Dortmund, Verweilqualität auf dem Markt
Comfort legte heute seinen neuen Städtereport zur westfälischen Metropole Dortmund vor. Die Stadt im östlichen Ruhrgebiet hat derzeit rd. 584.000 Einwohner und ist die zweitgrößte in NRW.
Im Ruhrgebiet verzeichnet Dortmund nach COMFORT-Beobachtungen seit Jahren die größte Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten. Der große Nachfragedruck spiegelt sich auch in einem Mietpreisniveau wider, das die Konkurrenz aus Essen, Bochum und Duisburg klar auf die hinteren Plätze verweist. Die Nachfrage nach Ladenlokalen in der Größe von 80 bis 120 m² Verkaufsfläche rechtfertigt derzeit einen seit vier Jahren konstanten Mietpreis von 200 Euro/m². Im Zeitraum von fünf Jahren hat sich in Dortmund in diesem Segment eine Mietsteigerung von mehr als 17 % ergeben.
Die Stadt ist mit ihrem ausgesprochen guten Einzelhandelsangebot ein beliebtes Einkaufsziel für Konsumenten aus dem östlichen und nordöstlichen Teil Nordrhein-Westfalens, was auch die hohen Passantenzahlen und die überdurchschnittliche Zentralität von 113,4 erklärt. Die im Bundesvergleich unterdurchschnittliche Kaufkraftkennziffer von rund 96,9 (beide Werte: BBE, Köln – 2010) ist unter anderem auf die recht hohe Arbeitslosenquote Dortmunds zurückzuführen, sagt Kreutz. Die Stadt profitiert von ihrer Strahlkraft in Richtung Westfalen ebenso wie von der Tatsache, dass die stark konkurrierenden Einzelhandelsagglomerationen im westlichen Ruhrgebiet offenbar zu weit entfernt sind, um der Dortmunder 1A-Lage zu schaden.
1A-Lagen
Als die Top-1A-Lage in Dortmund bezeichnen die COMFORT-Experten den Westenhellweg in dem Teilstück zwischen der Betenstraße und dem Petrikirchhof. Die Verlängerung des Westenhellwegs Richtung Weddepoth verzeichnet aktuell einen schwächeren Filialisierungsgrad und auch eine deutlich reduzierte Passantenfrequenz. Im weiteren Verlauf Richtung City-Ring/Wall ist der Westenhellweg stärker von örtlichen Händlern und einer höheren Leerstandsquote geprägt. Das vormals vom Versandunternehmen Quelle genutzte Objekt am Westenhellweg 91 – 93 wurde bereits im Jahr 2009 an die B & L-Gruppe verkauft, die an dieser Stelle ein neues Geschäftshaus mit ca. 1.600 m² Fläche plant. Derzeit läuft der Abriss des Gebäudes, das bereits zur Hälfte vermietet sein soll.
Viele Neuvermietungen
Am derzeit noch frequenzstarken Ostenhellweg wurde die ehemalige Wehmeyer-Immobilie an TK Maxx und O2 vermietet. Auf dem Westenhellweg übernahm der Buchhandelsfilialist Thalia die ehemalige Pohland-Fläche mit rund 1.800 qm Verkaufsfläche (mit der Ankündigung von weiteren 1.000 qm im „Neuen Thier Areal“) direkt gegenüber des schwer angreifbaren Marktführers Mayersche Buchhandlung mit rund 5.000 qm. In der Liegenschaft der Ruhr-Nachrichten am Westenhellweg 86-88 wird der spanische Textilanbieter Desigual eröffnen. Das 8.000 qm große Karstadt-Technikhaus an der Kampstraße von Dawnay Day wurde im Frühjahr 2010 geschlossen. Auch der schwedische Modefilialist GinaTricot hat am Westenhellweg angemietet und wird dort voraussichtlich im Herbst 2011 eröffnen.
Die Kampstraße soll bis Ende 2010 in Teilbereichen zur Fußgängerzone und Flaniermeile umgewandelt werden, wird jedoch für filialisierte Einzelhändler, welche eine entsprechende Passantenfrequenz benötigen, keine Beachtung finden. Die Kleppingstraße mausert sich nicht nur durch die Neuanmietungen von Sausalitos (600 qm) und Rosenthal (250 qm), sondern auch durch Niveau und Verweilqualität – ebenso wie rund um den gastronomisch geprägten Markt und das wertigere Hansa-Carré mit Karstadt-Sport.
Thier-Areal
Für Ende 2011 ist die Eröffnung des ca. 33.000 qm großen Shopping-Centers „Neues-Thier-Areal“ vorgesehen. Mit rund 150 Shops und dem architektonischen Highlight eines „Hauses im Haus“ wird es eine Wegeführung im Dreieck mit Hauptzugang durch das historische Clemenssche Warenhaus am Westenhellweg geben. Für das derzeit im Bau befindliche Einkaufszentrum stehen bereits einige Mieter fest. Hierzu zählten dem vernehmen nach Tommy Hilfiger, Thalia Buchhandlung, Esprit, G-Star, Douglas und Hollister. Der lange sicher geglaubte Elektronikmarkt Media Markt wird nach Informationen der WAZ-Gruppe indes nicht in das Einkaufszentrum einziehen. Im September kündigte Rewe an, in dem Einkaufszentrum auf 1.450 m² eröffnen zu wollen; vor wenigen Tagen wurde die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Wendel & Kollegen als erster Büromieter bekannt.
Diese neue Stadtgalerie mit rund 800 Stellplätzen ist direkt an die Einkaufsmeile Westenhellweg angebunden und wird die Top-Lage Westenhellweg in Richtung Westen geringfügig erweitern. Im Gegenzug, prognostiziert Jürgen Kreutz, wird es zu Verschiebungen der Fußgängerfrequenzen zulasten des Ostenhellwegs – vor allem hinter der Stefanstraße – kommen, welche im Ergebnis auch zu Mietreduzierungen führen werden. Der Makrostandort Dortmund wird jedoch profitieren und seine überregionale Attraktivität – vor allem aus dem nördlichen und östlichen Umland – eher noch verstärken. Die Mietpreise in den 1A-Lagen werden aufgrund des größeren Flächenangebotes der ECE voraussichtlich kurzfristig leicht nachgeben. Langfristig, meint Kreutz, sollten sie sich jedoch auf einem soliden Niveau halten. Die Stabilität der überdurchschnittlich erfolgreichen Einkaufsstadt Dortmund spiegelt sich auch in der nachhaltigen Nachfrage der Investoren wider. So konnte COMFORT im vergangenen Jahr beispielsweise das Geschäftshaus am Westenhellweg 58 an die Aachener Grund vermitteln.
„Die aus Einzelhandelssicht starke Stellung Dortmunds wird also weiter ausgebaut“, resümiert Kreutz. Der Westenhellweg bleibe die Top-Lage und ziehe Kunden, Einzelhändler und Investoren gleichermaßen an. Dieser Umstand werde auch durch das geplante innerstädtische Center der ECE auf dem Thier-Areal keineswegs bedroht, sondern das Angebot um Großflächen und ein zusätzliches Sortimentsangebot ergänzt. Profitieren von der Centerentwicklung werde das heute schwächere Teilstück des Westenhellwegs zwischen Petrikirchhof und Weddepoth, für den Ostenhellweg müssten als Folge eher geringere Passantenfrequenzen und sinkende Mieten prognostiziert werden.