Deutschbanker lernen dazu
Der DWS ACCESS Deutsche Bank Türme ist jetzt seit drei Wochen im Vertrieb. Eigentlich hatten wir schon mit einer Vollzugsmeldung des seit langem größten geschlossenen
Immobilienfonds mit 350,7 Mio. Euro Platzierungskapital incl. Agio gerechnet. 665,7 Mio.
Euro beträgt die Gesamtinvestition. 315 Mio. Euro Fremdkapital steuert die Allianz bei, die
so dank Solvency II beginnt, den Hypothekenmarkt aufzurollen. Die Ausschüttung beträgt durchgehend 5% ab 2013. Der Mietvertrag läuft mit 15 Jahren deutlich kürzer als der
Vertrag des ersten Fonds, bei dem die Bank gezwungen war, mit noch 12 Jahren Restlaufzeit eine Einigung mit den Anlegern herbeizuführen. Die Bank lernt dazu. Aber auch damals löste sie das Problem mit Beraterhilfe recht geschickt. Die Anleger kamen anständig heraus. Die Bank aber auch. Auf dem Höhepunkt des Booms 2007 sah das Zahlenwerk allerdings eher nach einem Schnäppchen aus. Heute betont die Bank, am Verkauf nichts Wesentliches zu verdienen, sondern lediglich am Fondsvertrieb.
Die Miete liegt bei in 5%-Stufen voll inflationsindexierten 31,45 Mio. Euro p.a. Mit 5 000 Euro Mindestbeteiligung kann jeder einsteigen. Wir ersparen uns hier die Details. Die Eckdaten des 18,5-fachen Verkaufsmultiplikators bzw. die nicht Substanz bildenden Nebenkosten incl.
Erwerbskosten von 83 Mio. Euro bzw. 12,5% auf das Volumen oder 23,5% auf das EK sind
bei echten Fondsgebühren von knapp 6% der Investition bzw. ca. 11% des EK anständig.
Die Türme, deren Umbau feuerpolizeilich angeregt wurde, sind nachhaltig gebaut und
zertifiziert. Die Mieten liegen mit ca. 34,50 an Frankfurter Oberkante aber sogar nominal trotz über 30% Inflation seither immer noch deutlich unter den kalkulierten Mieten für den 3. Turm der Deutschen Bank (ehem. BfG), der auf Basis 40 Euro Anfang der 90er Jahre mit einem Drittel Leerstand gekauft wurde.
„Der Immobilienbrief“/Platow-Fazit: Eine Objekt-Analyse erübrigt sich. Wenn man so ein Objekt in bester Lage mit 15 Jahren Top-Mietvertrag zu vernünftigen Konditionen anmäkelt, sollte man immobilienabstinent bleiben. Ansonsten gilt: Wenn die Bank nach Ablauf von 15 Jahren und nach Option nach 20 Jahren drin bleibt, ist es ein Wertpapier ohne Risiken und wohl auch ohne Chancen. Allerdings ist bis dahin Inflationsschutz eingebaut. Anders sieht es theoretisch aus, wenn die Bank tatsächlich ausziehen sollte. Dann stünde vor Nachvermietung wohl eine Totalsanierung an. Dafür gingen zuletzt 200 Mio. Euro zzügl. Mietausfall drauf. Mit Nachvermietungskosten verschwinden auf heutiger Basis leicht 4 bis 5 Jahresmieten.
Der ökonomische Erfolg hängt im Negativfall also von der Liquidität des Fonds und den dann zu erzielenden Mieten ab. Liquidität kann dann leicht knapp werden. Die Mieten kennt für die nächsten 15 oder 20 Jahre niemand. Wer 1992 prophezeit hätte, dass heute die Frankfurter Spitzenmieten real nach 30% Inflation um 40% unter damaligen Mieten lägen, wäre wohl ausgelacht worden. Was spricht also heute gegen eine Bandbreite zwischen Verdoppelung oder Seitwärtsbewegung? Das Investment ist also eine Wette auf das Bleiben der Deutschen Bank, die wohl aufgehen sollte. Einige tausend Kunden der Bank dürften investieren. Auch die wird man wg. Kleingeld nicht verärgern wollen. Und die kurze Mietlaufzeit spricht eher für ein aktives Vorgehen der DB, die wohl dann wieder eine nächste Sanierung ohne Abhängigkeiten plant. Im Ergebnis sieht das nach win/win aus. (WR)