Mit einem Flächenumsatz von 23.000 m² erzielte der Dortmunder Büromarkt im ersten Quartal das beste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Damit werden das ohnehin schon gute Vorjahresergebnis noch einmal um rund 21 % und der langjährige Durchschnitt sogar um stolze 47 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate).
„Der hervorragende Umsatz basiert zum einen auf zwei größeren Abschlüssen der Westnetz GmbH mit 6.600 m² und 3.100 m², zum anderen erfreulicherweise auch auf einer ganzen Reihe von Verträgen im kleinteiligen Segment bis 1.000 m², die insgesamt knapp 47 % zum Gesamtumsatz beitragen“, erläutert Christoph Meszelinsky, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Mehr als die Hälfte (fast 53 %) des Ergebnisses wurde im Cityrand erzielt, wo auch der größte Deal getätigt wurde. Die Marktaktivität innerhalb dieses Gebiets beschränkt sich allerdings nahezu vollständig auf die Zone Rheinlanddamm. Die Nebenlagen tragen gut 28 % zum Umsatz bei, die City folgt mit einem Anteil von rund 10 %.
Wie schon im vergleichbaren Vorjahreszeitraum führen die Verwaltungen von Industrieunternehmen die Branchenverteilung an. Mit einem Anteil von rund 53 % haben sie dabei ihre Spitzenposition um mehr als 15 Prozentpunkte ausgebaut und dominieren dank der Verträge von Westnetz das Ranking. Auf Platz zwei liegen die Informations- und Kommunikationstechnologien, die mit gut 15 % ebenfalls stark zulegen konnten. Dicht dahinter folgt die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit rund 15 %, die deutliche Einbußen (minus 14 Prozentpunkte) hinnehmen musste. Alle weiteren Branchen erreichen kaum nennenswerte Anteile, sodass bereits auf die nachfolgenden Banken und Finanzdienstleister weniger als 4 % entfallen.
Leerstand leicht gestiegen – Mehr Flächen im Bau
Mit 158.000 m² ist der Leerstand im Vergleich zum Vorjahreszeitraum insgesamt leicht gestiegen (rund 3 %). Davon entfallen gut 41 % auf den Cityrand und 31 % auf die City. In beiden Zonen stehen dem Markt etwas mehr Flächen kurzfristig zu Verfügung als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. In den Nebenlagen und der Peripherie hingegen ist der Umfang dieser Flächen zurückgegangen, sodass sie nun 23 % und knapp 4 % zum Leerstand beitragen. Der Anteil moderner Flächen am gesamten Leerstand ist auf knapp unter 30 % zurückgegangen. Von diesen Flächen befinden sich die meisten (60 %) am Cityrand. Die Leerstandsquote hat sich leicht auf 5,5 % erhöht, ist aber im bundesweiten Vergleich weiterhin niedrig.
Der Umfang der Flächen im Bau hat zwar deutlich zugenommen (+78 %), liegt aber dennoch nur bei 32.000 m². Dem Vermietungsmarkt stehen davon noch 12.000 m² zur Verfügung. Die Neubautätigkeit konzentriert sich zum Großteil auf die Nebenlagen, wo unter anderem das Büroobjekt Dock 1 entsteht, in dem die Vermarktung der Flächen noch nicht abgeschlossen ist. Daneben entstehen auch in der City am Dortmunder U neue Flächen für das Kreativwirtschaftliche Zentrum, die noch vollständig verfügbar sind. Hier müssen potenzielle Mieter aber voraussichtlich entsprechende branchenspezifische Auflagen erfüllen. Das gesamte verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) erhöht sich auf 170.000 m² (plus rund 6 %).
Die Spitzenmiete hat gegenüber des vergleichbaren Vorjahreszeitraums um 2 % auf 13,50 €/m² angezogen und erreicht damit seit langem wieder ihren Rekord von Ende 2008. Erzielt wird sie für modern ausgestattete Objekte in sehr guten Lagen des Citykerns. In den Nebenlagen und am Cityrand hingegen ging die Höchstmiete leicht zurück.
„Nach dem fulminanten Start erwarten wir weiterhin einen sehr guten Jahresverlauf auf dem Dortmunder Büromarkt, sodass sich der Flächenumsatz am Ende vermutlich wieder auf dem Niveau von 2013 befinden wird. Der leicht gestiegene Leerstand wird sich dank der Nachfrage in den folgenden Monaten voraussichtlich wieder reduzieren können. Ebenso wird der Umfang der im Bau befindlichen Flächen sowie deren Verfügbarkeit zurückgehen. Bezüglich bei der Spitzenmiete gehen wir von einer Stabilisierung aus“, fasst Meszelinsky die Aussichten zusammen.
