Mit weitem Abstand haben Handelsimmobilien im 1. Quartal 2011 das Geschehen auf dem Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland dominiert. Ihr Anteil erreichte laut Jones Lang LaSalle mit 3,8 Mrd. Euro 65% des Transaktionsvolumens mit Gewerbeimmobilien (5,8 Mrd. Euro). Im Fokus stehen dabei Shopping-Center, auf die etwa 50% des Volumens entfällt. Das Interesse an Handelsimmobilien bleibt ungebrochen.
Wie sehr sich der Immobilienmarkt seit Herbst 2008 insbesondere in Deutschland wieder gedreht hat, ist an der Tatsache abzulesen, dass sich selbst größere Portfolio-Verkäufe wieder erfolgreich am Markt platzieren lassen, berichtet Jörg Ritter, Leiter Einzelhandelsinvestment Deutschland bei Jones Lang LaSalle (JLL): „Die Investoren agieren erkennbar mutiger und zuversichtlicher.“ Dieses Klima erleichtert es den Akteuren, die zu hohen Preisen in Deutschland eingestiegen sind, ihre Objekte wieder zu verkaufen.
Verbessert haben sich nach Erfahrung des Experten auch die Finanzierungsbedingungen. Zwar sei die Refinanzierung durch die Zinsentwicklung wieder etwas teurer geworden, gleichzeitig habe aber auch der Wettbewerb unter den finanzierenden Banken zugenommen. Das sind günstige Voraussetzungen vor allem für das großvolumige „Shopping-Center-Segment“, das im 1. Quartal 2011 mit einem Transaktionsvolumen von 1,92 Mrd. Euro laut JLL erneut die stärkste Anlageklasse im Segment Retail Assets war. Obwohl das 1. Quartal 2010 mit dem Corio-Multi-Portfolio bereits eine der größten Einzelhandelstransaktionen aller Zeiten gebracht habe – sie lag bei 1,166 Mrd. Euro – sei das Volumen in den ersten 3 Monaten dieses Jahres nochmals übertroffen worden. Auf Shopping-Center entfielen 6 der 10 größten Retail-Deals.
Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf ist Ritter überzeugt, dass Shopping-Center auf Grund ihres guten Risikoprofils – mit vielen namhaften Mietern und langfristigen Mietverträgen – im Fokus der Investoren bleiben werden. Unternehmen wie die Deutsche EuroShop AG oder der niederländische Newcomer Corio mit seiner neuen Deutschland-Dependence haben schon ihr Interesse an weiteren Objekten bekundet. Laut Ritter ist die Angebotssituation in diesem Segment sehr gut, da einige geschlossene und offene Fonds Liquidität benötigen und deshalb durchaus planen, sich von guten Objekten zu trennen. Shopping-Center würden 2011 die wichtigste Kategorie bleiben.
Zu den spektakulären Fällen des vergangenen Jahres, der aber erst Anfang 2011 publiziert wurde, gehört der Verkauf der Braunschweiger Schloss-Arkaden für 250 Mio. Euro durch den offenen Immobilienfonds Credit Suisse Euroreal, der Liquidität benötigte, an den Publikumsfonds Deka-Immobilien Europa. Dieser Deal sei ein Beispiel dafür ist, wie es auf dem deutschen Investmentmarkt in diesem Jahr weiter gehe, hatte Dennis Börgel, Partner bei Cushman & Wakefield Deutschland, zu Beginn des Jahres prognostiziert. Der jüngste Verkauf des Einkaufszentrums „Hamburger Meile“ durch die ECE und die Unternehmensgruppe Bruhn zu einem Objektwert von ca. 250 Mio. Euro an eine Objektgesellschaft der Real I.S. ist ein weiterer Beleg dafür.
Das Transaktionsvolumen im Segment Fachmärkte beziffert Jones Lang LaSalle mit 1,1 Mrd. Euro. Der größte Deal war das Paket aus 45 Metro-Cash & Carry-Märkte für 700 Mio. Euro an Cerberus. Fachmärkte erreichen im 1. Quartal damit einem Anteil von etwa 30% am Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien.
Beim gleichfalls sehr begehrten Segment Geschäftshäuser begrenzt derzeit vor allem das knappe Angebot die Entwicklung. Der Grund: Die Mehrzahl der Immobilien gehört langfristig orientierten Privateigentümern und institutionellen Investoren, die selten verkaufen wollen. So summierte sich das Transaktionsvolumen im Segment Geschäftshäuser auf 480 Mio. Euro (=13% am Handelsimmobilien-Segment). Die bestehende lebhafte Nachfrage konnte insgesamt nicht befriedigt werden. Aber immerhin konnte das Investitionsvolumen des 1. Quartals 2010 laut Jones Lang LaSalle noch um 160 Mio. Euro übertroffen werden.
Beim Segment Supermärkte und Discounter rechnen die Experten erst im Jahresverlauf mit einer Geschäftsbelebung. Denn bis auf den Verkauf eines kleineren Supermarkt-Portfolios hat sich bisher noch wenig getan. Auch hier bildet das limitierte Angebot den begrenzenden Faktor. Vom Angebot wird es abhängen, ob es in dieser Asset-Klasse – genauso wie 2010 – im Verlauf des Jahres noch gelingt, einen Anteil von 11% am Gesamtvolumen zu erreichen. Im Vorjahr gehörte u.a. etwa der Verkauf eines Aldi-Portfolios an die Allianz Real Estate zu den spektakulären Deals.
Im Segment Warenhäuser, in dem der Handelsimmobilien-Boom in Deutschland 2005/2006 mit dem Verkauf der Karstadt-Kompakt-Warenhäuser (später Hertie) und der Karstadt-Immobilien an das Highstreet-Konsortium seinen Anfang genommen hatte, prägten zuletzt einzelne Deals das Geschehen. Mit 250 Mio. Euro liegt das Volumen im 1. Quartal leicht über Vorjahresniveau (240 Mio. Euro). Dieses Mal waren es auch Galeria-Kaufhof-Filialen – konkret: in Bremen und Chemnitz –, die für mehr als 100 Mio. Euro verkauft wurden. Außerdem erwarb Redevco Deutschland einige Karstadt-Objekte.
Potenzial gibt es in diesem Segment bekanntlich noch reichlich. Denn es stehen noch über 30 Hertie-Filialen zum Verkauf. Zuletzt wurden die Filialen in Datteln an die Concepta in Düsseldorf, (siehe HIR Nr. 93 vom 15.4.) und das 10 000 qm große Haus in Berlin-Moabit an eine Grundstücksgesellschaft der Berliner MIB AG Immobilien und Beteiligungen verkauft. Es soll zum Geschäftshaus umgebaut werden.
Nachdem heimische Investoren kurz nach Ausbruch der Krise den Markt dominierten, belegen die JLL-Zahlen nunmehr, dass die ausländischen Investoren wieder zurückkehren. Ihr Anteil ist von 44% im 1. Quartal 2010 auf 57% im 1. Quartal 2011 gestiegen. Es sind vor allem institutionelle Investoren wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen sowie Private Equity Funds, die als Käufer von Handelsimmobilien unterwegs sind. Hinzu kommen offene Publikumsfonds, geschlossene Fonds sowie Asset und Fonds Manager. Als Verkäufer treten vor allem Projektentwickler, Privatinvestoren sowie Asset und Fonds-Manager auf.