Der Berliner Immobilienmarkt setzt seinen Höhenflug fort – Grundstücksmarktbericht 2010: Zahlen der Verkäufe und Umsätze steigen weiter

 

Was bereits im Frühjahr 2011 abzusehen war (siehe Der Immobilienbrief Berlin Nr. 40) ist nun amtlich: Nach den erheblichen Schwankungen der letzten Jahre zeigt sich, dass der Immobilienmarkt Berlin von den Investoren wieder als sichere Kapitalanlage gesehen wird. Das teilt der Gutachterausschuss (GA) für Grundstückswerte in Berlin in seinem Marktbericht 2010/2011 mit.

So stiegen die Verkaufsfälle von 22  720 im Jahr 2009 um insgesamt 20 Prozent auf 27 186 im vergangenen Jahr, das sind satte 20 Prozent. Beim Umsatz errechneten die Gutachter für 2010 gegenüber 2009 ein dickes Plus von 33 Prozent auf 8,72 Mrd. Euro, Tendenz auch 2011 weiterhin steigend.

Die Tendenzen im Überblick:

  • Anhebungen der Bodenrichtwerte bei kerngebietstypischen Nutzungen um 10 bis 38 Prozent in Mitte (z.B. im Bereich Dorotheenstraße von 2900 auf 4000Euro/qm bei einer Geschossflächenzahl von 4,5);
  • Im Wohnungsbau der geschlossenen Bauweise Anhebungen der Bodenrichtwerte bis 20 Prozent in Mitte und Prenzlauer Berg;in Kreuzberg und Charlottenburg um 10 Prozent;
  • Erstmals überholt der Bereich Spandauer Vorstadt in Mitte im Wohnungsbau mit einem Bodenrichtwert von 1000 Euro/qm den in Charlottenburg ausgewiesenen Wert von 900 Euro/qm;
  • Leichte Preisbewegungen im Bereich offener Bauweise um +/–5 Prozent, in östlichen Bezirke,. südlichen Stadtrandlagen um –5 Prozent;
  • Deutliche Erhöhung der Umsatzzahlen für alle Teilmärkte gegenüber 2009: bei den Kauffallzahlen insgesamt +20 Prozent auf fast 27 2000 Kauffälle, beim Geldumsatz +33 Prozent auf 8,72 Mrd. Euro;
  • Besonders hohe Steigerungen ergaben sich bei den Büro- und Geschäftsimmobilien mit einem Plus von 42 Prozent auf 211 Kauffälle und einem Plus beim Geldumsatz um 45 Prozent auf über 1,1 Mrd. Euro;
  • bei den Wohn- und Geschäftshäusern erhöhten sich die Kauffallzahlen um 22 Prozent auf 812 Fälle, der Geldumsatz stieg um 73 Prozent auf 1,8 Mrd. Euro. Die Umsatzsteigerungen dieses Teilmarktes lagen vor allem im Westteil der Stadt. 61 Prozent der Kauffälle und 67 Prozent bzw. 68 Prozent des Geldumsatzes bzw. des Flächenumsatzes wurden dort erzielt;
  • Weitgehend steigende Preisentwicklung bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Differenzierte Entwicklung bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern: nachgebendes Preisniveau z.B. bei den Alt- und Zwischenkriegsbauten im Ostteil und bei den guten Wohnlagen im Westteil der Stadt, aber auch steigendes Niveau bei den Nachkriegsbauten insbesondere bei Neubauten im Westteil. Bei Doppel und Reihenhäusern im Ost- und Westteil der Stadt überwiegend Preissteigerungen.
  • Anteil der Erstverkäufe von neu erstellten Wohnungen  an Gesamtzahl der Wohnungseigentumsverkäufe leicht rückläufig von 44 auf 38 Prozent. Gleichzeitig Erhöhung des Preisniveaus für diesen Teilmarkt für fast alle Wohnlagen, insbesondere deutliche Erhöhung um ca. 15 Prozent in sehr guten Wohnlagen im Westteil, im Ostteil Berlins um über 40 Prozent in guten Wohnlagen durch vermehrte Verkäufe von Top-Immobilien in gefragten City-Lagen in Prenzlauer Berg und Mitte;
  • Bei Renditegrundstücken überwiegend steigendes Preisniveau. Bei reinen Mietwohnhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern im Ostteil Berlins Preissteigerungen bei Altbauten, nachgebendes Preisniveau bei Neubauten um –15 Prozent. Im Westteil Preissteigerungen insbesondere bei den Zwischen- und Nachkriegsbauten, Neubauten reiner Mietwohnhäuser sogar bis 15 Prozent.

Der GA konstatiert, der Berliner Grundstücksmarkt ist im Laufe der Jahre wesentlich komplexer und vielfältiger geworden. Auch die Kaufvertragsurkunden sind in den letzten Jahren oft umfangreicher und die Vereinbarungen teilweise komplizierter geworden.

Nach dem allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise seit der Mitte der 90er Jahre stellte sich in den vergangenen Jahren gerade der Berliner Markt im internationalen Maßstab als unterbewertet dar, so der GA. Investoren hatten mit einem schnellen Anstieg der Mieten und Wohnungspreise gerechnet, doch vergessen oder nicht wahr haben wollen, dass Berlin traditionell eine Mieterstadt ist. Hier ist es schwierig, einen Mieter vom Kauf seiner Wohnung zu überzeugen. Seit 2007 geht der Verkauf ganzer Immobilienportfolios sogenannter Paketverkäufe zurück und sei nur noch beim Wohnungseigentum zu beobachten. Der Rückgang dürfte mit den negativen Auswirkungen der US-Immobilienkrise und auch mit den Exit-Strategien der einzelnen Bewerber zu begründen sein.

Beim Verkauf von neugebautem Wohnungseigentum ist in den letzten Jahren vermehrt zu beobachten, dass bereits vor Baubeginn einer Wohnanlage ein Großteil der geplanten Wohnungen aus Finanzierungsgründen zum Verkauf angeboten wird. Erst wenn die Finanzierung des Projekts durch den Verkauf gesichert ist, beginnt die Bauphase.

Der Bericht ist käuflich zu erwerben unter www.kulturbuch-verlag.de

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