Es tut sich was – ImmoAGs nehmen Fahrt auf

Das Aktienkarussell in der Immobilienbranche dreht sich dieser Tage etwas schneller. Nachdem die Hamborner Reit AG erfolgreich eine Kapitalerhöhung platzieren konnte, beteiligt sich nun die TAG Immobilien AG mit 24% an der Colonia Real Estate. Oaktree halbiert seine Beteiligung an der Deutsche Wohnen AG und mit der JK Wohnbau wagt sich mal wieder ein Projektentwickler aufs Börsenparkett.

Deutsche Wohnen AG

Vor ca. einem Jahr erschien ein Artikel zum Thema „Will Oaktree die Deutsche Wohnen komplett?“ in „Der Aktionär“. Damals ´beflügelte` das die Aktie der Deutsche Wohnen auf 7,77 Euro. Der Aktionär selbst hielt die Übernahme für Unwahrscheinlich, da die Deutsche Wohnen gerade eine Kapitalerhöhung durchgeführt hatte und der Zeitpunkt der Übernahme somit ungünstig wäre, da die Aktie vor der Kapitalerhöhung deutlich niedriger bewertet war. Heute ist klar, dass Oaktree kein Herzblut mehr an der Aktie der Deutsche Wohnen hat. Der amerikanische Finanzinvestor hat seinen Anteil im Oktober von 22,7% fast halbiert. 9,3 Mio. Aktien mit einer Preisspanne von 8,20 bis 8,50 Euro hat die Bank of America platziert. Der Börsenkurs verlor daraufhin auf 8,64 Euro. Mittlerweile hat sich der Kurs auf 8,77 Euro wieder erholt. Oaktree war bereits seit 5 Jahren bei der Deutsche Wohnen investiert. Zuerst über die Berliner Gehag, die dann 2007 an die Deutsche Wohnen ging. Bei der Deutsche Wohnen selbst war man zuerst wohl verwundert über den plötzlichen Abgang des Investors. Offiziell heißt es: „Das Geschäftsmodell der Deutsche Wohnen AG wird von dem Verkauf von Aktien durch Oaktree nicht beeinflusst. Zudem zählt Oaktree weiterhin zu unseren größten Shareholdern. Mit dem Kauf neuer Aktien haben weitere Investoren ihr Vertrauen in die Deutsche Wohnen AG bestätigt. Wir begrüßen den nun höheren Freefloat in der Aktionärsstruktur, der sich auch positiv auf die Liquidität der Aktie auswirken sollte.“

Für die Deutsche Wohnen bedeutet die Erhöhung des Free Float eine deutliche Verbesserung in der DAX-Hierarchie. Die MDAX-Aufnahme könnte, nachdem Arcandor einen Platz frei gemacht hat, jetzt zügig kommen. Das würde die Aktie für Index orientierte institutionelle Anleger interessanter machen. Für Kursphantasie sorgten zuletzt Gerüchte um eine Verbindung zwischen Deutsche Wohnen und GSW. Als Motive für den Ausstieg von Oaktree bei der Deutschen Wohnen kommen verschiedene Gründe in Betracht. Zum einen könnte für einen eher opportunistischen Investor wie Oaktreee in der Aktie zu wenig upside Potenzial stecken. Wohnimmobilien bieten zwar stabilen Cashflow bei allerdings kaum Mietsteigerungspotenzial und damit auch nur wenig Phantasie im Aktienkurs. Das dürfte Oaktree auf Dauer zu wenig sein. Auch Refinanzierungsthemen könnten bei Oaktree eine Rolle spielen. Um schnell an Geld zu gelangen, war der Ausstieg bei der Deutschen Wohnen zum jetzigen Zeitpunkt durchaus nachvollziehbar. „Der jetzige Kurs und das Marktumfeld sind besser als seit langer Zeit“, meint auch Helmut Kurz, Immobilienaktienspezialist bei Ellwanger und Geiger auf Anfrage von „Der Immobilienbrief“. Letztlich könnte auch die Investitionsdauer ein Kriterium für den Ausstieg gewesen sein. Eine fünfjährige Beteiligung eines opportunistischen Investors bei der Deutsche Wohnen ist als eher lang zu betrachten.

