Krise noch nicht beendet
Die konjunkturellen Daten aus USA signalisieren konjunkturelle Erholung und Jobwachstum. Dennoch trübt das vordergründige Zahlenwerk. Eine Analyse ergibt strukturelle Änderungen. Dies wirkt sich auf die Immobilienmärkte aus. Profitieren wird vor allem das Geschäft mit Apartments. Die Preise für US-Mietwohnungen erreichen wieder Rekordniveau.
Vor ziemlich genau einem Jahr resümierte Jamestown-Chef Christoph Kahl, der seinerseits mit Wohnungsinvestitionen nichts zu tun hat, sondern für erfolgreiche Gewerbeimmobilieninvestitionen steht, dass das erfolgversprechendste Immobilieninvestment Mietwohnungen seien. Gerade die jungen Leute, die typischerweise viele Mieteranteile stellen, hätten in der Krise gelernt, dass Wohnungseigentum nicht zwangsläufig zu Vermögenszuwachs führt, sondern durchaus Vermögens- und Existenzvernichtung bedeuten kann.
Michael Sauer, der Chef der US-Tochter der Münchner BVT-Gruppe, sprach in kleinem Kreis über die aktuelle Situation in USA. Manches Zahlenwerk täuscht oder wird überinterpretiert. Die wirtschaftliche Erholung in USA befindet sich gerade erst auf Halbzeitniveau. Die Charts zu Wirtschaftswachstum und Jobentwicklung machen die herausragende Dramatik der Finanzkrise deutlich. Dagegen wirkt die schwere Krise im Gefolge von „9/11“ eher wie eine leichte Konsolidierungsdelle. Die aktuell sicherlich vorhandene Erholung muss in Relation gestellt werden. Das aktuelle Wirtschaftswachstum liegt bei etwa 1,9%. Der historische Schnitt erreicht 2,5%, für ein Aufholen der Jobverluste wäre allerdings ein Wachstum von über 3% nötig. 7,536 Mio. Jobs gingen während der Krise verloren. Bis Februar waren davon knapp 2,3 Mio. Jobs wieder entstanden. Das heißt, dass nach wie vor rund 4,5 Mio. Jobs fehlen. Die Arbeitslosenquote zeichnet ein zu optimistisches Bild, da rund 830.000 Arbeitslose, deren Arbeitslosengeld ausgelaufen ist, gar nicht mehr gemeldet sind und auf eigene Faust Arbeit suchen.
Das hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Zwar ist das Bevölkerungswachstum, dass bei durchschnittlich 1% pro Jahr lag, auch heute noch bei 0,91%, jedoch wirkt sich der Jobverlust auf die Büroflächennachfrage ebenso aus, wie das geringe Wachstum auf den Konsum. Während die Bush-Ära mit billigem Geld und expansiver Kreditvergabe als Homeownership-Era und einem Anstieg der Eigentümerquote von knapp 64% auf über 69% zu bezeichnen ist, geht es seit 2005 wieder bergab. Mittlerweile ist die Homeownership-Rate von über 69% auf lediglich gut 65% wieder gesunken. Das ist ein Verlust von 3,7%, aus dem sich überschlägig bei insgesamt 118 Mio. Haushalten mit durchschnittlich 2,6 Personen errechnen lässt, dass seit der Krise ca. 10 Mio. US-Bürger ihre Häuser verlassen mussten. Die kommen jetzt auf den Mietmarkt. Der oft zitierte Case-Shiller-Index, der gerade ein
zweimonatiges Häkchen nach oben verzeichnet und insofern Hoffnung verspricht, zeichnet aus Sicht von Michael Sauer ein zu positives Bild. Er bildet eine zu kleine Grundgesamtheit ab und berücksichtigt eben nicht die Zwangsversteigerungen, die derzeit das Preisniveau verzerren.
