Comfort legt Einzelhandelsreport 2013 zu Berlin vor – Nur die Ausgangszahlen sind die Falschen und einiges bleibt auch unerwähnt

Die deutsche Hauptstadt Berlin probt derzeit den Anschluss an die europäischen Shopping-Metropolen London und Paris. Berlins wirtschaftliche Bedeutung ist geprägt durch die politische Bedeutung als Hauptstadt des mit 82 Millionen Einwohnern größten Landes Westeuropas. Praktisch alle maßgeblichen Verbände und Großunternehmen sind nach dem Umzug der Bundesregierung von Bonn nach Berlin dem Ruf der Politik gefolgt und sind in Berlin heute zumindest mit einer Repräsentanz vertreten.

Comfort vermittelte Premiumfläche an Wolford (Foto: Comfort)

Comfort vermittelte Premiumfläche an Wolford (Foto: Comfort)

Wenngleich Kaufkraft und Zentralität eher unterdurchschnittlich sind, gilt Berlin als einer der beliebtesten Standorte für nationale und internationale Einzelhändler in Deutschland überhaupt. „Kein Einzelhändler von Rang und Namen kann es sich leisten, an diesem Standort nicht präsent zu sein“, betont Ronald Steinhagen, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens Comfort, in dem aktuellen Berliner Städtereport 2013.

Für den Einzelhandel der Stadt ist nicht nur die Funktion als Oberzentrum ausschlaggebend sondern vor allen Dingen die touristische Attraktivität der Metropole, aus der die Berliner Einzelhändler bedeutende Umsatzanteile generieren. Der Einzelhandelsumsatz betrug im Jahr 2011 nach Angaben der GfK rund 17,5 Mrd. Euro, von denen mehr als 2,2 Mrd. in der Innenstadt umgesetzt wurden.

Der Verkaufsflächenanteil in der Berliner Innenstadt liegt nach Comfort-Recherchen mit 11,2% der Gesamtverkaufsfläche aufgrund der polyzentrischen Stadtstruktur naturgemäß deutlich niedriger als in den meisten anderen Innenstädten. De facto beträgt die Verkaufsfläche zusammen in City Ost und West aber absolut zusammen rd. 537.000 qm und ist damit noch spürbar größer als beispielsweise in München. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit 12,8 % passend zu Stadtstruktur und -größe unter dem Referenzwert der anderen großen deutschen Metropolen. Die Mieten in 1A-Lage bewegen sich je nach Standort zwischen 80 (Wilmersdorfer Straße) und 320 Euro/qm (Tauentzien), am Alexanderplatz sind es 230 und am Kurfürstendamm. 250 Euro/qm.

Einigermaßen unbeeindruckt sowohl vom Shopping Center Boom als auch von Banken-, Finanz- und Schuldenkrise zeigen sich Berlins Top-Lagen am Kurfürstendamm, Tauentzienstraße und am Alexanderplatz. Daran wird sich wohl auch in Zukunft nichts ändern. Vielmehr ist von einer Ausbreitung der 1A-Lagen insbesondere in Berlin-Mitte auszugehen, wo sich schon heute ehemals szenige Lagen wie der Hackesche Markt in echte 1A-Lagen verwandelt haben. Auch dem Niveauabschnitt des Kurfürstendamms zwischen der „Kaufhausrennbahn“ an der Tauentzienstraße und der Luxusmeile am Olivaer Platz steht mit der Revitalisierung des Cumberland-Hauses und der Fertigstellung des Projektes Kurfürstendamm 195 eine Renaissance bevor.

Investment

Unverändert hoch ist auch für Investoren die Attraktivität von Geschäftshäusern in den 1A-Lagen Berlins, was sich in den letzten Monaten in steigenden Transaktionsvolumina manifestiert. Beispielhaft zu nennen wären hier die Verkäufe der Geschäftshäuser und Geschäftszentren Neue Schönhauser Straße 46-47 an die Aachener Grundvermögen, der Wilmersdorfer Straße 58 sowie der Schloßstraße 30 an die Development Partner AG, der Schlossstraße 20 an den koreanischen Pan-European Core Fund, der Friedrichstraße 200 und der Wilmersdorfer Straße 108-111 an die Credit Suisse, der Friedrichstraße 147-148 an die DEKA, des Sony Centers am Potsdamer Platz an den Pensionsfonds National Pension Service of Korea (NPS) und des Alexanderplatzes 2 an einen Privatinvestor. „Insbesondere auch die hohe Zahl der Projektentwicklungen von klassischen Geschäftshäusern zeigt, dass es in puncto Miet- und Wertsteigerung von Einzelhandelsimmobilien in Berlin noch immer Luft nach oben gibt“, prognostiziert Steinhagen.