Konsolidiert der Markt der Immobilienaktien?

Im Gegensatz zum Ausstieg von Oaktree gab es in jüngster Vergangenheit aber auch einen Großeinstieg bei Colonia Real Estate AG. Die TAG Immobilien aus Hamburg hat sich mit 21,4% an der Colonia Real Estate (CRE) aus Köln beteiligt. Beide Unternehmen investieren in Wohnimmobilien. Die CRE hatte erst kürzlich eine Kapitalerhöhung vollzogen. Kommt nun eine erste Übernahmewelle? Beide Unternehmen hatten zuletzt nicht nur durch Erfolgsstories von sich reden gemacht. „Gerettet“ war oft die positive Botschaft.

Viele deutsche Immobilienaktiengesellschaften sind klein. Insgesamt hat der Markt ein Volumen von 9,7 Mrd. Euro. Die größte AG ist die Gagfah mit 1,4 Mrd. Euro gefolgt von der Deutschen Euroshop mit 1,2 Mrd. Euro. Allein diese beiden Gesellschaften machen zusammen ca. 27% des Marktes aus. Die restlichen 73 Unternehmen teilen sich den Rest vom Volumen. Der Markt ist also eher kleinteilig. Das könnte viele Unternehmen zu Übernahmen drängen. Das sieht auch Helmut Kurz so. „Die meisten Immo AGs sind zu klein für die Börse. Die TAG will hier die Rolle des Konsolidieres spielen. Wenn sich das Unternehmen dabei nicht zu sehr verzettelt, dann ist das eine sinnvolle Strategie“, so Kurz. Der Markt werde in Zukunft mehr Großgesellschaften hervorbringen. Kurz weiter, „die meisten Vorstände haben aus naheliegenden Gründen ein großes Bedürfnis nach Eigenständigkeit. Für die Aktionäre und die Gesellschaften wäre es besser, höhere Börsenbewertungen zu erreichen, was mit höheren Bewertungen und damit niedrigeren Finanzierungskosten einhergeht.“

Frank Neumann vom Bankhaus Lampe meint hingegen, dass der Zusammenschluss von Immobilienaktiengesellschaften eher ein Einzelfall bleiben wird, da die Equitystory vieler Gesellschaften oft nicht übereinstimmt und viele ImmoAGs Großaktionäre haben, die einem Zusammenschluss oft nicht zustimmen werden, außer diese suchen den Ausstieg aus dem Investment. Neumann hält es für wenig wahrscheinlich, dass es Beteiligungen von mehr als 30% geben wird, da sonst ein Übernahmeangebot abgegeben werden müsse. Für den speziellen Fall der TAG rechnet Neumann auch weiterhin mit Beteiligungen der TAG an anderen Unternehmen. Als Grund nennt Neumann vor allem die Möglichkeit, sich an weiteren Immobilien zu beteiligen und die eigenen Strukturen des Asset Managements zu verbessern Das bestätigt auch die TAG. Man prüfe laufend eine Reihe von Gelegenheiten, heißt es aus Unternehmenskreisen. Die TAG hält eine Erhöhung des Anteils auf über 30% an der CRE für möglich. „Wir werden Gespräche führen und die Möglichkeiten einer engeren Partnerschaft prüfen. Wie dieser Prozess ausgeht ist zum aktuellen Zeitpunkt noch völlig offen. Eine Übernahme oder ein Zusammenschluss beider Unternehmen entspräche jedoch einer gewissen industriellen Logik“, so die TAG weiter. Auch hält man es für möglich, dass die Branche sich bereinigen werde. Vor allem nach der Kapitalmarktkrise könnte eine Konsolidierung stattfinden. Viele Player seien zu klein, um alleine wirklich profitabel zu sein. Die Aktie der TAG hat übrigens durch den Kauf der Aktien der CRE leicht nachgegeben. Seit Mitte des Jahres hatte die Aktie beachtlich zugelegt.