Interessant ist der Blick auf die Hauspreisentwicklung, bei der Sauer die statistischen Werte mit Erfahrungen aus eigenen Siedlungen abglich. Das Ergebnis ist nahezu deckungsgleich. Der US-Medium-Housing-Price-Index sah in der Spitze einen Durchschnittspreis von knapp 224.000 US-Dollar für ein Eigenheim. Der Index stürzte mit einigen Zacken auf rund 156.000 Dollar im 1. Quartal 2012 um ca. 30% ab. Der Blick auf eigene Verkaufspreise einer typisch amerikanischen Siedlung, die von der BVT entwickelt wurde, gab dabei ein durchaus vergleichbares
Bild. Mitte 2007 wurde als Spitzenpreis für ein Reihenhaus 383.000 Dollar realisiert. Das entsprach seit dem Erstverkauf im Januar 2006 zu 355.000 Dollar eine Preissteigerung von etwa 8%. Noch im Oktober 2007
konnten 375.000 Dollar erzielt werden. Im November
2009 gingen die Häuser in der Zwangsversteigerung oder im Direktverkauf zwischen 207 und 220.000 Dollar über die Theke. Ein aktueller Eigenerwerb einer Bank
für 220.000 Dollar ist zum Verkauf aktuell aufgerufen für 199.000 US-Dollar. Die Käufer stehen hier nicht Schlange. Das entspricht in etwa einer Halbierung des Preises seit dem Höchststand Mitte 2007.
Umgekehrt bedeutet der Crash der Family-Homes eine positive Entwicklung für den Mietwohnungsbau. 10 Mio. vorherige Hauseigentümer zzgl. Bevölkerungszuwachs zzgl. Echo-Boomer Effekt müssen zur Miete wohnen. Der anfängliche Wettbewerb leergezogener Zwangsversteigerungshäuser, die zur Zwischenvermietung anstanden, ist inzwischen weitgehend aufgeholt. Jetzt besteht Nachfrage nach Apartments. Seit 2010 steigen die Mieten wieder. Die Nachfrage wird bis 2015 weiter zunehmen. Hierfür sorgt insbesondere auch die demografische Entwicklung der jungen Erwachsenen. Die sogenannte „Echo-Boom“-Generation, von 1980 bis 2001, also die Kinder der Babyboomer, drängen jetzt auf den Mietmarkt. Die Erfahrungen der Krise und eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten führen dazu, dass diese Generation sehr stark auf Apartments ausgerichtet sein wird. Dies lässt sich allein aus der Mietentwicklung erkennen. BVT schließt immer nur Ein-Jahres-Mietverträge. Dadurch konnten in den BVT-Beständen
die durchschnittlichen Mieten in nur 18 Monaten, von Las Vegas abgesehen, um meist
4 oder 5% steigen.
Gleichzeitig ging die von Investoren geforderte Rendite mit heute durchschnittlich 5,54% annähernd auf das Boomniveau aus 2007 von damals etwa 5,25% zurück. Ein brandaktueller Deal konnte von der BVT in Raleigh zu einer Cap-Rate von 4,9% abgeschlossen werden. Damit lag der Preis sogar noch deutlich über dem Boomniveau und weit über den Erwartungen. Drei Einflussfaktoren bestimmen lt. Michael Sauer die Renditeerwartung: Die Risikowahrnehmung, die Mietwachstumserwartung und die Alternativerzinsung. Die Wachstumsaussichten gehen in die Kalkulation der Käufer ein. Damit ergibt sich bei einer normalen Mietentwicklung aus einer Cap-Rate von 5,54% für den Käufer eine IRR-Zielrendite auf das Gesamtkapital von 7,7%. Leverage-Effekte kommen hinzu. Gleichzeitig bringen 10 Jahre Treasury-Rates brandaktuell 1,62%. Das macht die rechnerische Attraktivität des Mietwohnungsbaus deutlich. „Dabei haben wir erst Halbzeit“, meint Michael Sauer. □