Einkausfaktoren steigen wieder

Die Einkaufsfaktoren von Büroimmobilien in geschlossenen Fonds sind zwischen 2008 und 2009 um rund zwei Punkte gefallen. Inzwischen haben sich die Faktoren wieder deutlich nach oben bewegt und erreichen beinahe das Niveau von 2008.

Dass der Gewinn im Einkauf liegt, ist eine bekannte Binsenweisheit. Dabei ist der Einkaufsfaktor oder Vervielfältiger in der Tat eine der wichtigsten Kennzahlen eines Geschlossenen Immobilienfonds. Er gibt an, mit welchem Faktor die jährlichen Nettomieteinnahmen multipliziert werden müssen, um den Kaufpreis zu erhalten. Generell lassen niedrigere Vervielfältiger auf einen günstigeren Einkauf schließen. Dies kann sich wiederum positiv auf die Rendite eines Fonds auswirken. Allerdings sollte der Einkaufsfaktor nie isoliert betrachtet werden. Andere Parameter wie Lage, Objektqualität, Vermietungssituation etc. müssen ebenfalls beurteilt werden.

Scope hat die Einkaufsfaktoren von 114 geschlossenen Fonds, die in bereits fertiggestellte Büroimmobilien investieren, untersucht. Die Fonds wurden zwischen 2008 und 2011 aufgelegt und investieren im In- und Ausland. Wenig überraschend ist, dass sich die Geschlossenen Immobilienfonds im betrachteten Zeitraum nicht der allgemeinen Marktentwicklung entziehen konnten. Sowohl bei Auslands- als auch bei Deutschlandfonds wurde 2008 noch relativ teuer eingekauft. 2009 zeigen sich die die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise und die Faktoren fielen deutlich, 2010 setzt ein erneuter Anstieg der Einkaufsfaktoren ein, der sich 2011 fortsetzt.

Für deutsche Büroobjekte, die 2008 in Form eines Geschlossenen Fonds auf den Markt kamen, bezahlten Initiatoren im Schnitt das 16,5-fache. Im Folgejahr sank dieser Wert um über zwei Punkte auf 14,3. 2010 und 2011 stiegen die Einkaufsfaktoren auf das 15,1-fache bzw. das 15,7-fache. Die Schwankungen der Faktoren fallen bei Deutschlandfonds etwas stärker aus als bei Auslandsimmobilienfonds – was zunächst verwundert, gilt der deutsche Immobilienmarkt doch als Hort der Stabilität. Dies dürfte jedoch daran liegen, dass die im Ausland aktiven Initiatoren die volatilen Märkte – vor allem die USA – mieden und sich auf die stabileren Büromärkte wie Luxemburg, Österreich und die Niederlande konzentrierten.

Bei den Auslandsimmobilienfonds fiel der Rückgang der Einkaufsfaktoren von 16,3 im Jahr 2008 auf 14,8 im Jahr 2009 um etwa 0,65 Punkte geringer aus als bei den Deutschlandfonds. 2010 erreichten die Faktoren das 14,9-fache und 2011 das 16,1-fache.

Deutlich stärkere Schwankungen gab es dagegen bei den Fonds, die in den traditionell volatileren Londoner Büromarkt investierten. Diese fallen allerdings nicht stark ins Gewicht, da in den vergangenen Jahren relativ wenig London-Fonds auf den Markt kamen. Hier kaufte beispielsweise ein Initiator im Jahr 2007 ein Objekt zum 20,5-fachen an. Zwei Jahre später waren die Preise deutlich gefallen. Im Krisenjahr 2009 kauften zwei Emissionshäuser Büros zum 14,2- bzw. 14,4-fachen. Allerdings währte diese Phase nur kurz. Bereits 2010 und 2011 wurden die höchsten Einkaufsfaktoren bei ausländischen Büroimmobilien wieder in London verzeichnet. Diese lagen bei 17,5 bzw. 18,3. Die genannten Fonds investieren mit einer Ausnahme in der City oder im Westend.