Einzelhandelsmarkt Berlin – Ausblick 2015

140331_BHG_Bikini_BerlinHackescher Markt, City West, Bikini Berlin, Mall of Berlin – in Berlin haben sich Shopping-Standorte entwickelt, die es vor einigen Jahren so noch nicht gab. Andreas Malich, Head of Retail Agency East vom Immobilienunternehmen CBRE hat untersucht, wie die neuen Standorte und Konzepte in Mitte in der City West angenommen werden und wie sich diese Neueröffnungen auf den gesamten Berliner Einzelhandelsmarkt auswirken. Wie wird es 2015 weiter gehen? Welche Rolle spielen dabei die Randlagen und Randbezirke?
Mit der erst kürzlich eröffneten Mall of Berlin von HGHI, mit 76.000 qm das zweitgrößte Shopping Center der Stadt, nur die Gropius Passagen in Neukölln haben mit 85.000 qm noch mehr Verkaufsfläche, hat Berlin nun 65 Center und kann den Titel Hauptstadt der Shopping Center für sich in Anspruch nehmen. Doch mit der Mall of Berlin wird sich die Einzelhandelsstruktur voraussichtlich nachhaltig verändern, urteilt Malich, Auswirkungen auf die Potsdamer Platz Arkaden sieht er als „sicher“ und auf die Friedrichstraße „sehr wahrscheinlich“, auf den Hotspot Alexanderplatz eher „wahrscheinlich“, aber sogar auf die City West „denkbar“, zumal der nächste Bauabschnitt bereits im Jahr 2015 folgen soll.

Projektpipeline nach wie vor gefüllt

Dabei lauern in der Projektpipeline noch weitere Centerentwicklungen – wenn auch etwas reduziert – wie z. B. O2 World Leisure, Spreecenter, Schultheiss-Karree (Moabit), aber auch das Freiberger Areal auf der Museumsinsel als ein neues wichtiges Stadtquartier in der City. Zudem sind die Planungen in der City West von Hines (Joachimsthaler Straße), HGHI / Signa (Karstadt Ku‘damm) und Ku‘damm Karree (Kurfürstendamm) auch bald nicht nur mehr Planungen, sondern Realität, gilt es doch nur noch die üblichen Etappen in den Genehmigungsverfahren zu absolvieren. Allein diese Entwicklungen reichern den Markt noch einmal um ca. 1000 000 qm Fläche an, so Malich.

Das dürfte bei so manchem Eigentümer vor allem in der City Ost einiges Unbehagen auslösen. So sind diese dabei, ihre Objekte wie z. B. Rathauspassagen, Berlin Carré etc. – nach dem Motto „Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben“ – zu revitalisieren. Das forciert den Verdrängungswettbewerb und der Trend zur Konzentration in den Stadtzentren, den Nebenlagen verbleiben mehr und mehr nur reine Versorgungsfunktionen. Weiterer Bedeutungsverlust droht diversen tradierten Stadtteillagen (Müllerstraße, Tempelhofer Damm u.a.), so Malich.

Dabei sind die Nachfrage und Entwicklungstätigkeit in der City West (Kurfürstendamm und Tauentzienstraße) deutlich größer als in der City Ost. Der Hackesche Markt wird mehr und mehr eine trendige Niveaulage (Neuanmietungen:  Michael Kors, Lagerfeld, MCM, etc.); Streetware und Designer zieht es häufiger in die „Seitenstraßen“.

Berlin bleibt weiter im Fokus internationaler Retailer. Diese können sich, weil finanzkräftig, oft die besten und am meisten frequentierten Standorte sichern, selbst zu Höchstmieten. Schon verzeichnen die Handelsexperten von CBRE einen deutlichen Nachfrageüberhang im Premium- und kommerziellen Bereich besonders am Kurfürstendamm, aber auch am Alexanderplatz. Dagegen lässt die Nachfrage der internationalen und nationalen Brands in den Nebenlagen deutlich nach.

Die Folge ist absehbar wie auf dem Wohnungsmarkt – Auf Grund der hohen Flächennachfrage gibt es weiter steigende Mieten in den Top-1A-Lagen, in den Nebenlagen sind diese stagnierend bis teilweise gravierend sinkend. Verschiedene Eigentümer nutzen den Run auf Berlin und erhöhen ihre Mietpreisforderungen teilweise deutlich – hier stellt sich die Frage der Nachhaltigkeit.

Hackescher Markt hat sich auf hohem Niveau weiter entwickelt, Mieten bis 160 Euro/ qm.

Top Miete Tauentzienstraße mit 330 Euro/qm, Ku‘damm inzwischen bis zu 260 Euro/qm.

Friedrichstraße und Alexanderplatz: stabile Mieten bei 120 bis 170 Euro/qm.

 

Einzelhandel in guter Verfassung

Der Berliner Einzelhandel (ohne Kraftfahrzeughandel) konnte von Januar bis September 2014 nach vorläufigen Berechnungen einen nominalen Umsatzzuwachs von 3,1% erzielen. Der reale Umsatz, d. h. unter Ausschaltung der Preisentwicklung, lag um 2,7% über dem Vorjahresniveau, teilt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg weiter mit.

Die insgesamt günstige Umsatzentwicklung der Vorquartale setzte sich leicht abgeschwächt auch im 3. Quartal fort (nominal +1,5; real +1,1%). Bis September 2014 standen dem Einzelhandel mit insgesamt 228 Verkaufstagen genauso viele wie im Vorjahreszeitraum zur Verfügung. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der Beschäftigten im Berliner Einzelhandel im Zeitraum von Januar bis September 2014 um durchschnittlich 3,2% an.

In beiden Beschäftigungsarten kam es zu einer Mehrbeschäftigung (Vollzeitbeschäftigte: +4,2%; Teilzeitbeschäftigte: +2,3%).

Diese günstige Entwicklung wird auch von den Daten der GfK für das Jahr 2014 gestützt. Der EZH-Kaufkraft-Index liegt bei 97,1%, der Umsatz pro Einwohner bei 5.128 Euro und  die Kaufkraft bei 5.493 Euro – alles wesentlich verbesserte Werte als noch vor drei vier Jahren. Hier schlagen sich die gestiegene Bevölkerungszahl Berlins, die gesunkene Arbeitslosenquote  und das starke Wirtschaftswachstum nieder. Jeder zwölfte Job entsteht mittlerweile in Berlin. Dem wachsenden Dienstleistungssektor verdankt die Stadt, dass der Beschäftigtenzuwachs von Januar bis September 2014 mit 3,3% fast doppelt so hoch wie im Bundesschnitt mit 1,7% war.