Vor dem Hintergrund seiner Bevölkerungsentwicklung und wachsenden Bedeutung als europäische Metropole darf Berlin nach Ansicht des Comfort-Experten auch künftig als ein sehr guter Standort für den Einzelhandel betrachtet werden. Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten daher als sichere Anlage. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Konditionen Kaufpreise bis zu mehr als dem 21-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei etwa 4,75 Prozent. Dies sei als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments zu werten.

Anmerkung der Redaktion Der Immobilienbrief Berlin:

Leider hat sich Comfort bei wesentlichen Ausgangszahlen wie Einwohnerzahl, Bevölkerungsentwicklung, SVP-Beschäftigte, Arbeitslosenquote und daraus resultierend Kaufkraftkennziffer und Kaufpreisentwicklung um mindestens zwei Jahre rückwärts verzählt.

Berlin zählte per 30. Juni 2012 laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 3 517 400 Einwohner, Comfort geht von 3 460 725 Einwohnern aus, ohne Datum. Jährlich wächst Berlin seit 2009/2010 um ca. 170 000 Einwohner.

Im Berichtsmonat Oktober 2012 (die aktuellste Zahl) lag die Arbeitslosenquote bei 11,7%, laut Arbeitsagentur, Comfort geht von 12,7% aus. Per 31. Oktober 2012 lag die Zahl der SVP-Beschäftigten laut Statistik bei 1 178 500 (plus Selbstständige und mithelfende Familienangehörige sind es 2,78 Mio.), Comfort gibt für seinen Bericht 2013 (!) 1 151 344 an.

Die Redaktion hat das Maklerunternehmen auf die Diskrepanzen aufmerksam gemacht. Eine Stellungnahme oder gar Korrektur sind nicht erfolgt, die „Betreffenden seien auswärts“, hieß es. Bei einem Städtereport, der für das kommende Jahr 2013 Bestand haben soll, kann der Leser verlangen, dass aktuellste Ausgangszahlen genommen werden, möglichst zu ein und demselben Stichtag.

Auch schreibt Steinhagen  zum Thema Shopping Center u.a. nur . „Die Aufzählung aller Shopping Center in Berlin füllt mittlerweile Seiten“. Hier ein kleiner Nachtrag: Gegenwärtig gibt es 64 Center, das 65. am Leipziger Platz von HGI ist im Bau. Noch nicht einmal das fünfjährige Jubiläum des Alexa Centers mit seinen grandiosen Besucherzahlen und Umsätzen war Comfort auch nur eine Zeile wert.

Erwähnenswert noch, dass Berlin im jährlichen absoluten Einzelhandelsumsatz in Deutschland uneinholbar auf Platz 1 rangiert und damit aus dem Schatten der deutschen Shopping Metropole München seit 2011 herausgetreten ist. Zudem betrachten internationale Retailer den Markt Berlin als den Testmarkt weltweit, was hier nicht angenommen wird, ist ein Flop.

Und die Touristen? Im September 2012 weilten 1.011.342 Touris in Berlin, die 1-Millionen-Grenze wurde im August 2012 zum ersten Mal überschritten. Durchschnittlich gibt jeder Berlin-Besucher mit Übernachtung täglich 204,70 Euro in der Stadt aus (letzte Erhebung 2009 196,70 Euro), während die Ausgaben der Tagungs- und Kongressteilnehmer mit Übernachtung mit durchschnittlich 230 Euro pro Tag gleich geblieben sind. Jeder Tagesgast lässt 35,70 Euro pro Tag in der Stadt (letzte Erhebung 2009: 34,50 Euro). Das hat Berlin Partner, die Marketingagentur der Stadt, für eine Studie 2012 errechnet. Der Bruttoumsatz in der Berliner Tourismus-Branche betrug für das Jahr 2011 rund 10,31 Mrd. Euro – ein Plus von 14,7% im Vergleich zur letzten Erhebung im Jahr 2009 und eine Verdopplung im Vergleich zu 2001.