%) und Frankfurt am Main (+3,5%). Trotz anhaltenden Bettenbooms konnten die Hoteliers in den vergangenen Jahren die Auslastung und 2012 auch die Preise steigern, so die Studie. Für 2013 prognostizieren die Experten den Berliner Hoteliers eine Belegung von 73,5 Prozent, immer noch besser als als der europäische Durchschnitt, für den PwC 69,8% erwartet.
Die dunklen Wolken: 2. Das Tagungs- und Kongressgeschäft schrumpft
Noch im Jahr 2012 konnten lt. AHGZ unter den 15 besten Tagungs- und Kongresshotels Deutschlands gleich fünf Hotels aus Berlin vordere Plätze belegen, das Estrel Hotel kam sogar auf Platz zwei, es folgten Adlon Kempinski, Interconti, Park Inn und das Hilton auf den Plätzen. Das könnte sich ändern – die Unwägbarkeiten heißen ICC und der immer noch ausbleibende Flughafen Berlin-Brandenburg. Das Possentheater des Senats von Berlin um das ICC – Abriss, Neubau oder Sanierung für 200 Mio. Euro – ist bereits über Jahre geöffnet, der Vorhang noch nicht gefallen. Doch es muss geschlossen werden, definitiv, höchste Asbestbelastung und mangelnder Brandschutz sind die zwingenden Gründe. Zwar ist die marode Deutschlandhalle abgerissen, aber der an ihrer Stelle im Bau befindliche City Cube, eigentlich nur eine Mehrzweckhalle für 65 Mio. Euro, ist nicht imstande ab 2014 das gesamte immense Tagungs- und Kongressgeschäft, das oft mit Messen einhergeht, aufzufangen.
Wunschträume
Da wunschträumt die landeseigene Messegesellschaft: Sie will unbedingt mit diesem zweigeschossigen Messeneubau für 10.000 Gäste das Eventgeschäft anstelle des ICC auffangen. Berlin muss das Business- und Corporate-Geschäft in der Stadt halten, so
die Forderung der Hoteliers der
oberen Sterne-Kategorie. Die hat eigentlich schon genug Sorgen, denn spurlos sind die Querelen um die Nobel-Herbergen Adlon Kempinski und Interconti / Dorint oder die immer wieder über zwei Jahre hinausgeschobene Eröffnung des Waldorf Astoria nicht geblieben. Schon wird über einen neuen Wackelkandidaten der Sternehäuser hinter vorgehaltener Hand offen gemunkelt – das Rocco Forte Hotel de Rome soll es sein.
Die dunklen Wolken: 3. Verkäufe von Nobelherbergen?
Gerüchte um Schwierigkeiten im Unternehmen Rocco Forte Hotels kommen nicht von ungefähr. Erst im Frühjahr 2013 beendete die Hotelgruppe ihr Engagement in Abu Dhabi und Prag. Die Lage in Deutschland war in der Vergangenheit für die Gruppe ebenfalls alles andere als rosig. Die Bilanzen der Hotels in Berlin und Frankfurt wiesen 2010/11 hohe Fehlbeträge aus, so die AGHZ. „Wenn ein Hotel einen Umsatzeinbruch von 20% oder mehr hat, ist eben der gesamte Profit weg“, betont Rocco Forte gegenüber der AGHZ und bestreitet, dass er zu hohe Pachtverträge abgeschlossen habe.
Unterdessen meldet das Branchenblatt „Top Hotel“ nun im Mai 2013: Die Immobilie Hotel de Rome am Bebelplatz werde nicht verkauft. Auch bleibe Rocco Forte Hotels als Betreiber der edlen Fünf-Sterne-Herberge erhalten. Monatelang war spekuliert worden, dass das Gebäude neben der Deutschen Staatsoper zum Verkauf stehe. „Uns lagen einige interessante Kaufangebote vor. Nach eingehender Prüfung sind wir jedoch zu dem Schluss gekommen, an der Immobilie aus unserem Fonds HausInvest festzuhalten“, heißt es vom Eigentümer Commerz Real AG.
Die dunklen Wolken: 4. + 5. MwSt. und City Tax
In ganz Deutschland sind die Hoteliers vier Monate vor den Wahlen nur noch „verhalten optimistisch“, wie Esplanade-General Manager Grangl die Situation umschreibt. Bei
vielen herrscht große Sorge, dass der im Jahr 2009 reduzierte Mehrsteuersatz wieder zurückgenommen werden könnte. Die Folge wären steigende Preise für den Gast, zurückgehende Investitionsbereitschaft der Eigentümer und als Folge ein verlangsamter Aufschwung der
deutschen Hotellerie.
Düster sei auch die Zukunft mit Blick auf Einführung der CityTax. Während die gesamte Hotellerie unisono dagegen ist, sie für ein bürokratisches Monstrum hält, ist die Politik meist dafür, zumindest in Berlin. Angesichts der Zahlen des neuen Zensus sagt Finanzsenator Dr. Ulrich Nußbaum: „Die Zahlen sind ein Rückschlag auf unserem Weg zu einem ausgeglichenen Haushalt. Das zeigt, dass wir auch in den laufenden Haushaltsberatungen keine Spielräume für zusätzliche Ausgaben haben. Gleichzeitig müssen wir alle Optionen nutzen, die Einnahmeseite des Haushalts weiter zu stärken. Das gilt auch für die zügige Einführung der City-Tax.“